Het optimaal laten presteren van een smart building staat in de schijnwerpers. Wie is (en blijft) verantwoordelijk voor de slimme functionaliteiten in een gebouw en het reilen en zeilen van installaties? En wie zorgt ervoor dat we weten welke prestatie het gebouw moet leveren voor de eindgebruiker? Pakt de assetmanager de handschoen op, of levert de bouwsector een gebouw as a service voor enkele decennia?

Foto: Het EYE Museum vormde de locatie voor de Round Table over Smart Buildings, door Jvhertum [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], from Wikimedia Commons

Persoonlijk klimaat, aanwezigheidsdetectie, optimale inzet van flexibele werkplekken en predictive maintenance zijn slechts enkele elementen van Smart Buildings. Hierbij staan de technische snufjes ten dienste van de echte meerwaarde van een slim gebouw. “Wendbaarheid en flexibiliteit zijn hierin twee sleutelwoorden”, vindt voorzitter Natalie Hofman van FMN. “Het gaat erom dat het gebouw meerwaarde levert voor de gebruiker, in de vorm van functionaliteit of beleving. Daarnaast zijn energiebesparing en waardevolle betekenis voor de omgeving randvoorwaardes.” Daar sluit Jos Teunissen van CRE & More zich bij aan. “Een gebouw kan bijdragen aan het ultieme doel van je bedrijf en je organisatie ondersteunen. Een Smart Building levert niet alleen meetgegevens, maar beïnvloedt door bijv. optimale instellingen van het binnenklimaat, ook de productiviteit en het welzijn van gebruikers. Hierbij is het essentieel dat techniek en gebruikersbehoeften dicht bij elkaar komen.”

Doorgronden van klantvraag

Het in beeld hebben van gebruikersbehoeften is een kernvraag bij de ontwikkeling van een pienter pand. “De ontwikkeling naar smart valt of staat met inzicht in de situatie van de eindgebruiker”, reageert manager engineering Roderick van Domburg van ENGIE overtuigd. “Een optimale gebruikerservaring bereik je pas als duidelijk is welke waarden bijdragen aan de business en de mensen van een organisatie”, geeft ook  Ellis ten Dam aan. Zij is business development director van Royal HaskoningDHV. [EtD1] Alleen op die manier kunnen we een optimale omgeving verzorgen, waarin we performance leveren die relevant is.”

Voor een succesvol project is verder betrokkenheid van bouwteams, ook in de exploitatiefase essentieel. Wanneer ketenpartners een belang hebben bij het jarenlang optimaal functioneren van een gebouw, is de inzet hoger. “Technisch kunnen we eigenlijk alles realiseren wat we willen”, geeft algemeen directeur Joan Remmerswaal van Van Dorp Installaties aan. “Door de gebruikerswereld en de installatiewereld bij elkaar te brengen kom je dichter bij een constructie waarbij je het gebouw aanbiedt als dienst.”

Gebouw als dienst

Een building as a service aanbieden is geen toekomstmuziek meer. “Wij bieden het gebouw al aan als dienst”, geeft Van Domburg aan, “maar wel afhankelijk van de contractconstructie. De interesse en het vertrouwen vanuit de eindgebruiker moet er wel zijn om dit uit handen te geven.” Intrinsieke motivatie en een toekomstblik zijn hierbij key. “We kunnen alleen de regie houden op het moment dat de facilitair manager of andere verantwoordelijke hierin zijn verantwoordelijkheid draagt”, verduidelijkt senior business manager Marc Kooij bij Strukton Worksphere. “Een belangrijk struikelblok vormt de mate van samenwerking. Ook als het gebouw er staat blijft  het gaan om een duurzame samenwerking tussen de betrokken partijen. Hierbij gaat het tevens om houding en gedrag en het in kunnen spelen op de continu veranderende behoefte van gebruikers.”

