Een succesvolle gebiedsontwikkeling gaat om meer dan alleen een toekomstbestendig energiesysteem dat aan behoeften voor warmte en koude kan voldoen. Lagere woonlasten voor eindgebruikers en leveringszekerheid en betaalbaarheid voor projectpartners die hun nek uitsteken zijn belangrijke pijlers om een project tot wasdom te brengen. Die inzichten kwamen naar voren tijdens Eneco’s Warmte en Koeling event. Tom Jessen, onder andere bekend van RTL en BNR Nieuwsradio, zorgde voor verdieping en verscherping.

Director heat Manja Thiry van Eneco verzorgde de aftrap voor de tweede editie van het event, ditmaal over gebiedsontwikkeling. Een essentieel onderwerp om in te vullen om de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs versneld te halen en te overtreffen: “In november presenteerden we al ons One Planet Plan. We willen als Eneco in 2035 klimaatneutraal zijn en daar werken we hard aan, want om dit te bereiken moet er nog wel wat gebeuren.” Zo moeten energieprojecten onder andere op de juiste manier worden ontworpen en georganiseerd.

Daar wist Arjen Ketting, architect bij MVRDV en BREEAM-NL Expert, meer over te vertellen. Hij liet zien hoe het architectenbureau wereldwijd aan de slag is met uitdagende ontwerpopgaves. Zoals in Luxemburg, dat een veelvoud van haar footprint verbruikt in energie en materialen. “Wij bogen ons over hoe we dit kunnen verbeteren, onder andere op de vlakken stedenbouw, mobiliteit, natuur en gedragsverandering. We ontwikkelden een rekentool waarmee je aan verschillende knoppen kunt draaien en de impact kunt zien van je beslissingen op je duurzaamheidsambities. Kies je voor een compactere stad, dan heb je minder mobiliteit voor woon-werkverkeer. En meer natuur kan ervoor zorgen dat er minder grond beschikbaar is voor residentiële of commerciële bouw.”

Combinatie van mogelijkheden en duurzaamheidslagen

Een individuele aanpak van de verschillende uitgangspunten bleek onvoldoende om de klimaatdoelstellingen te halen. Noodzakelijk was een combinatie van verschillende mogelijkheden en duurzaamheidslagen: door bijvoorbeeld natuur met veeteelt te combineren en meerdere natuurlagen met verstedelijking te vereenzelvigen komt het optimum in zicht. “Daarvoor moeten allerlei initiatieven vanuit de markt gestimuleerd worden en blijvend ondersteund worden”, legt Ketting uit. “Alleen met die aanpak is het mogelijk om de footprint ingrijpend te verlagen en de klimaatdoelstellingen in te vullen.” Het aanvalsplan is daarmee duidelijk geschetst, maar de echte uitdaging schuilt in de organisatie van de maatregelen en de aanpak. “We presenteerden het idee aan het Ministerie van Economische Zaken van Luxemburg. Ze geven aan dat het idee klopt, maar weten niet waar ze moeten starten. Ze kunnen de initiële energie niet vinden om te starten.”

Vliegende start

Waar ligt de sleutel dan wel, om een vliegende start te geven aan de verduurzaming van een gebied? “Geef eindgebruikers en afnemers van energie zelf de mogelijkheid om hun droom te verwezenlijken”, vertelt Ketting, die plaatjes op het scherm tovert van een ontwikkeling in Oosterwolde, Friesland. “Voor de ontwikkeling kozen we om bewoners zelf verantwoordelijk te maken. Voor duurzame energieopwekking, waar je bijvoorbeeld individueel of met je buren voor kunt zorgen, maar ook voor de infrastructuur. Dat creëert een grote mate van zelfstandigheid en dat brengt natuurlijk uitdagingen met zich mee. De gouden regel is dat iedere kavel uitgegeven wordt met alle functies die het gebied in zich heeft. Daarmee zorgen we voor een duurzaam fundament.” Hij contrasteert deze ontwikkeling met een meer traditionele aanpak waarbij de kaders scherper zijn: Hyde Park in Hoofddorp. “Hier geldt een mengelmoes van functies van onder andere kantoren en woningen. Het is een gebied waar veel oude verbindingen doorheen liepen. We gaan ervoor zorgen dat dit een dynamische plek wordt, waarbij we de blokken verdelen in meetbare eenheden. Met levendige hoge plinten en optimale bezonning.” Hij adviseert: “Zorg ervoor dat je op een schaal werkt waarin je genoeg massa hebt om te verduurzamen, maar klein genoeg is om te laten bevatten door je belanghebbenden. Denk ook goed na over hoe je je gebied slim kunt maken en voorbereid op toekomstige ontwikkelingen.”

Van gekokerd naar integraal

Wet- en regelgeving kan de levensvatbaarheid en uitvoerbaarheid van innovatieve energieprojecten maken of breken. Dat weet ook advocaat Marjolein Dieperink van AKD Benelux Lawyers, die onder andere de Warmtewet (weer) uitgesteld zag worden naar 2023: “Het recht kan de energietransitie in de weg zitten. We moeten daarom samen op zoek naar slimme oplossingen en systeemverandering en -verbetering. Als sector werkten we altijd gekokerd, maar we moeten meer vanuit één visie opereren. Zelfs met opstapelende wetgeving moeten we in een project tot één geheel komen.”

