Stel je voor: op de gang van een appartementencomplex voor senioren wordt een man onwel. Hij wil 112 bellen, maar er is geen mobiel bereik. Of de verwarmingsinstallatie van een slim kantoorgebouw werkt niet omdat de betonconstructie het signaal tussen de temperatuursensoren en de zendmast verhindert. Dit soort problemen kunnen ontstaan als aan de voorkant van een bouwproces onvoldoende is nagedacht over mobiel- en internetbereik voor de gebruiker. Adviesbureau DWA en Poelmann van den Broek Advocaten trekken samen op om opdrachtgevers te behoeden voor ontevreden gebruikers en ingrijpend herstel achteraf.

Op grond van de wet moet een gebouw bij oplevering de eigenschappen bezitten voor ‘normaal gebruik’. Het begrip ‘normaal gebruik’ is breed te interpreteren en verandert met de jaren. Vroeger verstonden gebouwgebruikers er hooguit onder dat het gebouw droog en warm te stoken was. Vandaag de dag vinden ze ook eigenschappen als isolatie en mobiel bereik voor telefonie en internet heel vanzelfsprekend. Dat laatste wordt weliswaar niet letterlijk voorgeschreven in de Telecomwet, het Bouwbesluit of andere wetten en regels, maar toch geldt het als een eis. Zonder mobiel bereik en internet kunnen we in dit tijdperk immers niet meer van ‘normaal gebruik’ spreken. Het brengt onze veiligheid in gevaar, slimme apparaten kunnen niet communiceren en ons werk ligt stil. Kopers en huurders vinden het dus terecht onacceptabel als er geen of onvoldoende bereik is.

Duurzaamheid versus bereik

Alles draait vandaag de dag om connectiviteit, want mobiele (data)communicatie houdt onze maatschappij overeind. Gebouwen mogen dat niet verhinderen. En toch komt het geregeld voor: nieuwbouw waar het mobiele signaal of internetbereik onvoldoende is. Geen enkele projectontwikkelaar of aannemer veroorzaakt dat met opzet. Het probleem is vooral dat goede mobiele communicatie nog niet hoog op de agenda staat bij het bepalen van programma’s van eisen, gebouwontwerpen en bouwcontracten.
Gezien de urgentie, zijn ontwikkelaars en aannemers vooral bezig met duurzaamheid, circulariteit en gezondheid. Μaar als duurzaamheid en mobiel bereik niet integraal worden bekeken, kunnen ze elkaar tegenwerken. Grote glaspartijen die zijn uitgevoerd met metaalcoatings om de kou buiten en de warmte binnen te houden, maken het lastig om het mobiele signaal binnen te halen. Dikke constructies van gewapend beton en met metaal bedekte isolatielagen die het energiegebruik verlagen, kunnen het signaal verstoren. Integraliteit in een vroeg stadium is dus cruciaal.

Integrale aanpak

DWA is een adviesbureau dat een integrale benadering als vanzelfsprekend ziet. Bouwfysica, constructie, klimaatinstallaties, smart oplossingen, data-infrastructuur; alles wordt bezien vanuit het einddoel van een duurzaam, gezond en functioneel gebouw waarin alles naar tevredenheid werkt. En dat is niet zo eenvoudig als het lijkt. Ruud Kotylak, manager Critical Systems bij DWA: “Gebouwen en de complexe technieken die ze tegenwoordig bevatten, zijn bepalend voor het functioneren van bewoners, bedrijven en andere gebouwgebruikers. Voor de duurzame prestaties, het comfort en de gezondheid van de gebruikers en het functioneren van de bedrijfsprocessen. Een gebouw moet beter en slimmer zijn dan de processen die er plaatsvinden. Anders wordt het de zwakste schakel in de bedrijfsvoering of het asset. DWA begrijpt dit en vormt de brug tussen slimme, duurzame gebouwen met complexe technieken en een werkbare, betrouwbare realiteit.”

‘Moet dat dan?’

Tegen de achtergrond van voortschrijdende inzichten, verwachtingen en technieken, breidt ook de advisering van DWA zich uit. Telecom wordt daar een steeds belangrijker onderdeel van. Kotylak: “We leven in een tijd dat mensen het normaal vinden dat ze zelfs in een parkeerkelder bereik hebben. Dat we in publieke gebouwen internet hebben en kunnen werken op flexplekken. Dat zegt iets over hoe belangrijk we bereik en internet vinden. Daar moeten gebouwontwikkelaars ook iets mee. Ze hebben echter te maken met veranderde omstandigheden.
Vroeger ging mobiele communicatie over lange afstanden, met lage frequenties. Het denderde met gemak over oceanen en door muren. Nu vergroten we onze bandbreedte en gebruiken we hogere frequenties. Het 5G-signaal heeft moeite om door te dringen tot bepaalde plekken in gebouwen. Daarnaast zien we ontwikkelaars die enorme woontorens bouwen met een arsenaal aan gewapend beton en isolatiemateriaal. De kans dat er nog bereik is in het gemeenschappelijke gebied op de twintigste verdieping is dan klein. Een ontwikkelaar vraagt ons dan: Maar moet dat dan?”

Opnemen in PvE

Dat laatste was ook de vraag van een grote vastgoedeigenaar die problemen ondervond tijdens de ontwikkeling van een woontoren. Op de gangen bleek de mobiele dekking onvoldoende te worden. DWA en de ontwikkelaar voorzagen problemen. DWA schakelde hiervoor de expertise in van Poelmann van den Broek Advocaten, een advocatenkantoor dat geworteld is in de bouwwereld en een speciaal expertiseteam heeft dat zich bezighoudt met smart buildings. Susan van den Dool, jurist bij DWA, fungeerde daarbij als schakel tussen techniek en legal.
Noreen Sturris, advocaat Bouwrecht bij Poelmann van den Broek Advocaten: “Wet- en regelgeving ontwikkelen zich doorgaans trager dan de maatschappij. Daardoor worden nieuwe, moderne verwachtingen van eindgebruikers, zoals het hebben van mobiel bereik in gebouwen, pas later vertaald in voorschriften. Dat betekent niet dat de markt het tot die tijd kan negeren.
In dit geval ging het specifiek om de beschikbaarheid van noodnummers in gemeenschappelijke ruimtes. Bij het onderzoek naar verantwoordelijkheden, aansprakelijkheden en oplossingen hebben we ons gefocust op de invulling van het ‘normaal gebruik’, zoals volgt uit de wet. Samen met DWA hebben we gezocht naar een praktische oplossing voor het probleem.
‘Normaal gebruik’ heeft vandaag de dag een andere invulling. Mobiel bellen en internetten is net als gas, licht en water een basisbehoefte. Het hoort dus absoluut bij het ‘normale gebruik’ waar de wet op doelt. Op ons advies heeft het vastgoedbedrijf dat ook zo vastgelegd in het Programma van Eisen (PvE) voor volgende ontwikkelingen. Bij een ander lopend bouwproject is het probleem opgelost met een eenvoudige telefoon op de gang voor het bellen van noodnummers.”

Randvoorwaarden datacommunicatie

Valerie Lipman, advocaat bij Poelmann van den Broek Advocaten: “Nieuwe en grondig te renoveren gebouwen moeten op grond van Europese Richtlijnen en het Bouwbesluit minimaal een aansluiting tot snel internet hebben. Praktisch gezien betekent dit dat er vanuit iedere woning een loze leiding moet lopen naar een toegangspunt voor een internetaansluiting. Het actieplan ‘Digitale connectiviteit’ van de Nederlandse overheid beschrijft verder dat alle huishoudens in 2023 moeten kunnen beschikken over een vaste internetaansluiting van ten minste 100 Megabit/s en 50% van de huishoudens over een verbinding van zelfs 1 Gbit/s.

De wetgever geeft dus wel degelijk randvoorwaarden voor datacommunicatie. Daarnaast hoort normaal internetgebruik en/of mobiel bereik bij de verplichting van een verkoper om een gebouw te leveren dat over alle eigenschappen beschikt voor ‘normaal gebruik’. Als dit aspect ontbreekt, is er mogelijk sprake van een gebrek en dus een wanprestatie. Wanneer de constructie van het gebouw de oorzaak is van het ontbreken van bereik of internet, kan dat aansprakelijkheid opleveren. Het is aan de betrokken partijen om daar op voor te sorteren in het ontwerp, de contracten en de realisatie. Zorg bij contracten dat de aansprakelijkheid steeds wordt doorgelegd naar onderliggende partijen, om ervoor te zorgen dat iedereen zijn verantwoordelijkheid draagt.

Belangrijk is ook het volgende:

• Voorziet een aannemer dat een gebouw vanwege de hoogte, de isolatie of de constructie geen goed bereik zal hebben, dan is het belangrijk om kopers daarvoor schriftelijk te waarschuwen. Doet de aannemer dit (ten onrechte) niet, dan loopt hij het risico dat de gevolgen van de fout voor zijn rekening komen. 
• Het internet en telefonisch bereik mag men in principe niet verbeteren met een repeater. Gebruik van repeaters door particulieren of bedrijven zonder toestemming van de mobiele provider wordt namelijk beschouwd als illegaal zenden.  
• Verhuurders hebben richting huurders de plicht om te zorgen voor een (vaste) telefoonaansluiting, televisieaansluiting en brandmeldinstallatie. Huurders kunnen het ontbreken daarvan aanmerken als een gebrek.”

Achteraf herstel is duur

Er zijn appartementencomplexen waar mensen collectief klagen over de telecomsystemen en het bereik. Poelmann van den Broek Advocaten is van het motto ‘voorkomen is beter dan genezen’. Zij adviseren bij voorkeur vooraf over verantwoordelijkheden en oplossingen in plaats van namens hun klant voor de rechter te staan. Ze staan, net als DWA, een integrale aanpak voor: met juridisch advies én technische oplossingen aan de voorkant, zijn veel problemen te voorkomen. Daartoe werken ze samen met DWA.
Kotylak vervolgt: “Achteraf moeten herstellen is veel ingrijpender. Dan moet je de techniek in een woon- of kantoortoren alsnog naar alle verdiepingen brengen; dat betekent boren en kabels trekken. Of de indeling van je gebouw zodanig aanpassen dat de betonnen elementen het bereik niet verstoren. Dat zijn dure ingrepen, die het gebouw er ook vaak niet mooier op maken.”

