De Dutch Green Building Council heeft als doel de gebouwde omgeving te verduurzamen, om zo een bijdrage te leveren aan een duurzame, klimaatneutrale samenleving. Als eerste stap is duurzaamheid zichtbaar gemaakt in de beoordelingsrichtlijnen. Ook de tweede stap, het bespreken en implementeren van duurzaamheidsmaatregelen bij de gebiedsontwikkeling, wordt op grotere schaal opgepakt. In de derde stap moeten de gedane inspanningen leiden tot bewustwording en gedragsverandering. Is de beoordelingsrichtlijn BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling hierin geslaagd?

Vanuit zijn eigen ervaringen met de toepassing van BREE­AM-NL Gebiedsontwikkeling zag Jos Schild, BREEAM-NL Expert bij Royal HaskoningDHV, nieuwe gesprekken ontstaan, duurzame initiatieven vaste grond krijgen en onverwachte stakeholders verschijnen. In gesprek met duurzaamheidsadviseur Antony Marcelis, 4thecity-directeur Bert Krikke, Omala-ontwikkelaar Dennis Meerburg en Globalance-eigenaar Mark Spetter zocht hij naar de nieuwe dynamiek die de toepassing van de BREEAM-beoordelings­richtlijn in de praktijk met zich meebrengt. In dit artikel schrijft hij hierover.

Intrinsieke behoefte

Duurzaam ontwikkelen begint met een sterke ambitie. Zonder uitgesproken ambitie ontbreekt de basis om het ontwerp­proces te veranderen en duurzame initiatieven op te pakken met het ontwerpteam. Achter een ambitie gaan drijfveren schuil, zoals een goed imago en financiële rendementen. De sterkste drijfveer is echter de intrinsieke behoefte om onze samenleving te verduurzamen. “Onze ambitie is om een proeftuin te zijn voor duurzame en innovatieve gebieds­ontwikkeling”, vertelt Meerburg. “Daarnaast is ons motto dat we duurzaamheid laten renderen. Daarmee kunnen we verduurzaming versnellen; het is namelijk niet duurder, maar voordeliger voor de ondernemer die zich vestigt in ons gebied.”

Krikke laat weten dat de opdrachtgever Ecomunitypark een duurzaam werklandschap voor zijn eigen nieuwbouw wilde realiseren. “Op het duurzame bedrijvenpark Ecomunitypark wil hij samenwerken met gelijkgestemde bedrijven. De duur­zaamheidsambities zijn er vanaf het begin, zowel technisch als maatschappelijk.”

Marcelis licht toe dat de opdrachtgever Hartol Holding B.V. een ervaren aannemer is. “Efficiënt gebruik en hergebruik van materiaal met slimme toepassingen is zijn ambitie, met echt duurzaam bouwen als gewenste werkmethodiek. Aanvullende argumenten gaven voor hem de doorslag: aansluiten bij de doelstellingen van het collegeconvenant van B&W in de Zuid- Hollandse gemeente Kaag en Braassem, meer perspectieven voor een vlotte verkoop van de woningen nu ook consumenten aangespoord worden tot duurzaamheid en soepele verkrijging van krediet bij de bank, alsmede een lagere hypotheekrente bij sommige banken.”

De beoordelingsrichtlijn verduidelijkt de ambitie en bewijst op een onafhankelijke en objectieve wijze dat ambitie en duur­zaamheidsbeleid worden waargemaakt. Zo bewijst BREEAM datgene wat de ontwikkelaar belooft.

Samenwerking

In de projecten waarvoor een BREEAM-certificaat gehaald wordt, geldt duurzaam ontwerpen als een rode draad. De ontwerpteams bevatten geïnspireerde, gedreven team­spelers, bij wie duurzaamheid hoog in het vaandel staat. Deze inbreng is noodzakelijk om uiteindelijk een duurzaam gebied te ontwikkelen. Daarbovenop blijkt in alle projecten dat de beoordelingsrichtlijn leidt tot inspiratie en nieuwe duurzaamheidsinitiatieven. Met name de centrale rol van de stakeholderanalyse zorgt voor het vroegtijdig samenwerken met en betrekken van nieuwe stakeholders. Zeer positief is dat in de beoordelingsrichtlijn de hele breedte van het duurzaamheidsspectrum wordt meegenomen. Niet alleen energiebesparing en materialen, maar bijvoorbeeld ook de projectorganisatie en het welzijn van de gebruikers van het gebied.

Een ander voordeel van het betrekken van stakeholders is dat meer samenwerking ontstaat. Dit beperkt zich niet alleen tot het op tafel leggen van interessante duurzaamheidsinitiatieven, maar leidt concreet tot een actieve bijdrage door bijvoorbeeld cofinanciering of co-creatie. Kortom, samenwerking zorgt voor duurzaam rendement bij de gebiedsontwikkeling.

“Intensieve samenwerking vroeg in het proces levert per definitie winst op”, vindt Spetter. “In vrijwel elke evaluatie van een complex proces staat de conclusie: ‘De samenwerking moest beter.’“

Niet alleen levert de samenwerking met stakeholders duur-zaamheidswinst op, maar het uitwisselen van kennis tussen het ontwerpteam en de adviseur duurzaamheid zorgt ook voor een nieuwe dynamiek. Integraal denken blijft een uitdaging, ook voor de teamleden die ruime ervaring met samenwerking en verduurzaming hebben. De praktijk leert dat het spreken over duurzaamheid, gestructureerd aan de hand van de beoorde­lingsrichtlijn, altijd leidt tot verandering.

Geregeld worden duurzaamheidsmaatregelen al impliciet mee-genomen in de ontwikkeling van een gebied. Door het gebruik van het keurmerk wordt deze ‘verborgen’ duurzaam­heid naar boven gehaald en vervolgens zichtbaar gemaakt in de bewijslast die nodig is in het certificeringsproces. Een enkele keer wordt dit als belemmerend ervaren omdat deze intrinsieke duurzaamheid nu in expliciete regels gevangen wordt.

Meerwaarde

Als bewijsmiddel is BREEAM een sterk merk met internatio­nale uitstraling. Voor wat betreft duurzaamheidscertificering in de gebouwde omgeving heeft BREEAM een marktaandeel van ongeveer 75 procent in Europa. Het certificeringsproces is grondig en de dubbele toetsing van een assessor en de DGBC zorgen voor een betrouwbaar resultaat. De brede opzet, grondigheid en betrouwbaarheid bepalen voor een groot deel de marktwaarde van BREEAM.

In commercieel vastgoed is BREEAM bijna niet meer weg te denken als kwaliteitsindicator voor de waarde van het vast­goed. Op dit moment zijn er nog te weinig BREEAM-gecertifi­ceerde gebieden om een duidelijke trend waar te nemen, maar naar verwachting zet deze ontwikkeling zich door. Hierdoor geldt BREEAM Gebiedsontwikkeling als indicator voor de lan­getermijnwaarde van een gebied. Dit zal tot gevolg hebben dat de financiering van de ontwikkelingen in het gebied een lager risico met zich meebrengt, waardoor een investeerder eerder bereid is te investeren, onder gunstigere voorwaarden.

“De lagere hypotheekrente bij de bank (o.a Triodos Bank) is cruciaal om de opdrachtgever te bewegen tot het behalen van een BREEAM-certificaat voor het nieuwe woongebied”, oordeelt Marcelis. “Hierbij speelt ook de soepelere houding van de bank voor het bieden van krediet bij de realisatie van een duurzaam project een rol.”

Bij Meerburg viel in een klantgesprek op dat een ondernemer passief keek naar duurzaamheid. “Dat was iets voor Den Haag en daarmee moesten ondernemers niet lastig gevallen worden. Vervolgens vertelde ik dat hij als aandeelhouder behoorlijke fiscale voordelen kon halen, de exploitatielasten voor energie en water lager waren en de financierbaarheid toenam tegen een lagere rente. Bij elk argument ging hij rechterop zitten om ver­volgens op het puntje van zijn stoel te vragen wat de volgende stap is om zijn bedrijf naar ons gebied te verplaatsen.”

Met enige regelmaat komt de vraag wat er in een gebied moet worden geïnvesteerd om een goede BREEAM-score te behalen. Met andere woorden: “Wat kosten de BREEAM-punten?” Het antwoord is dat dit, naast de kosten voor het certificeringsproces, geen extra kosten met zich mee hoeft te brengen. Vanuit een duurzaamheidsambitie wordt het gebied immers al duurzaam ontwikkeld en de genomen duurzaamheidsmaatregelen renderen. De investering zit meer in goed samenwerken, het maken van de juiste keuzes en het afstemmen van het onderzoeks- en ontwerpproces op de taal die BREEAM spreekt.

“We hebben niet gestuurd op BREEAM, maar op duurzaam-heid en langetermijn waardecreatie”, legt Krikke uit. “We zien dit laatste als de financiële doorvertaling van het begrip duurzaamheid. Door duurzaam beheer, uitgifte van grond in appartementsrechten, energieopwekking met afstemming op parkniveau en andere innovatieve aspecten proberen we een ontwikkeling te maken die zeker anders is, maar ook beter is dan gangbaar. Het verkrijgen van een BREEAM-label zien we als meerwaarde: het geeft aan dat het een goed ontworpen, duurzaam gebied is. Bedrijven die dit zoeken, willen er dan ook graag zitten. We maken meer kosten om het gebied optimaal en integraal duurzaam aan te leggen. Die hogere kosten vragen we terug door een iets hogere grondprijs. Samen met een scherpe profilering en positionering van het park helpt BREEAM zeker mee in de goede verkoopbaarheid van kavels op het park. Vooralsnog hebben veel bedrijven uit de regio interesse, terwijl voor de overige bedrijvenparken in de regio de interesse beperkt is.”

