Overheden die samen met het bedrijfsleven meetbaar circulair bouwen. Is dat een vergezicht of is dit al werkelijkheid? Tijd om de status quo op te maken.

Langs De Dieze in ‘s Hertogenbosch sterft het geroezemoes in de zaal langzaam uit. In de Tramkade, waar de Alba Academy plaatsvindt, vraagt men zich af hoe financiële incentieven voor circulair bouwen gecreëerd kunnen worden. Er hangt nog altijd het idee dat circulair bouwen niet concurrerend is met traditioneel bouwen.

Maar volgens de sprekers Fokko de Vegt, financieel en strategisch adviseur bij de gemeente Leeuwarden, Michel Baars, oprichter van Urban Mining Institute en Moos en Jip van Grinsven, adviseur circulariteit bij Alba Concepts, is niets minder waar. Zo heeft de gemeente Leeuwarden de handen ineengeslagen met het bedrijfsleven om samen met het bedrijfsleven circulair te gaan bouwen.

Financiële restwaarde 

“We merken dat het belang van circulariteit helemaal geen issue meer is in het bedrijfsleven”, zegt Fokko. “En dat maakt het verdraaid makkelijk.” Ze zijn bereid om beton uit sloopprojecten te hergebruiken. En voor de gemeente Leeuwarden is dat erg interessant. Sterker nog, het is tegenwoordig een voorwaarde van de gemeente om aan hergebruik van materialen te doen bij sloopprojecten.

De adviseur haalt een nieuwbouwproject aan als voorbeeld. “Als ik straks naar huis rijd, kom ik allemaal bruggen tegen in Friesland”, begint hij. “Maar al die bruggen moeten open kunnen en dat kost verdraaid veel geld. Wat nou als we al die bruggen vanuit één plek bedienen?” Ziedaar, "It Swettehûs". Een centrale voor de bediening van meer dan 40 bruggen in Friesland. In het project is 44 procent van de materialen hergebruikt en is 12 procent van de toegepaste materialen biobased.

Maar, wat komt er bij zo’n circulair project kijken? “Je moet aan de voorkant even nadenken”, vervolgt Fokko. “Wat wil ik nou precies? Waar haal ik mijn materiaalsoorten vandaan en hoe doe ik dat verantwoord?” Maar het gaat niet alleen om het vinden van herbruikbare materialen, het gaat ook om het ontdekken van financiële waarde van die materialen. “We hebben een klein muizengaatje gevonden dat restwaarde heet. Als je traditioneel gaat investeren in openbare ruimtes, dan ga je afschrijven op een bepaalde looptijd. Met restwaarde doe je dat niet meer.” Fokko vraagt zich af of de waarde van grondstoffen over een periode van 20 á 40 jaar nog steeds hetzelfde is. Maar als die waarde wel gegarandeerd kan worden, dan kan dat overgebleven geld gebruikt worden om overige projecten te versnellen.

Ecologische waarde en financiële waarde

Die restwaarde houdt ook Michel Baars bezig. Als voorbeeld noemt hij een sloper die eerst het beton uit het gebouw moet halen, vervolgens breken, reinigen en omzetten naar granulaat. Als dat proces zes euro kost en het granulaat twee euro verdient, dan verlies je vier euro. Maar hoe maak je beton duurzaam? “Door een percentage hergebruik toe te passen. Hoe verontreinigender het materiaal in de lineaire economie is, hoe groter de business case om het secundaire materiaal toe te passen”, stelt de Urban Mining Institute-eigenaar.

Maar hoe maak je zo’n businesscase? Daarvoor heeft Michel het Urban Mining Institute opgericht. Volgens de oprichter moet je vragen: “Wat is nou mijn voorspelling op het vrijkomen van deze grondstofstromen en kan ik die verwerken tot een nieuw product?” Dat vergt onderzoek. Met zijn oude sloopbedrijf New Horizon heeft Michel dat onderzoek al gedaan. Door veel oude gebouwen te slopen, heeft hij een goed beeld gekregen van hoeveel procent van welke materialen herbruikbaar zijn. Er is dus waarde en voorspelbaar volume. “Dus betaal ik nu zestien euro per ton oud sloopbeton”.

Woningen van goud

Het hergebruiken van materialen is niet het enige dat Michel bezighoudt. Als mede-oprichter van Moos heeft hij ook een woningproductiebedrijf. “Toen heb ik geroepen; ik ga woningen maken van goud. Als ik een woning maak van goud, dan is die de dag na de oplevering meer waard dan de dag vóór de oplevering. Dat is hoe Building as Material Banking werkt”. Het gaat dan om de toekomstige waarde van materialen, die vrijkomen over een bepaalde periode van tijd.

Het woningproductiebedrijf Moos maakt dan ook ‘legoblokjes’ “Waarmee we heel veel verschillende woningplattegronden kunnen maken”. Deze modulaire woningen zijn losmaakbaar, waardoor je waarde en voorspelbaar volume hebt. Maar hoe ga je ervoor zorgen dat je de materialen die je toepast, er over veertig jaar weer uit kan halen? Volgens Michel zijn dat materiaalfondsen. “Wij kopen eigenlijk de toekomstige oogstrechten van het secundair materiaal en rekenen tegen de tijd dat het vrijkomt de marktwaarde af.” Een bedrijf als een betonkringloop heeft immers zekerheid op secundair materiaal nodig. Door materiaalfondsen op te zetten, word je eigenaar van de materiaalstromen.

De woningen van Moos werken op dezelfde manier. Omdat alle eenheden dezelfde dimensies hebben en demontabel zijn, kunnen ze naar verloop van tijd weggehaald worden en elders opnieuw worden neergezet. Desnoods in een andere configuratie.

Circulaire betaalbare woningen

Voor woningcorporaties is het uiteindelijk ook goed om te weten hoe circulariteit positief bijdraagt aan markt- en beleidswaarde. Zij moeten immers geld lenen en dat wordt op basis van de markt- en beleidswaarde bepaald. Volgens Jip van Grinsven zijn er vier ‘knoppen’ waar een woningcorporatie aan kan draaien. De eerste is eindwaarde. Deze kan worden verhoogd door middel van toekomstbestendigheid, de restwaarde van de materialen en de losmaakbaarheid van het gebouw. Al die factoren hebben een positieve invloed op de eindwaarde.

Maar ook disconteringsgoed is een belangrijke knop om aan te draaien. Als een gebouw voldoet aan toekomstige wet- en regelgeving, is het minder risicovol. Daarnaast kan een corporatie ook kijken naar extra kasstromen. Een voorbeeld hiervan is een CO₂-opslagcertificaat, een protocol dat voorschrijft hoe je CO₂-opslag in gebouwen kan verhandelen. De vierde knop is het in kaart brengen van financiële restwaarde. Wanneer de kwaliteitsreductie, demontagekosten, transportkosten enzovoorts, overzichtelijk zijn, kan de restwaarde worden berekend.

Al die knoppen dragen bij aan een positieve markt- en beleidswaarde, waardoor het voor woningcorporaties makkelijker is om geld te lenen, waardoor de kosten van de woningen ook lager worden.

Ook meedoen aan een Alba Academie? Houd deze pagina in de gaten.

Tekst: Michiel Alberts