De bal ligt bij de Nederlandse gemeenten na de publicatie van de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed door de VNG. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en Scobe Academy vroegen gemeenten naar hun verduurzamingsslag. Breda blijkt een van de koplopers in verduurzaming van het vastgoed.

Paul de Beer, in Breda wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Vastgoed en Klimaat, vertelt ons over de gekozen aanpak. “We hebben vijf jaar geleden een belangrijke keuze gemaakt, als het gaat om verduurzaming. We besloten tijd, geld en energie vrij te maken voor een programmatische aanpak, waarbij we een businesscase hebben gemaakt voor al ons vastgoed.” Met een goed uitgeruste afdeling Vastgoed werd geïnventariseerd om welke gebouwen het ging en werden projectleiders aangetrokken om de kar te trekken. Breda is een van de eerste gemeenten die haar vastgoedportefeuille in één keer oppakt. Voor de kernportefeuille, die bestaat uit zo’n 75 gebouwen, is een maatwerk adviesrapport opgesteld.

Desinvesteringen voorkomen

Om een goed en uitvoerbaar plan te maken voor de verduurzaming is een aantal aannames gedaan. Denk hierbij aan de energieprijsstijging, rentevoet en afschrijvingstermijnen. Samen met de EPA-U adviseurs en projectleiders is er per gebouw een maatregelenpakket samengesteld met daarin vaste afschrijvingstermijnen. “Meestal is de afschrijvingstermijn zo’n twintig jaar, maar bij enkele gebouwen die we waarschijnlijk geen twintig jaar meer in eigendom hebben, gebruiken we tien jaar. Dat voorkomt desinvesteringen”, legt de Beer uit. “Zo weten we dat ledverlichting zich al na drie jaar terugverdient en dan betaalt het eigenlijk al mee aan bijvoorbeeld dakisolatie.”

Financiën

Met het gestelde budget van 20 miljoen euro is de gemeente Breda bezig al hun vastgoed te verduurzamen. “We hebben goed nagedacht over hoe we dit gingen bekostigen. We hebben aan de voorkant geïnvesteerd in EPA-U adviseurs en projectleiders. Hierdoor hebben we een goede businesscase kunnen maken die voor meer dan 90% rendabel is, mede door reserveringen uit de meerjarenonderhoudsplanning naar voren te halen en natuurlijk door de energiekostenbesparing. Van de geïnvesteerde 20 miljoen is bijna 19 miljoen rendabel. Dat maakte het voor de gemeenteraad ook een stuk gemakkelijker om ermee in stemmen.” Het advies van de Beer? “Wees niet te voorzichtig, dat is echt niet nodig.”

Resultaat

De routekaart geeft als opgave om in 2030 49% minder energie te verbruiken ten opzichte van 1990 en om richting 2050 de lijn door te trekken naar 95% CO₂-reductie. Met het verduurzamingsprogramma is al 40% bespaard ten opzichte van 2016. Ook is het gemiddelde energielabel van C naar A gegaan. Het Stedelijk Museum Breda is een van de gebouwen die al is verduurzaamd, met maatregelen zoals een warmtepomp, voorzetramen, gevel- en dakisolatie, zonnepanelen en een gevel met dubbel glas.

Het geheel energieneutraal maken blijkt echter een lastigere uitdaging. “We hebben er bewust voor gekozen om eerst te besparen. Ook kijken we hoe we zoveel mogelijk van het gas afkunnen. Eén gebouw, sporthal de Heisprong (zie foto), is nu helemaal energieneutraal en bij een aantal andere gebouwen zitten we heel dichtbij gasloos.” Zo zijn er ook al vergevorderde plannen om de zwembaden van het gas af te krijgen, al zitten er wat haken en ogen aan. “Het is hier wel een hinkstapsprong om alles te realiseren. Maar omdat we al zo ver zijn met de andere maatregelen, hebben we de tijd om hier goed over na te denken.” Inmiddels zijn 53 van de 75 panden uitgevoerd of in uitvoering.

Split incentive

Met een aanvulling op de huurdersovereenkomst vraagt Breda een deel van de energiekostenbesparing terug aan de huurders. “Zo kunnen we 50-75% van de besparingen terugvragen.” Hierbij stuitte zijn team op weinig problemen. “Dit ging een stuk soepeler dan we hadden verwacht. Naast de energiebesparing zijn veel panden een stuk fraaier en comfortabeler geworden. Je merkt dat dit voor veel draagvlak zorgt bij huurders en gebruikers.”

De Beer heeft niet de illusie dat verduurzaming eindigt bij de Bredase gemeentegrens en deelt graag de lessen die Breda in dit proces heeft geleerd. “We willen graag goede ideeën uitruilen. Wij stellen onze businesscase kosteloos ter beschikking aan andere gemeenten. Een aantal gemeenten is overigens al langs geweest. Hiervoor hebben we ook uren opgenomen in onze businesscase. Ik hoop dat we met deze aanpak andere gemeenten kunnen stimuleren in het ontwikkelen van hun eigen verduurzamingsstrategie.”

RVO

De RVO biedt als adviseur, ondersteuner en partner haar kennis, diensten en financiële ondersteuning aan. Denk hierbij aan praktijkvoorbeelden en hulpmiddelen voor de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. De RVO heeft een sjabloon ontwikkeld voor het opstellen van een portefeuilleroutekaart. Deze vind je op het RVO-platform Energieslag, waar nog meer specifieke kennis wordt gedeeld. Kijk voor meer informatie rondom dit onderwerp ook eens op de pagina Duurzaam gemeentelijk vastgoed van de RVO. Deze vind je hier.

Opleiding

Om extra inzicht en daadkracht te geven bij deze opgave heeft opleidingsinstituut Scobe Academy de tweedaagse cursus Maatschappelijk Vastgoed – Routekaart Verduurzaming ontwikkeld. Tijdens deze masterclasses worden de zes stappen om te komen tot de routekaart uitvoerig besproken.

1. Ontwikkelen van een gemeenschappelijk beeld op de opgave
2. Inventariseren van de vastgoedportefeuille en maatschappelijke ontwikkelingen
3. Bepalen van de verduurzamingsaanpak
4. Doorrekenen van de financiële opgave
5. Uitvoeringsstrategie voor de eerste fase van vier jaar
6. Bepalen van de randvoorwaarden aan de uitvoering en het inrichten van de uitvoeringsorganisatie

Na deze opleiding kun je niet alleen een eigen routekaart maatschappelijk vastgoed opstellen, maar leer je bijvoorbeeld ook een aanbestedings- en gunningsleidraad op hoofdlijnen te maken en weet je hoe je de financiële opgave kunt bepalen. 

Benieuwd naar de aanpak van Breda? Kijk hier.