Een belangrijke voorwaarde om tot succesvolle energie- en warmteprojecten te komen, is volgens haar dat de verschillende belanghebbenden en betrokkenen de volledige levenscyclus onderkennen en elkaars uitdagingen en uitgangspunten kennen. “Contracten gaan vaak over risicoverdeling en zeker bij complexe projecten is het zoeken naar het evenwicht”, aldus Dieperink. “Daarom is het belangrijk om de verschillende belangen gedurende de complete levenscyclus in kaart te brengen. Zo heeft de gemeente vaak een regierol en een lange termijn belang bij de ontwikkeling. Ze is belangrijk voor andere partijen, want als het mis gaat moeten zij de oplossing regelen. In het web van projectpartners vinden we onder andere ontwikkelaars, corporaties, eigenaren en afnemers, maar ook het warmtebedrijf, netbeheerders en industrie met restwarmte.”

Onzekerheden onderkennen

Deze partijen zijn soms wel drie decennia met elkaar onderweg en aan de slag met ontwikkelingen. Des te belangrijker om onzekerheden te onderkennen. “Is bijvoorbeeld duidelijk of de warmte- en koudebron voor de volledige levensduur beschikbaar is?”, vervolgt Dieperink. “Daarnaast zijn leveringszekerheid en betaalbaarheid, evenals snelheid en timing belangrijke elementen. Ook willen ontwikkelaars en warmtebedrijven investeringszekerheid. Private partijen moeten investeren en hebben zekerheid nodig om die lange termijn investeringen te doen.” Relevante vragen die gesteld én beantwoord moeten worden zijn volgens haar ‘Wie is eigenaar van het warmtenet?’ en ‘Wat gebeurt er bij een faillissement?’, maar ook ‘Welke zekerheden zijn vooraf nodig en van wie en hoe zeker is het rendement?’ “Ook is het zinvol om je te buigen over de timing van investeringen en hoe je omgaat met bouwvertraging”, besluit ze.

Dieperink sloot na haar presentatie aan bij een interactieve paneldiscussie, samen met Onno Dwars van Ballast Nedam Development, Paul van Dijk van Gemeente Utrecht en Avindre Ramnath van Eneco. De aanwezige deelnemers van het event discussieerden niet alleen mee met de experts, maar gingen ook met elkaar in gesprek. Bijvoorbeeld over de eerste stelling ‘Gemeenten hebben te weinig kennis van de energiemarkt’, waar volop op werd gereageerd. Onder anderen door Van Dijk: “Oneens met de stelling, want wij vinden dat we veel kennis hebben over de energiemarkt. Onze collega’s voeren analyses en berekeningen uit over energie-infrastructuur en praten mee bij ministeries. Het kennisniveau verschilt wel per gemeente en we hebben de markt altijd nodig voor innovatie, ontwikkeling en kennisdeling.” Dieperink voegt toe: “Markt en gemeente vullen elkaar aan, dus pak van beide kanten de goede dingen, maar ga niet op elkaars stoel zitten. Ik ben ervan overtuigd dat het kennisniveau bij gemeenten verder verhoogd kan worden, maar sla niet door en probeer niet alles zelf te doen.” Ramnath sluit aan: “Uitdagingen voor gemeenten zitten vooral in het overeind houden van de betaalbaarheid en het uitvoeren van verduurzaming. Want er is een grote onzekerheid als het gaat om de wet- en regelgeving. Daarom is een goed contact en langdurige betrokkenheid tussen energiebedrijven en gemeenten onontbeerlijk.”

Consuminderen

Van Dwars kwam een ander geluid. Hij vroeg zich af of we wel voorbereid zijn op de nieuwe realiteit, door de veranderde energiemarkt. “Voor veel eindgebruikers draait het allemaal om betaalbare energielasten. Daar spelen we onvoldoende op in. Als sector jagen we optimalisatie van consumeren na, terwijl we ons moeten committeren om naar een situatie van consuminderen toe te werken. Daarvoor moeten we de prikkels in het systeem aanpassen, want die hebben op dit moment nog te maken met het optimaliseren van een businesscase. We moeten minder afhankelijk worden van de energiemarkt en minder individualistisch zijn.”

Hij slaat daarmee de brug naar de tweede stelling ‘Ontwikkelaars gaan te veel voor het eigen belang.’ Volgens Van Dijk is dat niet (altijd) het geval: “Sommige projectontwikkelaars leggen de lat hoger dan wettelijke ambities en daar ben je als gemeente trots op. De middenmoot richt zich op de normen en halen die. Dan heb je nog een deel waar je achteraan moet jagen. Tegelijkertijd wil je zoveel mogelijk vrijheid geven om de markt de kans te geven om te laten zien waar ze goed in zijn.” Dwars reageerde: “Een voorbeeld van hoe het anders kan zien we in gemeente Amsterdam, waar meer wordt gestuurd op de eindgebruiker, om lagere energielasten te verzekeren. Wij sturen in onze projecten op lagere woonlasten en willen meer doen dan wat er in het Bouwbesluit staat opgenomen. Er moeten meer prikkels komen en het belang van het verminderen van woonlasten moet beter naar voren komen. Daar ligt ook een taak voor gemeenten vanuit de vergunningsverlening, maar hier moeten we ook de markt voor uitdagen om met betaalbare tarieven te komen en een systeemverandering in te zetten.”