De urgentie voor verduurzaming is overal te proeven, maar de diversiteit aan akkoorden, afspraken en regelgeving leidt nog wel eens tot verwarring. Wat moet ik doen om mijn pand toekomstbestendig te maken en wanneer is mijn deadline? Menig asset- en propertymanager worstelt met dergelijke prangende vragen.

Reden te meer voor Duurzaam Gebouwd om enkele specialisten te ondervragen en erachter te komen hoe duurzaamheidsambities laagdrempelig vorm kunnen krijgen. In de kantorensector is 2023 met rood omcirkeld. Dan moet ieder kantoor minimaal energielabel C dragen. Eigenaren die zich hier niet aan houden riskeren onder andere boetes. Het voldoen aan verplichte elementen en het afvinken van de checklist klinkt aanlokkelijk, maar is dat wel het juiste pad, met ambities voor een ondergrens van energielabel A in 2030?

“Het loont om verder te kijken naar planmatig werken aan de vastgoedportefeuille. Dat heeft een veel grotere impact", vindt Wilfred van der Plas van DWA (foto rechts). Directe gevolgen van zo’n aanpak zijn volgens hem een hoger rendement, betere verhuurbaarheid en minder klachten over het binnenklimaat. “Daarnaast is er meer grip op beheer- en onderhoudskosten. Onderschat het aantal vastgoedobjecten dat nog winst kan boeken op deze terreinen niet. Zo’n 100.000 utiliteitsgebouwen moeten toekomstbestendig worden. “Hoewel de eerste stappen zijn gezet en een deel van die voorraad verduurzaamd is, moet er nog veel gebeuren. Er zijn nog enorme aantallen vierkante meters van kantoorgebouwen over om onder handen te nemen. “Een klein percentage heeft een relatief grote oppervlakte en bij die projecten zijn de verduurzamingsmeters te maken: de welbekende 80-20 regel.”

Verduurzamingspotentieel met hoog rendement

Een veelgehoorde uitdaging is de prioriteitsbepaling, want hoe beoordeel je nu welke gebouwen als eerste in aanmerking komen en waar verduurzaming loont? De gedachte dat dit een tijdrovend en complex proces is, lijkt achterhaald.

“We weten dat gebouweigenaren met minimale inspanning inzicht willen krijgen in hun portefeuille en een goede inschatting wensen om te starten met verduurzaming”, gaat Van der Plas verder. “Dat is geen utopie, want er is veel data van objecten beschikbaar om een slimme analyse te maken van het verduurzamingspotentieel. Door informatie uit te lezen van slimme meters en het analyseren van databases komen we erachter waar de grootste klappers zitten als het gaat om energiebesparing en lagere onderhoudskosten.”

“Tegelijkertijd weten we dat het verzamelen van energiegegevens een klus kan zijn die veel aandacht en tijd vraagt als partijen het zelf op zich nemen om dit uit te voeren. Die hobbel willen we wegnemen. Verder laten we zien dat het mogelijk is om langetermijninvesteringen te combineren met maatregelen met een korte terugverdientijd.”

Dat doet DWA met het Sturingsmodel Vastgoed (zie ook onder), dat al op interesse en enthousiasme in de markt kan rekenen. De methodiek zorgt voor een nieuwe koers voor de verduurzaming van gebouwen en om zowel korte- als langetermijnambities dichtbij te brengen. “We onderscheiden twee routes, waarvan de eerste gericht is op portefeuilleniveau, om inzicht te krijgen in wat je hebt en wat er beter kan”, verduidelijkt collega Hans Buitenhuis (foto onder).

“De eerste stap in deze methodiek is dan ook gericht op het inzichtelijk maken van gebouwprestaties en het clusteren van de voorraad. Hierbij staat eenvoud centraal en halen we op een slimme manier informatie uit data van de slimme gas- en elektriciteitsmeters. Daar heeft de opdrachtgever nauwelijks omkijken naar, terwijl we inzichtelijk maken in welke gebouwen de grootste winst zit.

Voor dat doeleinde maken we ook gebruik van algoritmen (machine learning), om het onderste uit de kan te halen. We groeperen de gebouwen in drie pijlers: de gebouwen die goed presteren en waar op dit moment weinig aan hoeft te gebeuren, de gebouwen die matig presteren en op termijn een opknapbeurt verdienen en de slechtste jongetjes van de klas, die we meteen aanpakken.”

Ranglijst in energie- en financiële besparing

Uit die inventarisatie en clustering ontstaat een ranking, waarin je in een oogopslag duidelijk ziet waar het meeste besparingspotentieel zit. Dit moment kan voor veel asset- en propertymanagers de ogen openen en het enthousiasme voor verduurzaming verder aanwakkeren.

“In deze ranglijst laten we onder andere zien wat de mogelijke CO₂-reductie van de gebouwen is en hoeveel energie en euro’s bespaard kunnen worden”, aldus Buitenhuis. “Door die getallen te laten zien, maak je verduurzaming voor de gebouwen met de hoogste potentie heel tastbaar. De drempel wordt meteen lager om ook op korte termijn aan het werk te gaan en de vruchten te plukken van een revitalisatie.” Kortom, het klopt dus niet dat alle verduurzaming moeilijk is. De werkelijkheid is inderdaad anders. Het zijn quick wins waar we ons op richten, maatregelen die je met weinig kosten en moeite doorvoert.”

