Het is ongetwijfeld een van de meest bijzondere pilotprojecten in Utrecht: de renovatie van drie wooneenheden van het monumentale pand Tuindorp-West Complex. “Dit complex toekomstbestendig maken is een dermate grote uitdaging, dat we dit als testcase zien voor onze complete vastgoedportefeuille.”

Betrokken bij het omvormen en toekomstbestendig maken van het complex zijn onder andere studentenhuisvester SSH als opdrachtgever, ingenieursbureau VIAC, bouwer Vastbouw, installateur Feenstra en Van Den Pol Elektrotechniek. Duurzaam Gebouwd vraagt drie experts van dit innovatieteam om uit te leggen hoe het complex klaargestoomd wordt voor de toekomst.

“We renoveren drie verschillende eenheden op drie verschillende manieren”, vertelt Margreet Baljeu van SSH. “Hierna worden deze eenheden een jaar lang gemonitord en zal blijken welk scenario het best bij de SSH en haar bewoners past. Dit scenario kunnen wij vervolgens toepassen op ons overige, veelal monumentale, panden.
Voor ons is dit een belangrijk project en we zien het als een testcase. We hebben hier te maken met een monumentale status, hoogbouwflats en studentenkamers die niet kleiner mogen worden dan ze al zijn. Als we hier kunnen verduurzamen, dan kunnen we het overal.”

Niet tornen aan esthetiek

De uitdaging schuilt in een verduurzaming naar het niveau klimaatneutraal, waarbij het projectteam niet tornt aan de esthetiek. “Dit konden wij natuurlijk niet realiseren zonder de expertise van onze co-makers. Wij hebben de partijen bij elkaar gebracht en vervolgens ontstond er een bijzondere samenwerking, het Innovatie Team TWC (ITTWC).”

In een vroeg stadium sloten deze partners aan om input te leveren en de uitvraag optimaal in te vullen. “Als team kozen we procedures met behulp van een morfologisch schema”, vertelt Paul Vink van VIAC. “In dit schema benoem en onderbouw je alle onderwerpen die met verduurzaming te maken hebben en beargumenteer je keuzes. Dit maakt het voor iedereen duidelijk waaraan gewerkt moet worden. Het creëert betrokkenheid, omdat je samen sterktes en zwaktes opstelt van bepaalde uitgangsposities.”

Morfologische schema

Als bouwende partij kent ook Vastbouw de voordelen van deze methodiek. “Wij kennen VIAC van diverse projecten en kennen de voordelen van het werken met het morfologisch schema en scenario’s”, vertelt Gerhard Kanis van Vastbouw. “Voor het werk Tuindorp-West Complex zijn uit het morfologische schema drie scenario’s uitgewerkt: minimale, optimale en luxe oplossing. Alle onderdelen beprijzen we en kennen we toe aan een scenario. De opdrachtgever kan hierdoor zelf een keuze maken.”

Baljeu onderstreept: “Het schema zorgde ervoor dat iedere partij binnen het eigen specialisme alle opties afging. Het heeft bijgedragen aan versnelling van werkzaamheden en leverde dus een meerwaarde voor de renovatie.”

De voorgestelde scenario’s leiden naar een CO₂- reductie, waarbij in de pilot iedere wooneenheid van tien studentenkamers een unieke aanpak krijgt. “We hebben het complex geanalyseerd op bouwkundig en installatietechnisch vlak en splitsen gebouwonderdelen als gevels en kozijnen”, voegt Kanis toe. Iedere woonunit wordt verduurzaamd aan de hand van unieke maatregelen.

Waardevolle informatie

“We willen inventariseren en data verzamelen over de verschillende oplossingen”, vertelt Baljeu. “Daarom worden er drie verschillende scenario’s uitgevoerd en gemonitord. Dat gaat ons waardevolle informatie opleveren, die we weer kunnen toepassen op het complete complex.
De testen duren een jaar. Vink: “Hierdoor leren we hoe verschillende methodes scoren op onder andere klimaatwinst en comfort voor huurders. Installatiebedrijf Van den Pol helpt ons bij het verwezenlijken van deze ambities.”

