Een verduurzamingspilot van 10 logistieke gebouwen voor Dream laat de ambities zien van de dochteronderneming van de in Toronto gevestigde Dream Industrial REIT. We horen van Lian van Uem en Nienke Jacobs-Rovers van Dream hoe CFP Green Buildings ondersteunde om ambities waar te maken, onder andere op het vlak van het inzicht verkrijgen, reduceren van CO₂-uitstoot en het verlagen van het energiegebruik.

Dream Industrial REIT heeft in zowel Canada, de Verenigde Staten als Europa logistieke panden in hun portefeuille. Voor Nederland werd de uitdaging bij CFP Green Buildings neergelegd om het Nederlandse vastgoedportfolio te verduurzamen. Lian: “Daarom zijn we een pilot gestart met 10 panden, waarvoor we BREEAM-NL certificeringen uitvoerden. Het betreft tien verschillende gebouwen die dienstdoen als logistieke hallen, met een kantoorgedeelte, grote productiehallen en een deel industrie. Een mooie uitdaging, want onze ondersteuning stopt niet bij het behalen van een BREEAM-plakkaat, maar gaat ook over het uitvoeren van de duurzaamheidsmaatregelen. Dat betekent dat we niet alleen de adviezen opstelden voor de door te voeren verduurzamingsmaatregelen, maar ook leveranciers benaderden en offertes opvroegen.”

Het verduurzamen van de tien gebouwen sluit aan op de ambities van Dream. Daar weet Nienke meer over: “We hebben een strategie om naar Net Zero te gaan, geen uitstoot meer van schadelijke broeikasgassen. Als we de doelen willen behalen, dan moeten we nu acteren en sturen op energiebesparing en verlaging van CO₂-uitstoot met onze panden. De pilot betreft een aantal relatief nieuwe gebouwen, maar ook een aantal die er al een tijdje staan. We wilden met BREEAM aan de slag gaan om de verduurzaming van de gebouwen aan te tonen, ook naar onze huurders.”

Inzicht verkrijgen

Het verduurzamingstraject startte met het verkrijgen van inzicht. “De informatie loskrijgen die je nodig hebt kan best een uitdaging zijn”, geeft Lian aan. “Zeker als niet alle informatie over bijvoorbeeld energiestromen en materialen voorhanden is. We combineerden beschikbare informatie met data die we binnen handbereik kregen dankzij BREEAM quickscans op locatie. Daardoor kregen we een goed beeld bij de panden en wisten we ook op welke BREEAM-scores ze uitkwamen. Ook ontdekten we welke maatregelen de grootste impact maakten en welke investeringen daarmee gemoeid zijn.”

Dat traject verliep soepel, mede omdat Dream en CFP Green Buildings al eerder de samenwerking opzochten. “Uit die ervaring bleek al dat CFP proactief te werk gaat, veel kennis van certificeringen heeft en goed in kaart brengt wat de status is van ieder pand op het vlak van duurzaamheid”, illustreert Nienke. “Daardoor krijg je een goede blik op het verbeterpotentieel. Dat begeleidt CFP vervolgens van A tot Z, waarbij ze informatie ophalen bij huurders en diverse partijen als leveranciers aanstuurt.”

Intrinsieke motivatie

Terug naar het moment waarop duidelijk was hoe het ervoor stond met de panden. De rapportages werden door CFP en Dream besproken. Lian: “De ambitie was om twee van de tien panden naar het niveau Very Good te tillen en 8 naar Good. Met de vernieuwde richtlijn BREEAM-NL In-Use Utiliteitsbouw v6 weten we ook dat de lat hoger wordt gelegd en dat er relatief meer duurzaamheidsmaatregelen nodig zijn om een niveau als Good te halen, ten opzichte van de oude situatie.” Het verduurzamen wordt steeds belangrijker voor organisaties als Dream Advisors. “Er zijn organisaties met een sterke intrinsieke motivatie om te verduurzamen. Ook hebben ze te maken met wet- en regelgeving en rapportageplichten. Denk aan de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) vanaf begin 2024, waarmee bedrijven verplicht worden om te rapporteren over impact op mens en klimaat. En het classificatiesysteem EU Taxonomy, waarmee bedrijven en organisaties getoetst worden op investeringen.”    

