Het kan anders: financiering

timer3 min
Het kan anders: financiering

In een blogreeks gaat Hans Hidden in op hoe het ‘anders kan’ in de ruimtelijke omgeving, waarin hij onder andere financiering en verkaveling als onderwerpen behandelt en naar een herstelplan toewerkt. Dit keer pakt hij een onderwerp beet dat duurzame vastgoedontwikkeling kan maken of breken: financiering.

Afbeelding: Boris Stroujko / Shutterstock.com

Bij vastgoed gaat het om een geleide voorraadeconomie. Visies van overheden moeten duidelijk onderscheid maken in voorraadbeheer en uitbreiding. Ik beperk mij, in deze reeks, tot de nieuwbouw van een standaard woonwerkgebouw dat een locatie zoekt. Bestaande bouw is complexer en is gebaat bij een nieuw soort bestemming, namelijk: wonen en/of werken achter een enkele voordeur. Een woonwerkgebouw kent woonunits en werkunits, ruimtelijk aan elkaar gekoppeld. Ieder koppel, woonunit-werkunit, heeft twee voordeuren en dat biedt financieringstechnisch meer mogelijkheden. Welk werk wordt toegestaan, wordt aangegeven door de gebruiksvergunning.

Eigen of vreemd vermogen

Bij financiering wordt eigen of vreemd vermogen vastgelegd. Hoeveel, waarin, door wie, voor hoelang en voor welke tegenprestaties zijn een aantal vragen die gesteld kunnen worden bij financiering. Doordat het hier gaat om het realiseren van een woonwerkgebouw, waarbij betaalbare huisvesting voorop staat, moeten de stichtingskosten zo laag mogelijk uitvallen. Na oplevering wordt er gestart met verhuur, inclusief optie tot koop. De streefhuren zijn gebaseerd op draagkrachthuren. Om de zaak helder te krijgen, maken we onderscheid in: opstallen (gebouw zelf); footprint (de grond onder het gebouw) en de omliggende grond (voor bijvoorbeeld parkeerplekken).

Het kan anders: financiering

Schrijver van deze blog, Hans Hidden

De grondquote: zo laag mogelijk

Opstallen kunnen verdeeld worden in woonunits, werkunits, algemene ruimtes, gemeenschappelijke installaties, bergingen en de schil. De stichtingskosten zijn terug te vinden in de vastgoedexploitatie opgedeeld in grondkosten, directe bouwkosten, bijkomende kosten, winst & risico en rente(verlies). De grondquote (dat percentage van de totale stichtingskosten toegerekend aan de grond) zien we het liefst zo laag als mogelijk. Dit kan door de omliggende grond een (semi-)publieke functie te geven, gefinancieerd door de gemeente, die ook het (betaald) parkeren voor zijn rekening neemt. Extra gelden hiervoor kunnen worden gefourneerd via het ministerie van Binnenlandse Zaken op aandrang van de VNG. Onder de begane grond worden bergingen gerealiseerd, zonder parkeerplekken.

VvE met twee financiers

De opstallen, inclusief de footprint, kunnen gefinancieerd worden door een Vereniging van Eigenaren waarin twee financiers deelnemen: een toegelaten instelling (voor de woonunits) en een private marktpartij (voor de werkunits). Om de directe kosten te drukken, is prefab en modulair een optie om zo een standaardgebouw te realiseren dat een locatie zoekt. Er kan gevarieerd worden door een andere materiaalkeuze voor de schil en door een andere keuze in standaardmodules. Door serie-stukproductie kunnen de directe kosten maar ook de bijkomende kosten gedrukt worden.

Vorm van objectsubsidie

De centrale en lokale overheid kunnen de bijkomende kosten, zoals heffingen en belastingen, sterk verminderen als vorm van objectsubsidie. Hierdoor ontstaat er minder behoefte aan subjectsubsidie. Ook notariskosten kunnen worden beperkt. Een private marktpartij neemt de financiering van de werkunits voor haar rekening. Daar deze units relatief klein zijn en voornamelijk bestaan uit modules en prefab elementen zullen de kosten daarvan meevallen. Wellicht is er een bank of institutionele marktpartij te vinden die maatschappelijk wil ondernemen. De duur van de financiering, door de eigenaar-verhuurder, hangt af van het moment van de wenselijke en haalbare verkoop.

Door terugdringen van de directe en indirecte kosten kan er gewerkt worden aan een herstelplan, waarbij publiek en privaat vermogen voor bepaalde tijd wordt ingezet. Het kan anders.