Nieuwe ontwikkelingen

Na de succesvolle introductie van het BREEAM-keurmerk voor gebiedsontwikkeling wordt hard gewerkt aan een actualisatie en uitbreiding van deze beoordelingsrichtlijn. De nieuwe beoordelingsrichtlijn krijgt de naam BREEAM-NL Gebied en richt zich ook op de verduurzaming van bestaan­de gebieden. De richtlijn is dus niet alleen bedoeld voor de ontwikkeling van nieuwe gebieden, maar ook voor het monitoren en verduurzamen van bestaande gebieden. Uiteindelijk is de kwaliteit van een gebied een belangrijke factor voor de aantrekkelijkheid van een woning of be­drijfspand in het gebied. Daarom is deze nieuwe richtlijn interessant voor gebiedsbeheerders, zoals overheden, woningcorporaties en parkmanagers, die de kwaliteit van een gebied willen monitoren en verbeteren.

Als we de lijn doortrekken die door de toepassing van de hui­dige richtlijn is ingezet, dan zal de nieuwe richtlijn leiden tot meer samenwerking, nieuwe initiatieven en een kwaliteitsverbetering in bestaande gebieden. Daarmee wordt BREEAM-NL Gebied een inspiratieboek en katalysator, die de duurzame samenleving een stap dichterbij brengt.

Conclusie

Een oud Chinees gezegde luidt dat een steen de loop van een rivier kan veranderen. De beoordelingsrichtlijn BREEAM-nl Gebiedsontwikkeling mag gerust als zo’n steen gezien worden, die de rivier van onze samenleving verlegt naar een duurzame toekomst. De toepassing van het keurmerk BREEAM-nl Gebiedsontwik-keling leidt tot meer duurzaamheid, betere samenwerking, nieuwe initiatieven en een beter rendement bij de ontwikkeling van gebieden.

Dit betekent een duidelijke bijdrage aan het doel van de DGBC: ‘Bijdragen aan een verduurzaming van de gebouwde omge­ving.’ Het keurmerk is een zichtbare stimulans tot duurzaam, ver­nieuwend gedrag en geeft invulling aan de eerste twee stappen die in de intro zijn genoemd. Dit is de basis om te komen tot een duurzame samenleving, waarbij zowel de bestaande als nieuwe gebieden duurzaam (her)ontwikkeld worden.

Terecht is er het afgelopen jaar veel publiciteit geweest rond de BREEAM-certificering van Airport Garden City in Lelystad en het Ecomunitypark in Oosterwolde. We moeten echter naar een situatie waarin deze publiciteit op gang komt als een gebied niet duurzaam wordt ontwikkeld en het aandeel van het gebied in de verduurzaming van onze samenleving niet kan worden uitgelegd.

Daarnaast moeten financiers en investeerders nadrukkelijker achter de ontwikkeling van duurzame gebieden staan en de toegenomen langetermijnwaarde belonen met betere financie­ringsvoorwaarden. Triodos Bank beloont energiezuinige wonin­gen bijvoorbeeld met een lagere rente op de hypotheek, maar dit initiatief verdient navolging in de woningmarkt en zeker op gebiedsniveau.

Kortom, er moeten nog meer stenen in de rivier gelegd worden om de loop te veranderen voordat het water opgedroogd is. BREEAM-keurmerken kunnen daaraan een belangrijke bijdrage leveren.

Jos Schild (Royal HaskoningDHV) – Als expert en assessor betrokken bij de certificering van verschillende gebieden.
Antony Marcelis (A12 architectuur bna) – Als landschapsarchitect en BREEAM-expert verantwoordelijk voor het gebiedsontwerp en de BREEAM-certificering van de Ripse Schans (nog niet gecertificeerd) in de gemeente Kaag en Braassem.
Bert Krikke (4thecity) – Als ontwikkelaar verantwoordelijk voor de ontwikkeling en BREEAM-certificering van het Ecomunitypark (5 sterren) te Oosterwolde.
Dennis Meerburg (Omala NV) - Als ontwikkelaar verantwoordelijk voor de ontwikkeling en BREEAM-certificering van Airport-Garden-City (3 sterren) te Lelystad.
Mark Spetter (DGBC / Globalance) – Sinds de oprichting van de DGBC in 2009 betrokken bij de ontwikkeling van de beoordelingsrichtlijn BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling.

BREEAM-NL Magazine 2
Dit artikel is een voorproefje van de inhoud die u terugvindt in het BREEAM-NL Magazine 2. In vier katernen (Gebiedsontwikkeling, In-Use, Nieuwbouw en Renovatie, Sloop en Demontage) worden succesvolle projecten voorgesteld.