Gemeenten moeten in een kleine dertig jaar hun maatschappelijk vastgoed verduurzaamd hebben. Makkelijker gezegd dan gedaan. Daarom heeft de VNG hier een sectorale routekaart voor ontworpen die gemeenten helpt om van eenvoudige maatregelen tot een integrale aanpak te komen. De gemeente Dordrecht geeft alvast het goede voorbeeld met het Huis van Stad en Regio.

De VNG heeft recent een nulmeting gedaan onder gemeenten, met als doel inzichtelijk te krijgen waar nu de knelpunten voor verduurzaming liggen. Daaruit blijkt dat de meeste gemeenten aan de slag zijn met de opgave. Volgens Anja Buisman, projectleider bij VNG, is echter te zien dat relatief veel gemeenten die opgave nu nog vooral beperken tot relatief eenvoudige maatregelen die ook renderen. Oftewel, laaghangend fruit zoals zonnepanelen en, in mindere mate, warmtepompen. “Er wordt nog te weinig gewerkt aan een aanpak van de gehele portefeuille”, zegt ze.

Buisman (foto rechts) geeft ook aan dat er steeds meer voorbeelden zijn van gemeenten die de opgave wel integraal oppakken. Door bijvoorbeeld in de plannen andere doelen mee te nemen, zoals leefbaarheid in samenwerking met maatschappelijke organisaties. Volgens Buisman biedt juist zo’n manier van het creëren van maatschappelijke meerwaarde kansen om te komen tot positieve businesscases. Dat vraagt nogal wat van een overheid, maar het is niet onmogelijk. Het bewijs is te vinden in de gemeente Dordrecht.

Dordrechtse duurzaamheid

In Dordrecht werd enkele jaren geleden het stadskantoor, een pand uit 1967, afgeschreven. Dat wierp de vraag op: renovatie of nieuwbouw? Maarten Burggraaf, in Dordrecht wethouder van onder andere Vastgoed en Economische Zaken, zag hier meerdere opgaven samenvallen. “Vanuit de economische opgave weet ik dat veel ondernemers worstelen met het behalen van energielabel C, dat vanaf 2023 als minimum verplicht is voor alle kantoren”, vertelt hij. “Dat was voor ons een trigger. Als wij als gemeente in de naleving daarvan richting die ondernemers een rol moeten vervullen, moeten we aan de voorkant ook scherp hebben wat het van hen vraagt qua investeringen en hoe realistisch dat is.”

Burggraaf (foto rechts) zag dit als een uitdaging die uitstekend past bij Dordrecht. “In een monumentenstad als de onze heb je veel gebouwen die nog niet duurzaam zijn”, zegt hij. “Dus als iemand die verduurzamingsambitie kan voorleven, zijn wij het wel.” De wethouder betrok hier ook de wethouder van Duurzaamheid bij, die al enkele beleidsuitgangspunten had opgesteld voor onder andere CO₂-reductie en verduurzaming. Volgens Burggraaf was hier nog een grote slag in te slaan met het eigen vastgoed. De routekaart van de VNG maakte duidelijk welke mogelijkheden er waren.

Huis van Stad en Regio

Voor het stadhuis is een globale scan gemaakt om te bepalen wat de investering zou zijn voor renovatie versus de investering van een nieuw gebouw. “Aangezien we in het stadhuis stookten voor de mussen, was de conclusie al gauw dat een nieuw gebouw op een andere locatie voordeliger is”, aldus Burggraaf. Zo werd besloten dat het oude stadskantoor plaatsmaakt voor woningen. Het nieuwe gebouw, het Huis van Stad en Regio, verhuist naar een andere locatie op de Spuiboulevard. Voor de wethouder was dit dé kans om andere maatschappelijke opgaves bij het plan te betrekken, zoals een gezond werkklimaat en een aantrekkelijke leefomgeving. “We hebben een prachtige historische binnenstad, maar tussen station en binnenstad zit een Berlijnse Muur aan gebouwen. Daar kun je al snel een kwaliteitsslag in maken.”

Het nieuwe ‘Huis’ wordt dan ook een voorbeeld van de transformatie-ambitie die we hebben voor het gebied, aldus Burggraaf. Vanuit die lijn wordt de gebiedsontwikkeling verder doorgezet. Zo wil Dordrecht op deze plek niet alles transformeren naar woningen, maar kantoren behouden om het gebied te activeren, zodat nabijgelegen winkels hier voordeel uit halen. Voor het plan werd een alternatief financieel kader opgesteld.

