In zijn reeks van blogs laat Hans Hidden zien hoe je de ruimtelijke omgeving anders kunt inrichten met de focus op het realiseren van woonwerkunits. Na kwesties als financiering en parkeernormen bespreekt hij dit keer in onderstaande blog het thema verkavelen.

Vroeger betekende ‘kavel’ een drooggelegd stuk grond in een polder dat te koop werd aangeboden, waarna het juridisch eigendom notarieel werd vastgelegd. Men moest wel de kavel in stand houden.
Tegenwoordig betekent kavel ook iets anders. Zo gebruikt de overheid de term om aan te geven voor welke eenduidige bestemming een stuk grond kan worden gebruikt.

De definitie van de term kavel is helaas nog niet ondubbelzinnig vastgelegd in wet- of regelgeving, waardoor enkele makelaars er mee aan de haal zijn gegaan. Zij bieden nu bijvoorbeeld waterkavels aan. Gelukkig geeft het kadaster wat meer houvast en definieert kavel als een samenhangend stuk grond dat één type gebruik heeft en meestal omgeven is door een duidelijk herkenbare grens. Het kadaster registreert geen kavels, maar wel percelen.

Bestemming

Een perceel is een stuk grond in juridisch eigendom, waarvan de naam van de eigenaar, de duiding van ligging en omvang, en de zakelijke rechten gedeponeerd zijn bij het kadaster. Een eenduidige bestemming kan daarbij wel genoemd zijn. In nota’s van ruimtelijke ordening staat een aantal van dat soort bestemmingen vermeld, te weten: wonen, werken, verkeer, recreatie en natuur & landschap.

Een beeldkwaliteitsplan kan de bestemming natuur & landschap verder verduidelijken, waardoor er randvoorwaarden gaan gelden voor bepaalde kavels. Willen we een aantal eenduidige bestemmingen combineren, dan kan dat door kavels onder te brengen in één perceel, zodat deze kavels in handen komen van één juridische eigenaar. Een perceel kan uit meer dan één kavel bestaan.

Bijéén

Verkavelen betreft het opdelen in kavels. Voor het samenvoegen van kavels is er, gek genoeg, geen werkwoord. Gaan we een perceel verkavelen dan krijgen we kavels. Voegen we kavels samen tot één perceel dan ‘kavelen wij bijéén’. Zo zijn er experimenten waarbij de nominale grootte en de exacte ligging van de kavels nog niet zijn vastgesteld, maar die een koper - enigszins naar eigen inzicht – bijéén kan kavelen tot één perceel. Er worden dan wel verhoudingen tussen de bestemmingen gehandhaafd.

Het aantal percelen is in Nederland te achterhalen, maar het aantal kavels niet direct. Hoe meer kavels per km², hoe meer Nederland is dichtgeregeld? Misschien wordt het tijd voor een kavelquote en perceelquote om zo meer inzicht te krijgen in de ontwikkelingen met betrekking tot de omvang van het verkavelen.

Woonwerkgebouw

Om terug te komen op mijn onderwerp ‘meerlaagse woonwerkgebouwen’: uit onder anderen financiële overwegingen is gekozen om alleen de footprint als perceel aan te schaffen. Banken willen graag ook grond als onderpand. Bij een gemengde bestemming ligt het tegenwoordig voor de hand om het perceel opgebouwd te zien uit twee of meer kavels. In dit geval: één voor wonen en één voor werken. In de praktijk wordt men namelijk gedwongen om een keuze te maken tussen wonen of werken en wel per bouwlaag of bouwdeel.
Dat komt door de wet BAG en het geldende bouwbesluit. Zo wordt aangestuurd op één enkele gebruiksfunctie achter één enkele deur op één enkele bouwlaag of in één enkel bouwdeel. Dit zorgt voor weinig flexibiliteit en staat ook levensloopbestendig wonen en/of werken in de weg.

Meerdere bestemmingen

Het kan in de praktijk anders door de mogelijkheid in te bouwen om meerdere bestemmingen in de tijd of gelijktijdig toe te laten op één kavel of één perceel, liefst zonder al te veel randvoorwaarden en procedures. Op deze wijze draaien we aan de knop verkavelen en verlengen we daarmee de functioneel economische levensduur van woonwerkgebouwen en voorkomen we, op termijn, leegstand van werkunits. Dit is onderdeel van het herstelplan.

Lees meer over de voorstellen van Hans Hidden in deze artikelen:
deel 1 - Het kan anders
deel 2 - Het kan anders: financiering
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 5 - Het kan anders: bestemmingsplannen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm