‘Een gezond clubhuis waar mensen willen zijn’: die slogan vormt het uitgangspunt voor het nieuwe gebouw van NVM Makelaars in Utrecht. Bijzonder aan de ontwikkeling is de integrale samenwerking van ontwerp en bouw. Heembouw Architecten en Heembouw trokken het complete werk naar zich toe, om een transparant en toekomstbestendig paradepaardje neer te zetten in Papendorp.

Beeld: Heembouw Architecten en Pixelpool

Als je de nieuwe stek van NVM ‘kantoor’ noemt, dan doe je het tekort. Het clubhuis van iets meer dan 5000 vierkante meter en verdeeld over vier verdiepingen, brengt mensen bij elkaar en laat ze excelleren. Bij binnenkomst op maaiveldniveau word je welkom geheten en trekt het atrium je aandacht: daar vindt de ontmoeting plaats, tussen cursisten, leden, medewerkers en bezoekers. “Een bezoek aan het clubhuis voelt warm en inclusief”, schetst Vincent van der Endt van Heembouw. Hij werkt nauw samen met Vivian Wijburg van Heembouw Architecten om de ontwikkeling gestalte te geven. “Toen de uitnodiging voor de tender kwam, was het Programma van Eisen al opgesteld”, reflecteert Wijburg. “Daarin stonden al interessante uitgangspunten beschreven. We proefden daar veel ambitie, bijvoorbeeld om transparantie en duurzaamheid een belangrijke rol te geven.” Tegelijkertijd behoefde het programma een verscherping op verschillende aspecten, waaronder duurzaamheid en gezondheid. “Daar kwamen we achter doordat we in de huid kropen van NVM”, gaat Wijburg verder. “Een integrale aanpak voor een toekomstgericht kantoor vormde het uitgangspunt en we bepaalden zwaartepunten voor de uitwerking van het ontwerp.”

Levende en flexibele omgeving

Zo werd bijvoorbeeld een ambitie voor het behalen van een BREEAM-NL certificering geuit. Maar was er voldoende duidelijkheid over de bijdrage van dit certificaat aan de doelstellingen? Die kritische vraag werd gesteld tijdens teamgesprekken, om tot de kern te komen van de klantwens. “Door vroegtijdig in het proces te overleggen, kwamen we erachter dat het gebouw een meervoud van functies moet hebben”, geeft Van der Endt aan. “Daar komt ‘clubhuis’ vandaan, want het is veel meer dan een doorsnee kantoorgebouw. Zo hebben we hier een inspirerende plek voor onderwijs, waar cursisten de ruimte krijgen om zich te ontwikkelen en stimuleert het gebouw ontmoetingen.” Wijburg: “Niet alleen tussen kantoormedewerkers onderling: we willen alle aanwezige bloedgroepen bij elkaar brengen in een omgeving die ontmoeting stimuleert, zonder dat er uitdagingen ontstaan voor geconcentreerd werk.” Deze levende omgeving moet flexibel genoeg zijn om met de tijd mee te buigen. Zo is het denkbaar dat er in de toekomst een andere behoefte is voor het huisvesten van kantoormedewerkers of dat het aantal cursussen wordt uitgebreid. “Daar anticiperen we nu al op, zodat NVM straks kan inspelen op veranderde situaties”, vertelt Wijburg. “Daar zien we nú al de voordelen van, want er zijn al enkele wijzigingen doorgevoerd.” Van der Endt vult aan: “Daarnaast voegen we waarde toe aan de omgeving, door bijvoorbeeld een concept als deelmobiliteit in het plan te integreren, inclusief het gebruik voor de buren. Ook keken we naar het opwaarderen van de groenvoorzieningen rondom het gebouw.” Dankzij teamgesprekken werd de waarde achterhaald die het nieuwe gebouw moet vertegenwoordigen in het businesspark. “Die krijg je pas op het moment dat je samen tot de kern komt en dat is eenvoudiger als je korte lijnen hebt tussen bouw en ontwerp”, concludeert Van der Endt.   