Bredere kijk

Om de gebouwen naar het gewenste niveau van toekomstbestendigheid te krijgen, werden diverse duurzaamheidsmaatregelen doorgevoerd. Zo werd onder andere gekeken naar verlichting en verwarming, vaak twee grote kansen voor logistieke gebouwen. Lian vervolgt: “Daarnaast hebben we zonwering toegepast, lichtmetingen gedaan en verlichting vervangen, binnen én buiten. Ook plaatsten we CO₂-sensoren en voerden we liftmetingen uit.” Er is veel winst te behalen op het vlak van energie en binnenklimaat, maar dat zijn niet de enige duurzaamheidspijlers waarop wordt ingezet. Lian geeft aan dat er sprake is van een nóg bredere kijk: “We kijken bijvoorbeeld ook naar ecologische voorzieningen, transport en de materialen die we gebruiken. Ook gingen we aan de slag met waterbesparende maatregelen, plaatsten we regentonnen en voerden we conditiemetingen uit. Wat betreft het wagenpark en de logistiek onderzochten we de kansen voor deelfietsen en plaatsten we carpoolbordjes. Die holistische blik, daar begeleidt BREEAM-NL in, zodat je niet alleen oog hebt voor energie. Om echte toekomstbestendigheid te bereiken moet je over veel duurzaamheidsfactoren nadenken en actie ondernemen.”

Vaart maken

Er zijn snelle stappen gezet: in augustus 2022 gingen CFP Green Buildings en Dream Advisors met elkaar in gesprek en in december 2022 werd er gesproken over de pilot. Begin 2023 was het al zo ver: toen werden de quickscans uitgevoerd voor de pilot van 10 panden. “In mei en juni startten we met certificeren en het uitvoeren van de maatregelen”, licht Lian toe. “We voeren de laatste maatregelen nog uit [november, red.] en dan behalen we twee BREEAM-NL Very Good-certificaten en 8 BREEAM-NL Good certificaten. We willen vaart maken met de maatregelen om meerdere redenen. Allereerst is er natuurlijk de wens om zo snel mogelijk duurzamer te worden, energie te besparen en duurzame materialen in te zetten.” Nienke vervolgt: “Daarnaast halen we voordeel uit green bonds, een financieel instrument om projecten met een positieve milieu- en duurzaamheidsimpact te financieren. Meer dan genoeg redenen om vaart te maken.”

Acteer nu

Ze sluit af met een advies voor gelijkgezinden: “Begin met het verkrijgen van inzicht in de huidige status van je gebouwen. Doe kennis op over de mogelijke verbeteringen en denk na over het creëren van bewijslast met labels en certificeringen. Kijk eerst naar laaghangend fruit, bijvoorbeeld in het kader van logistieke gebouwen naar ledverlichting en de benutting van de oppervlakte van het dak met opwekking van duurzame energie. Belangrijk is om nu te inventariseren en te acteren, zodat je vastgoed toekomstbestendig blijft en je stappen zet om je duurzaamheidstrategie tot wasdom te brengen.”

Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) analyse

Een CRREM-analyse geeft je inzicht in ‘pathways’ voor energiegebruik en CO₂-emissie van commerciële sectoren om binnen het carbon budget te blijven. Lian: “In de CRREM-analyse verzamel je verschillende gegevens waaronder energiegebruik, gebruikersfunctie en schadelijke broeikasgassen (koelmiddelen). Hiermee krijg je inzicht in de CO₂-emissie en energie-intensiteit van je gebouw. Deze moeten onder de lijn van de ‘pathways’ blijven, anders is je asset ‘stranded’. Er zijn overeenkomsten en verschillen met de Paris Proof-methodiek, die Dutch Green Building Council hier uitlegt.”

Tekst: Marvin van Kempen, Beeld via Dream