Door onvoldoende aandacht te geven aan de periode na de sleuteloverhandiging kan de slimheid van een gebouw verloren gaan. “Dat is zeker niet ongebruikelijk: in 80% van de gevallen is het zo dat de prestaties niet overeenkomen met de ambities”, vertelt Remmerswaal. “Daardoor kan niet alleen de beoogde energiebesparing verdwijnen, maar ook de elementen die het gebouw smart maken.” Groot gevaar in deze fase is dat de assetmanager niet het (in)zicht heeft in de prestaties van het gebouw en daarbij niet de link kan leggen naar het gebruik van  de mensen die in het gebouw verblijven. “Als diegene niet het inzicht en competities heeft om het gebouw te gebruiken zoals het bedacht is, dan moet je zorgen dat je marktpartij meer betrokkenheid toont en neemt om in de exploitatieperiode een proactieve rol te spelen”, vindt Kooij. “Maar dan moet daar wel de ruimte en bereidwilligheid zijn om deze verantwoordelijkheid naar de je toe te kunnen trekken.”

Pak de verantwoordelijkheid

Om een deel van de zorgen weg te nemen kunnen slimme functionaliteiten van het gebouw worden ingezet. “Voor predictive maintenance, zelfsturende installaties en geautomatiseerde regeling van het binnenklimaat.”, vertelt Van Domburg. “Maar je kunt het daarmee niet volledig loslaten. Het liefst pakken wij de verantwoordelijkheid voor de blijvende optimale inregeling.” Als een technisch dienstverlener niet langer betrokken is bij het project, ligt een aantal verantwoordelijkheden die kunnen bijdragen aan een succesvolle exploitatiefase in handen van de gebouweigenaar of gebruik. Dan moet ook een organisatorisch handboek worden opgesteld, hoe gebruikers zelf optimaal kunnen gebruiken. “Dat is natuurlijk niet voldoende, want een asset manager gaat daar niet in kijken zonder vooraf te weten wat hij moet doen en hoe hij de informatie kan gebruiken”, nuanceert Hofman. “Idealiter heeft hij of zij precies genoeg invloed op de installaties. Niet te veel, en niet te weinig, maar precies de goede knoppen.”

Bewustwording en gedragsverandering spelen hierbij een rol. “Het begint bij het willen weten wat wat er in je gebouw gebeurt, zowel aan de techniekkant, zoals bijvoorbeeld energieverbruik, maar vooral ook aan de eindgebruikerskant, aldus Ten Dam. Het monitoren van data en het inspelen hierop zijn belangrijke pijlers om een gebouw slim te maken en te houden tijdens de exploitatiefase. “We kunnen vrijwel overal data meten, maar we doen er nog te weinig mee”, vindt Kooij. Teunissen acht het vervolgens belangrijk dat deze gegevens worden gedeeld. “Visualiseer ze ook en maak de informatie die dit oplevert op een laagdrempelige manier beschikbaar, zodat gebruikers van een gebouw dit kunnen gebruiken als input voor besluitvorming.”

Overheid als aanjager

Om de transitie naar slimme gebouwen te versnellen is het vervolgens essentieel om goede voorbeelden te laten zien en aan te jagen. “Ook door de overheid”, geeft Hofman aan. “Zij moet de nek uitsteken om anders om te gaan met aanbestedingen en langdurige prestatiecontracten te gunnen.” Hierbij heeft de bouw zelf ook een rol. “We moeten meer voorlichting geven aan de opdrachtgever, bijvoorbeeld over de verschillen tussen een traditioneel bouwproces en een design & build proces”, vindt Teunissen. De asset manager moet daarbij óf een supporter zijn of hiertoe uitgroeien. “Dat is eigenlijk wel een voorwaarde van het proces, kijk bijvoorbeeld naar de realisatie van stadskantoor Venlo”, illustreert Ten Dam. “Vanaf het begin was daar een belangrijke rol voor alle partijen in het bouwproces, inclusief de eindgebruiker. Die betrokkenheid en motivatie is essentieel.” 

Seminar Smart Buildings

Meer weten over Smart Buildings en het optimaliseren van gebruikersbeleving? Bekijk dan het volledige programma en schrijf direct in voor het seminar Smart Buildings.