Een woning opleveren met alleen maar een bos sleutels kan tegenwoordig niet meer. Zonder een prestatiegarantie van tien jaar of langer kom je als bouwer niet meer weg.

Stroomversnelling is een vereniging die de bouw helpt bij het zo goed en zo snel mogelijk maken van de energietransitie. De horizon van een CO₂-neutrale woningvoorraad wordt door Stroomversnelling voorzien van verschillende duurzame wegen ernaartoe. Een daarvan is de Afnameovereenkomst voor energieprestaties.

Samen met Aedes en Bouwend Nederland ontwierp Stroomversnelling al eerder een modelovereenkomst voor renovatieprojecten. Deze is nu verder geschikt gemaakt om als Afnameovereenkomst ook bruikbaar te zijn voor zeer duurzame nieuwbouwwoningen. Het nieuwe standaard contractmodel staat op 27 juni in Delft centraal tijdens het gratis event: ‘Hoe contracteer je de energieprestatie?’
Met dit nieuwe juridisch kader kunnen aannemers of leveranciers 100% garantie geven op de energieprestaties van nieuwbouw- en gerenoveerde woningen. Voor die garantie is ongetwijfeld belangstelling van woningbouwcorporaties, beleggers, vve’s en particuliere woningbezitters.

Onomkeerbaar

Het is Simon Verduijn (foto) die samen met collega José van der Loop en juristen van Aedes en Bouwend Nederland de nieuwe afnameovereenkomst opstelde en een toelichting geeft. “Tot op heden”, begint Verduijn, “is 100% garantie op prestaties geen gemeengoed in de bouw. Terwijl er nu wel een energieprestatievergoeding  gevraagd kan worden. Als bouwer is het echter zaak je verantwoordelijkheid te nemen, in plaats van na de bouw hard weg te lopen. En als afnemer wil je daar een zekerheid onder hebben liggen. Zeker gezien de samenhang tussen de financierbaarheid van je keuze en meetbare CO₂-doelen.”

“Omdat bestaande bouwcontracten echter niet voldoen om energieprestaties te kunnen garanderen, moest er een nieuw type afspraken komen. Juist hierbij hebben we de handen ineengeslagen om een nieuw modelcontract te kunnen ontwikkelen. Daarin is een heldere allocatie van de verantwoordelijkheden en zeggenschap over de energieprestatie integraal meegebakken.”

“Iedereen bouwt meestal voort op contracten die er al heel lang zijn”, vervolgt Verduijn. “Veel mensen in het vastgoed pakken een bestaand contract, vegen dat schoon en gebruiken dat als start van een nieuwe versie. Maar als partijen voor het eerst aan de slag gaan met energieprestaties, is bijna alles een discussiepunt. Logisch, want het is anders dan normaal en daarvoor is er deze nieuwe Afnameovereenkomst.”

Draagvlak

Verduijn wil het nieuwe model niet tot heilige graal uitroepen, maar door de betrokkenheid van enkele grote partijen ligt er wel een basis met een breed draagvlak. Dat is des te belangrijker, omdat er binnen dit kader nieuwe samenwerkingsvormen nodig zijn. Verduijn: “Bouwers blijven in de toekomst langer verbonden aan het object dat zij neerzetten. We zetten daarmee een trend voort die begin deze eeuw is ingezet door de grote opdrachtgevers in de sector. Bouwers hebben daarbij meer verantwoordelijkheid voor het ontwerp, de kwaliteit en instandhouding van gebouwen. De opdrachtgevende partij bemoeit zich dan niet met elk ontwerpdetail, want door die bemoeienis ontstaat medeverantwoordelijkheid voor de energieprestatie en dat is precies wat hier niet de bedoeling is.”

“Het gaat er dus om dat de bouwer verantwoordelijkheid neemt voor het geheel. Een degelijk ontwerp, een goede en robuuste uitvoering en een gegarandeerde kwaliteit bij oplevering en levensduur voor minimaal tien jaar. Er moet dan een dossier liggen, waaruit duidelijk wordt dat je daadwerkelijk hebt gebouwd, zoals dat was afgesproken. Daarmee sluit de Afnameovereenkomst ook goed aan de op handen zijnde Wet kwaliteitsborging voor het Bouwen.”

De nieuwe Afnameovereenkomst is voor beide type woningen, renovatie en nieuw, hetzelfde. Alleen zijn er verschillen in de uitwerking. Verduijn: “Heb je te maken met een huurder of een woningbezitter? Dat maakt nogal een verschil, zeker wat betreft het monitoren van de energieprestaties in het licht van de privacy. Er is ook een monitoringprotocol vastgesteld, want als je langjarig een prestatie gestand moet doen, moet je dat ook kunnen monitoren. Je moet daarbij echter wel goede afspraken maken over het verwerken van privacygevoelige informatie.” Stroomversnelling ontwikkelde samen met leden en marktpartijen ook de nieuwe monitoringnorm.nl.

Schone grond

Andere zaken die in beide overeenkomsten verschillen, betreffen bijvoorbeeld de toestand waarin de woning zich bevindt. Is het nieuwbouw, dan gaat dat alleen over de grond. Is die schoon en hoe moet je erop funderen? Betreft het een bestaand huis, dan gaat het al snel over de aanwezigheid van asbest en de zelf aangebracht voorzieningen. “Ook de Woonlastengarantie, waardoor een huurder niet meer gaat betalen dan voor de renovatie, is een belangrijk aspect in de renovatieversie”, aldus Verduijn. “Dat zijn echter detailverschillen. De kerstboom is hetzelfde, alleen hangen de ballen anders.”

In de nieuwe Afnameovereenkomst ligt de focus op de garantie van de energieprestatie, maar er zitten veel meer mogelijkheden in verborgen. Er zijn ook afspraken mogelijk over het comfort, de kwaliteit van de binnenlucht of het lekken van een dak. Verduijn: “Tot nu zitten er dan heel veel partijen aan tafel, maar er wordt nooit een garantie op het totaal gegeven. Nu wordt dat omgekeerd: één partij geeft een garantie op het totaal en die partij moet zelf organiseren hoe de risico’s onderling worden afgestemd en uitgeregeld.
Bouwers zeggen in het algemeen heel snel: dat bieden wij, dat kunnen wij aan. Je moet nu echter veel meer gaan nadenken over het ontwikkelen en aanbieden van een product en hoe je daarbij voor de garantie aan de gestelde voorwaarden kunt voldoen.”

Tienduizend

In de renovatie zijn nu al meer dan tienduizend woningen gerenoveerd op basis van de eerste versie van dit contractmodel. In de nieuwe versie zijn ten slotte ook verbeteringen aangebracht op het gebied van de onderdelen ‘onderhoud en beheer’. Verder zijn er formuleringen aangescherpt en sommige teksten sluiten beter aan bij de belevingswereld van diverse partijen. Daarbij is uiteindelijk ook gekozen voor andere termen voor de leverancier/aannemer en koper/huurder: aanbieder en afnemer.

Check nu alle info over het event ‘Hoe contracteer je de energieprestatie?’ (27 juni, TU Delft).