De maatregelen die getroffen worden in het kader van verduurzaming moeten passen in het esthetisch wenselijke plaatje. “Het is een gemeentelijk monument en al het onderhoud moet overlegd worden met de gemeente”, gaat Vink verder. “We hebben het over een markant gebouw met een brutalistische architectuur, jaren '70 bouw. Het complex is in beton gegoten en maakt gebruik van stadswarmte.”

Upgrade voor schil

Allereerst wordt de energievraag in beeld gebracht. “Vanzelfsprekend gaan we hier te werk vanuit de leer van de Trias Energetica. We hebben het historische energieverbruik in beeld gebracht. Hieruit bleek dat we te maken hebben met een schil die een upgrade moet krijgen, dat is ook min of meer logisch. Daarnaast is het warm tapwaterverbruik fors.”

Om die twee uitdagingen in te vullen, werkt het team met isolerende coatings. “Hiermee waarderen we de gevel op en zorgen we ervoor dat deze weer luchtdicht wordt”, vertelt Gerhard Kanis. “Als het gaat om energieverliezen zijn de koudebruggen onze grootste vijand, dus die pakken we eerst aan. We gaan daarbij naar een Rc-waarde van 4,5 tot 6. Ook gaan we aan de slag met het recirculatiesysteem en zetten we optimalere vormen van ventilatie in. Als alternatief hebben we de Mitsubishi Q-ton CO₂-warmtepomp die we kunnen toepassen.”

Bewustwording van bewoners

Om de maatregelen effectief te maken, is bewustwording van bewoners een belangrijke randvoorwaarde. “We hebben te maken met de doelgroep studenten en die zijn als individu erg verschillend”, aldus Baljeu. “Sommigen zijn druk in de weer met duurzaamheid en willen graag meewerken. Natuurlijk zijn er ook studenten die er wat minder aandacht aan besteden en er niet altijd bij nadenken de verwarming uit te zetten bij het verlaten van hun kamer.”

“Daarom lijkt het ons gaaf om in een scenario beweging-gestuurde installaties te verwerken en met deze pilot willen we ook bewerkstelligen dat bewoners inzage krijgen in het eigen gebruik. We zijn benieuwd welke resultaten dit oplevert.”

Die resultaten zijn erg belangrijk voor SSH, omdat het Tuindorp West Complex geldt als een pilotproject. Het wordt een voorbeeldcasus voor de verduurzaming van het complete portfolio. “Ons hoofddoel is om studenten goed en betaalbaar te kunnen huisvesten. Als je het hebt over ‘goed’ huisvesten, dan heb je het over comfortabel wonen. Duurzaamheid is daar tegenwoordig een belangrijke component in. We willen het complete bezit in 2050 CO₂-neutraal hebben, dus daar zetten we stappen voor. Ik zie het TWC dan ook als een mooi voorbeeld van onze opmars naar een gebouwde omgeving die geen CO₂-uitstoot heeft.”

Projectgegevens

Het Tuindorp-West Complex is een studentencomplex waar 1250 studenten wonen. De SSH bouwde de flats in de jaren ’70. De gebouwen liggen aan de Van Lieflandlaan, Gisbert Bromlaan, Frits Coerslaan en de Willem Schuylenburglaan. Er staan drie hoogbouwflats van achttien verdiepingen en een aantal laagbouwflats.

De pilot omvat dertig studentenkamers, drie scenario’s van ieder tien kamers en een centrale woonkamer.

Samenvatting werkzaamheden:

• Asbest verwijderen
• Vervangen aluminium kozijnen
• Verbeteren houtenkozijnen entree/ keuken
• Gevels isoleren
• Koudebruggen verminderen
• Onderzijde 1e verdiepingsvloer isoleren
• Ledverlichting aanbrengen
• Warmtepomp
• Balansventilatie

Tekst: Marvin van Kempen; beeld: SSH