Tekst: Hans Hidden

Lees ook:

deel 1 - Het kan anders
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 4 - Het kan anders: verkavelen
deel 5 - Het kan anders: bestemmingsplannen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm

Zoek verder binnen deze onderwerpen

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c185 c225 c237 c243
Ultieme duurzaamheid is beter benutten wat we nu al hebben 

Ultieme duurzaamheid is beter benutten wat we ...

Ze is al bijna een decennium Duurzaam Gebouwd-expert, deelt kennis tijdens rondetafelgesprekken én is een veelgevraagd spreker voor het podium. Ook laat ...

Lees verder

c21 c225 c243 c265
Kijkje in de keuken bij verduurzaming industrie

Kijkje in de keuken bij verduurzaming industrie

Met de klimaatdoelstellingen en forse ambities voor verduurzaming van ons kikkerlandje in het achterhoofd, is kennisdeling onontbeerlijk. Dat houdt niet op bij ...

Lees verder

c21 c225 c243
Leren over gedragsverandering in de energietransitie 

Leren over gedragsverandering in de energietransitie 

De opleiding Basiscertificaat Energietransitie Gebouwde Omgeving (B.E.G.O.) voegde de modules ‘Weerstand wegnemen’ en ‘Gedragsverandering in de ...

Lees verder

c21 c41 c143 c185 c225 c237 c243
De toekomst van schoolverduurzaming in e-zine Duurzame Scholen

De toekomst van schoolverduurzaming in e-zine ...

De onderwerpen CO2-reductie, energiebesparing en de toepassing van secundaire materialen zijn niet alleen prangend in de woningbouw. Integendeel: uit data-analyses ...

Lees verder

c21 c41 c225 c237 c243 c265
GACS: verplichting brengt voordelen met zich mee

GACS: verplichting brengt voordelen met zich ...

Als je een gebouw met verwarmings- of airconditioningsysteem hebt met een nominaal vermogen van 290 kW, heb je wellicht een nieuwe verplichting voorbij zien komen. ...

Lees verder

c21 c225 c243
“In energietransitie verder kijken dan standaard hybridesysteem”

“In energietransitie verder kijken dan ...

Dat kabinet Schoof de verplichte installatie van een warmtepomp vanaf 2026 heeft afgeschaft, vindt Michel Swart van ATAG Verwarming enerzijds jammer maar eigenlijk ...

Lees verder

c21 c225 c243
“Modulair bouwen is sneller én duurzamer”

“Modulair bouwen is sneller én ...

De tijd dat modulaire bouw bestaat uit gestapelde zeecontainers met minimale afwerking is al lang voorbij. Tegenwoordig zijn de meeste modulaire woningen bijna ...

Lees verder

c21 c185 c225 c237 c243
CO2-besparingspotentieel ontginnen met circulair meerjaren onderhoudsplan

CO2-besparingspotentieel ontginnen met circulair ...

Met de Nederlandse doelstellingen om tegen 2050 een volledig circulaire economie te bereiken en de nieuwe eisen van de Corporate Sustainability Reporting Directive ...

Lees verder

c21 c26 c41 c120 c243
Woningen Dordrecht gerenoveerd met behoud van al het goede

Woningen Dordrecht gerenoveerd met behoud van ...

Maar liefst 172 woningen aan onder andere de Eemkerkstraat in Dordrecht krijgen een revitalisatie dankzij duurzame verbeterwerkzaamheden. De kwaliteit van de woningen ...

Lees verder

c21 c225 c243
Drie stappen voor energie-efficiënte gebouwen

Drie stappen voor energie-efficiënte gebouwen

Om aan de EU-richtlijn voor energie-efficiëntie in gebouwen te voldoen stelde de overheid subsidies beschikbaar. Deze zijn niet alleen voor grote, maar ook ...

Lees verder

c21 c225 c243
Kennisdocument over verduurzaming woningen met netcongestie

Kennisdocument over verduurzaming woningen met ...

Een kennisdocument laat zien welke mogelijkheden er zijn om woningen te verduurzamen binnen de kaders van netcongestie. Welke kansen zijn er, als duidelijk wordt ...

Lees verder

c21 c225 c243
Samenwerkingen netbeheerder en bouwbedrijven voor netuitbreiding

Samenwerkingen netbeheerder en bouwbedrijven ...

Drie bouwbedrijven en netbeheerder TenneT sloten een overeenkomst voor de uitbreiding van het elektriciteitsnet. Een uitbreiding van het net staat op veel wensenlijsten, ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up