Naar toekomstbestendige gebouwen

In de volgende stap ga je van gebouwportefeuille naar concreet gebouw en dus ook naar concrete maatregelen. “Normaal gesproken loopt een MJOP [meerjarenonderhoudsplan, red.] zo’n twintig of dertig jaar”, gaat Buitenhuis verder. “Als je het gebouw toekomstbestendig wilt maken, wordt het plan uitgebreid naar een onderhouds- en verduurzamingsplan, met verschillende ingrediënten, waaronder de strategiebepaling, vertaling van beleid naar criteria en het vinden van bewijslast.”

Een eerste onderdeel is het vaststellen van de strategie voor de toekomstige exploitatie van een gebouw. “Wil je de levensduur verlengen en ga je voor grondige renovatie op termijn, of kies je voor een sloop van het object? Op basis van die overwegingen kies je de strategie.”

De tweede stap heeft te maken met het vertalen van beleid naar criteria, om investeringsbeslissingen te nemen. “Denk daarbij aan de Netto Contante Waarde van een investering, de bespaarde energie en CO₂-reductie per geïnvesteerde euro of andere criteria die een basis bieden om afwegingen te maken en de koers te bepalen”, geeft Buitenhuis aan.

De bewijslast voor de routebepaling is te vinden in het derde element: realistische energie- en kostenbatenanalyses. Die laten zien waar je op dit moment staat en waar je heen gaat met je gebouw. “Je maakt inzichtelijk hoe de toekomst eruit kan zien met verduurzamingsmaatregelen”, gaat collega Hans van der Heide verder. “Een verduurzamingsconcept geeft aan hoe een gebouw eruit kan zien en heeft een bijkomend voordeel: backcasting. Dat geeft je de mogelijkheid om terug te redeneren en te bepalen welke stappen nodig zijn om naar tevredenheid het eindpunt te bereiken.”

Het moment waarop de maatregelen worden doorgevoerd, is goed te koppelen aan natuurlijke onderhouds- en vervangingsmomenten. “Schuif daartoe het meerjarenonderhouds- en verduurzamingsplan in elkaar”, adviseert Van der Heide.

Krijgen waarvoor je betaalt

Daarmee is het duidelijk welk vastgoed je gaat aanpakken en wanneer je dat gaat doen. “Zo is het denkbaar om een of twee gebouwen te strippen en opnieuw op te bouwen met innovatieve en duurzame oplossingen, als dat de grootste impact maakt”, geeft Buitenhuis aan. “Maar je kunt je ook voorstellen dat er meerdere gebouwen zijn die elkaar opvolgen, maar wellicht minder handelingen eisen.”

Om er vervolgens zeker van te zijn dat prestaties ook daadwerkelijk worden waargemaakt en ‘je krijgt waarvoor je hebt betaald’, is kwaliteitsborging een essentieel element. De bouw- en vastgoedsector is nog onvoldoende gewend om dit bij iedere verduurzaming in te zetten, wat leidt tot teleurstelling na de opleveringsfase als prestaties onverhoopt achterblijven.

“Kwaliteitsborging in het complete proces is belangrijk bij zowel nieuwbouw als renovatie, maar vooral bij renovatie is het van belang”, schetst Van der Heide (foto rechts). “Je investeert en verwacht een bepaalde besparing. Daarom zorgen we met commissioning dat de juiste kwaliteit en besparing worden gerealiseerd. Door dit toe te passen, zorg je ervoor dat je oplevert zonder restpunten. Gedurende de exploitatiefase houd je zo een vinger aan de pols."

Sturingsmodel Vastgoed

Dat het Sturingsmodel Vastgoed geen toekomstmuziek is, maar nu al impact heeft, blijkt uit diverse praktijkcasussen. Zo sprak vastgoedinvesteerder CBRE Global Investors de wens uit om zijn gebouwenportefeuille Parisproof te maken en de investeerder zet andere CO₂-roadmaps in om dit tot werkelijkheid te maken. Gemeente Oldebroek richt zich op zijn beurt op een klimaatneutrale omgeving en zet het Sturingsmodel Vastgoed in om een langetermijnplan te vertalen naar MJOP’s.

Een vergelijkbaar project werd gerealiseerd in gemeente Elburg, waar een implementatieplan werd opgesteld. Nog een andere praktijkcasus is die van luchthaven Schiphol, die diverse stappen neemt in het Sturingsmodel Vastgoed.
Je leest meer over deze projecten in de whitepaper ‘Met minimale inspanning naar toekomstbestendig vastgoed’. Hier ontdek je onder andere welke stappen van het Sturingsmodel Vastgoed zijn gezet om de verduurzaming van ieder project tot een succes te maken.

 Tekst: Marvin van Kempen, Beeld: DWA