Totaal traject in beheer

Nu vormt een gezamenlijk belang het uitgangspunt en komen ontwerp, planning en kosten dichter bij elkaar. “Als ontwerpende bouwer nemen we nu een compleet traject in beheer”, voegt Van der Endt toe. “De expertisevelden van Heembouw en Heembouw Architecten zijn verschillend van elkaar, maar de belangen zijn hetzelfde. Er zijn kortere lijnen, dus treedt er minder vertraging op in processen. Dat betekent voor NVM onder andere dat we sneller met veranderingen kunnen omgaan en dat er geen kostbare tijd verloren gaat bij ontwerp en bouw. Wijburg vult aan: “Daarnaast krijgt NVM meer financieel inzicht. Vanzelfsprekend komt het voor dat je in trajecten moet bijsturen: denk aan het veranderen van de inrichting of de keuze voor een ander type materialen. Door een traject integraal te benaderen maak je sneller zichtbaar wat de impact is op het budget. Dit stelt NVM in staat in een vroeg stadium de juiste beslissingen te nemen, wat weer resulteert in tijdwinst in het gehele proces. Voor NVM is dat belangrijk, want er was een duidelijke wens en deadline om in het nieuwe pand te trekken.” Een derde winstelement is de planning en het aanscherpen daarvan. “Je kunt snel aangeven wat een ontwerpverandering met het totale proces doet en stuurt snel een andere kant op, als dat nodig is.

Intrinsieke motivatie voor hoge kwaliteit

Het team kwam verschillende uitdagingen tegen om beet te pakken. Zo kent NVM als brancheorganisatie verschillende betrokkenen en daardoor is intern draagvlak een belangrijke pijler. “Dankzij de gesprekken konden we de behoeften van verschillende stakeholders aan elkaar koppelen”, aldus Van der Endt. “We hielden presentaties om keuzes voor een gezonde en duurzame omgeving toe te lichten, voor onder andere de Ledenraad, huisvestingscommissie en het MT. Daar gaven we aan welke maatregelen leiden tot een clubhuis waar mensen graag willen zijn. Hiermee zorgen we dat de verduurzaming wordt gedragen door zowel de organisatie, de leden als de medewerkers.” Van der Endt adviseert dan ook om het gesprek met elkaar vroegtijdig aan te gaan: “Door met elkaar in gesprek te gaan, proef je de intrinsieke motivatie om samen een omgeving te creëren met de hoogste kwaliteit”, vindt Van der Endt. “Vaak heeft de klant eigen kaders. Tegelijkertijd is de waarde die een gebouw kan toevoegen aan processen en de omgeving nog verborgen. Door bouw en ontwerp integraal op te pakken in een project krijgen wij de kans om te inspireren op architectuur, duurzaamheid, circulariteit en gezondheid. Hierdoor kijken we verder dan de gebaande paden en komen we tot een optimaal resultaat.” De uitdaging ligt er om zo’n integrale aanpak gemeengoed te maken en de vruchten te plukken. “Wij pakken die handschoen graag op”, besluit Wijburg.

Duurzaamheid in alle vezels

Duurzaamheid zie je op verschillende manieren terug in het clubhuis van NVM in Papendorp, Utrecht. Nog voor binnenkomst trekt de gevel je aandacht, met keramische gevelelementen die een lange levensduur hebben van 75 jaar; aan het einde van de levensduur kunnen ze hergebruikt worden. In het gebouw voel je het comfort van het gezonde binnenklimaat. Een warmtepomp zorgt ervoor dat het in de winter behaaglijk is en dat je in de zomer kunt presteren zonder last te hebben van de hitte. De klimaatplafonds dragen bij aan een klimaatklasse A en ook over het ventilatiesysteem is zorgvuldig nagedacht in combinatie met een open atrium: de verse lucht wordt ingeblazen op iedere verdieping en beweegt zich naar het atrium, waar het via een zonneschoorsteen-effect naar boven wordt afgevoerd.

In de fundering en het prefab beton wordt het circulaire beton ‘Freement’ toegepast. De innovatie werkt als volgt: met een zogenoemde ‘Smart Liberator’ wordt cementsteen subtiel van betonpuin afgewreven en gedraaid. Daarmee wordt herbruikbaar cement, zand en grind herwonnen, voor de ontwikkeling van nieuw beton met een CO₂-reductie tot 63%. Dit is niet de enige inzet op duurzame materialen in het project: om zoveel mogelijk gebruik te maken van circulaire materialen werd een circulariteitsmatrix ingezet, die eerder toepassing kreeg in het eigen hoofdkantoor in Berkel en Rodenrijs en het nieuwe kantoor voor Lomans Totaalinstallaties. Hierin krijg je inzichten over de impact die je kunt maken met herbruikbare materialen, remontabele en biobased elementen, van constructie tot gevel. De matrix zorgt voor inzicht in een maximale inzet op circulariteit voor NVM.

Dit artikel verschijnt in Duurzaam Gebouwd Magazine #50, die zeer binnenkort op de mat valt. Je leest onze magazines ook digitaal via onze kennisbank.