“We kijken niet naar de investeringen aan de voorkant, maar naar de totale exploitatiekosten”, vertelt de wethouder. “We hebben een vergelijking gemaakt tussen de structurele huisvestingslasten bij renovatie van het bestaande gebouw en die bij nieuwbouw.” In beide gevallen werd rekening gehouden met de maatschappelijke principes die Burggraaf wilde nastreven. Waaronder een gezond binnenklimaat, circulariteit en het welzijn van medewerkers en bezoekers. Dit financiële totaalplaatje viel uit in het voordeel van nieuwbouw.

Sociale duurzaamheid

Het Huis van Stad en Regio wordt energieneutraal met als uitgangspunt een Earth, Wind & Fire-systeem. “Oftewel: met een natuurlijk drukverschil een belangrijk deel van de ventilatie-energie ontwikkelen”, aldus Rinald van der Wal, bouwdirecteur van de gemeente Dordrecht. Een andere belangrijke keuze is dat het overgrote deel van het pand in hout wordt uitgevoerd, volgens Van der Wal “het materiaal van de eeuw”. “Hiermee leveren we een belangrijke bijdrage in circulariteit en we slaan er een heleboel koolstof mee op.”

Het natuurlijke materiaal sluit goed aan bij de andere duurzame en natuurinclusieve ambities van Dordrecht. Hoewel de gemeente geen certificaat nastreeft, aldus Van der Wal, dient BREEAM als leidraad in het ontwerpproces. Volgens Burggraaf bleef gedurende het planproces het “met beide benen op de grond blijven staan” goed in het vizier van de gemeente.

Rinald van der Wal, bouwdirecteur van de gemeente Dordrecht: “Hier komen mensen op bezoek, gaan ze naar de bibliotheek, worden ze begeleid in zware tijden, enzovoorts. Dit is ook sociale duurzaamheid.”

“We zijn ambitieus en zetten een vernieuwend gebouw neer, maar doen hier niets exorbitants”, zegt hij. “De leidraad is continu een marktconforme meterprijs. Dus de hoge eisen die we stellen aan een goed binnenklimaat maken ook dat je wel een mooi ontwerp kan nastreven, maar niet een iconisch gebouw met navenante investeringen.”

Van der Wal vult aan dat de werknaam van het nieuwe gebouw niet voor niets is gekozen. “We krijgen hier een ongelooflijk interessante publieksruimte, die niet alleen geldt als entree voor ambtenaren”, aldus Van der Wal. “Hier komen mensen op bezoek, gaan ze naar de bibliotheek, worden ze begeleid in zware tijden, enzovoorts. Dit is ook sociale duurzaamheid.”

Participatie

Voor Van der Wal is met dit project een waardevol proces in gang gezet dat de komende jaren blijft lopen. “We onderzoeken met een aantal partners welke waarden we verder oppakken”, zegt hij. “Hier ligt een grote bereidheid om te ontdekken hoe je die gezamenlijke meerwaarde bereikt. Dat is deels voor de efficiency, zoals het uitwisselen van kantoorruimtes, maar nog meer in hoe je bezoekers laat kennismaken met alles wat we bieden. Dat doen we met hen samen in een serie van workshops, waarin ze kijken, tekenen, voelen en spreken over de mogelijkheden.”

Ook tijdens het planproces werd participatie aangemoedigd door een prijsvraag. Hiervoor kreeg de gemeente op basis van grote maquettes feedback van honderden mensen uit de stad, wat naderhand door een deskundige jury is verwerkt. “In die jury zaten diverse disciplines, van architectuur tot binnenklimaat, maar ook iemand van de welstandscommissie en een horecaondernemer”, zegt Burggraaf. “Zo borg je de stadsinbreng, want er is veel om rekening mee te houden.”

Of daar ook weerstand bij kwam kijken? “Natuurlijk zijn er altijd mensen die zelf een andere keuze zouden maken en dat kenbaar maken. Maar we hebben vooral instemming ervaren; mensen willen graag een leefomgeving van hoge kwaliteit dicht bij huis. Daar zijn in onze binnenstad nog wel stappen in te maken, dus het plan werd ontvangen als een logische kwaliteitsslag waar iedereen de meerwaarde van inziet.”

Dit artikel is afkomstig uit de nieuwe Duurzaam Gebouwd. Lees het complete artikel nu gratis online via onze Kennisbank.

Tekst: Reinoud Schaatsbergen
Afbeeldingen Huis van Stad en Regio: Schmidt Hammer Lassen Architects