Bij het verduurzamen van de woningvoorraad dienen professionele marktpartijen het voortouw te nemen, betoogt Karin Draisma (CBRE Global Investors).

“Echt duurzaam gebruiken en managen van gebouwen, dat is de next step”

In het Klimaatakkoord is vastgelegd dat zo’n 1,5 miljoen bestaande woningen in 2030 aardgasvrij en verduurzaamd moeten zijn. Twintig jaar later moeten alle Nederlandse woningen min of meer CO₂-neutraal zijn. Dit brengt niet alleen een grote verbouwing met zich mee, maar vraagt van iedere woningeigenaar een verduurzamingskeuze én een investering in de woning.

Volgens nieuwsberichten zijn veel Nederlanders echter vooralsnog niet van plan om binnen nu en vijf jaar hun woning te verduurzamen. Ofwel omdat ze nog onvoldoende weten welke financiële regelingen ze van de overheid kunnen verwachten, ofwel omdat men verwacht dat verduurzaming in de toekomst goedkoper wordt.

Dwingen kan niet, maar wachten ook niet. Professionele marktpartijen zullen het voortouw moeten nemen. Karin Draisma (foto), Asset Manager Residential bij CBRE Global Investors, geeft een kijkje in de keuken hoe zij de verduurzaming versnelt in de woningportefeuille van CBRE Global Investors. In nieuwbouwprojecten, maar juist ook binnen de bestaande portefeuille.

Bestaande portefeuille

Waar duurzame nieuwbouw in de schijnwerpers staat, is dat bij bestaand vastgoed vaak nog niet het geval. Dat heeft niet zelden te maken met de omvang. Waar het bij nieuwbouw gaat om honderden nieuwe, duurzame woningen die in één keer op de markt komen, gaat het bij bestaande bouw vaak om stapsgewijze interventies. Een paar centimeter isolatie erbij of nieuwe kozijnen: heel nieuwswaardig is het niet. Maar relevant is het zeker wel, vooral als je bedenkt dat er in Nederland nog heel veel huizen staan met een energielabel F en G.

Er moet dus vaart worden gemaakt met de verduurzaming van woningen in de bestaande voorraad, vooral als het gaat om het gasloos maken van woningen. Maar het vervangen van CV-ketels door een warmte-koudeopslag (WKO)-systeem is technisch een enorme uitdaging en vraagt om een flinke investering van corporaties, institutionele beleggers en private beleggers.

Als de gemeente besluit een warmtenet aan te leggen, is een individueel systeem een inefficiënte investering. Dan kun je beter aansluiten bij het collectief. De eerste stap is daarom bepalen welke rol de overheid gaat vervullen en welke zaken de sector zelf moet oppakken. Zolang er onduidelijkheid is, leidt dat tot vertraging van het verduurzamingsproces.

Onderhoudsmomenten aangrijpen

Draisma: “Zowel duurzaamheid in nieuwbouw als in bestaande bouw vinden wij belangrijk. Met alleen nieuwbouw kom je er niet, je zult ook echt naar je bestaande voorraad moeten kijken. Daarom grijpen we onderhoudsmomenten aan om woningen in onze portefeuille energiezuiniger te maken. Zijn de daken aan vervanging toe? Dan brengen we direct isolatie aan en waar mogelijk zonnepanelen. Is het tijd voor nieuwe cv-ketels? Dan onderzoeken we een alternatief zonder gas.”

“Als al deze onderhoudsmomenten mooi samenvallen, dan start CBRE Global Investors een verduurzamingstraject. Een voorbeeld hiervan is de verduurzaming van 140 woningen in de wijk Waldeck in Den Haag (foto boven). De twee wooncomplexen – daterend uit de jaren zeventig – zijn gemoderniseerd en energiezuiniger gemaakt. Alle woningen hebben een labelsprong van energielabel F/G naar energielabel B gemaakt. De maatregelen die zijn genomen omvatten isolatie van het dak, de geveldelen, de voordeuren en het plaatsen van HR++ glas. Tevens zijn er per appartement twee zonnepanelen geplaatst die direct zijn aangesloten op de individuele meterkasten. Deze maatregelen zorgen voor een reductie van maar liefst 87.000 kilo CO₂ per jaar, een volume dat gelijkstaat aan 522.000 kilometers rijden met een dieselauto. Dat is bijna gelijk aan 13 keer de wereld rond.”

The next step in nieuwbouw

Ook in nieuwbouw is er nog volop ruimte voor verbetering. Veel nieuwbouwwoningen zijn inmiddels bijna of volledig energieneutraal, niet langer aangesloten op het gasnet en worden zelfs circulair gebouwd. Maar duurzaamheid kent vele aspecten. ‘Rhapsody in West’, in de Kolenkitbuurt in Amsterdam, is een mooi voorbeeld van vooruitstrevende duurzame nieuwbouw. Niet alleen hebben de gebouwen een extreem goede energieprestatie met een negatieve EPC, maar door middel van het innovatieve Cera-systeem hebben de woningen ook een beter en vooral gezonder binnenklimaat, iets wat hoog in het vaandel staat bij CBRE Global Investors.

De zachte ronde vormen beperken het geluid van de ringweg en de openbaar toegankelijke binnentuin fungeert als spons. Bij hevige stortbuien wordt het water opgevangen in de vijvers en de dikke laag substraat. Dit zorgt niet alleen voor een gezond klimaat voor de begroeiing in de tuin, maar het substraat vangt ook pieken water op voor het riool, zodat het water net als in natuurlijke gebieden langzaam wordt afgevoerd.

Daarnaast is in dit project vooral ook geïnvesteerd in maatschappelijke duurzaamheid vanuit de impact van het project op de bewoners, de wijk en de stad. Zo is er in de binnentuin een ontmoetingsplek gemaakt voor de buurt en bijvoorbeeld een logeerhuis toegevoegd aan het complex. Er is een gezamenlijk kas waar community managers evenementen organiseren en in een afzonderlijke ruimte komt huiskamerconcept ‘The Villy’: een ontmoetingsplek waar bewoners uit de buurt kunnen eten, drinken, werken en ontspannen. In samenwerking met kunstenaarscollectief Cascoland is al in een vroeg stadium verbinding tot stand gebracht met de buurt.

Duurzaam managen

Verder moet er ook voldoende aandacht besteed worden aan het duurzaam gebruiken en managen van het gebouw. Draisma: “Als onderdeel van mijn werk als Asset Manager maak ik deel uit van het duurzaamheidsteam. Voor woningen richt dit team zich op twee pijlers: het verlagen van de CO₂-uitstoot, maar vooral ook het duurzaam managen van de woningen. De bewoners hebben hier ook een belangrijke rol in en vanuit onze rol willen we graag faciliteren in deze gedragsverandering. Door middel van slimme meters krijgen we steeds beter (geanonimiseerd) inzicht in het daadwerkelijke energieverbruik van onze woningen. Dit betekent dat we bijvoorbeeld het theoretische verbruik met het daadwerkelijke gebruik kunnen vergelijken. Als het daadwerkelijke verbruik sterk afwijkt van het theoretische gebruik, dan kunnen we concreet op zoek naar oorzaken. Hier is nog veel te leren en winst te behalen. Zowel in bestaande bouw als nieuwbouw.”