Overkill vermijden

Als het gaat om technische oplossingen die connectiviteitsproblemen kunnen voorkomen, pleit DWA ervoor het slim aan te pakken. “We adviseren vaak simpelweg het aanbrengen van ledige voorzieningen, zoals een pvc-buisje naar elke verdieping. Dan is er in ieder geval over nagedacht en hoef je niet meer te boren, te slopen of lelijke plakgootjes aan te brengen als blijkt dat er problemen zijn met het bereik. Dan ben je voorbereid. Je hoeft geen Robin Hood te worden die in alle gemeenschappelijke ruimtes internetsignaal aanbiedt, ook hoef je van elke woontoren geen Fort Knox te maken. Denk vooral in slimme, eenvoudige oplossingen en projectspecifiek”, aldus Kotylak.

Proactieve ontwikkelaars krijgen vaak torenhoge offertes voor de meest extreme breedbandsystemen en antennes van meerdere providers, terwijl ze alleen willen zorgen dat mensen 112 kunnen bereiken in de gemeenschappelijke ruimtes. Daartoe kunnen ze ook volstaan met aansluitingen van één provider, vindt DWA. Bewoners die elders een abonnement hebben, kunnen via die ene provider toch 112 bellen.

Smart building valt of staat met connectiviteit

Bij slimme kantoren of bedrijfsgebouwen is het een ander verhaal. Daar valt of staat alles met verbondenheid en bereik. Smart buildings maken gebruik van apparaten en sensoren die via wifi of een mobiel netwerk met elkaar zijn verbonden. De metingen en regelingen in het gebouw zijn afhankelijk van een goede verbinding. Alleen als de data-infrastructuur optimaal is ingericht en werkt, zal een smart building optimaal functioneren. Uiteindelijk leidt dat tot lagere energiekosten, een gezondere omgeving en ultiem comfort. Betrouwbaarheid en beschikbaarheid van verbindingen zijn hier cruciaal. Net als beveiliging van de verbindingen en de data die de systemen voortbrengen. Dat moet technisch en juridisch goed geregeld worden in het ontwerp en daarna bij de bouw of renovatie.

Aantoonbare kwaliteit

Kotylak ziet in de praktijk dat marktpartijen meer zekerheden willen inbouwen wat betreft connectiviteit. Zo ontstaat er steeds meer belangstelling voor SmartScore en WiredScore-certificering, aansluitend op bijvoorbeeld BREEAM, WELL of LEED. “Beide scores zeggen iets over de mate waarin een gebouw slim, bereikbaar en verbonden is. Een soort IQ-bewijs richting huurders en gebruikers. Tegelijkertijd werken we zelf steeds vaker met het simuleren van het bereik van draadloze systemen, voordat het gebouw er staat. Voorheen was dat nattevingerwerk. Nu kunnen we in een kleurenschema heel goed laten zien op welke plekken het bereik goed en minder goed zal zijn, zodat we nog kunnen sturen. De markt verwacht meer zekerheden, zeker nu de bouwkosten toenemen en men waarde voor geld wil zien.”

Contractueel vastleggen

Sturris merkt dat het bij toenemende complexiteit belangrijker wordt om de afspraken goed te formuleren. “De keten van betrokken partijen wordt steeds complexer. Daarom is het belangrijk om goede contractuele afspraken te maken. Zo kun je ook beter garanties afgeven richting je afnemers.”

Dat geldt niet alleen voor de opdrachtgevers, ook aannemers kunnen niet meer uit de voeten met standaardcontracten. “Bij smart buildings blijven aannemers langer betrokken. Ze zijn niet uit beeld na de oplevering, zoals bij traditionele gebouwen. Zo zien we steeds vaker dat aannemers ook technische installaties aanbieden met slimme sensoren. Maar ze staan niet altijd stil bij de verantwoordelijkheden die de rol van ICT-dienstverlener met zich meebrengt. Want wat als de internetverbinding weg valt in een gebouw met elektrische sloten en een slimme thermostaat? Wie is er verantwoordelijk voor de beveiliging en de backups van de systemen? Wie heeft toegang tot de data die de systemen voortbrengen? Dat moet je contractueel - vooraf - goed vastleggen”, zegt Sturris.

IT-as-a-service

Kotylak verwacht dat de smart-building-trend bij kantoren tot nieuwe diensten gaat leiden. “Nu beschouwt de markt de IT-inrichting van een kantooromgeving nog de verantwoordelijkheid van de gebruiker. Maar grote bedrijven zullen straks om IT-as-a-service gaan vragen. Ze zeggen: waarom kan ik een bureaustoel huren, maar moet ik mensen in dienst hebben voor mijn access point? Dus gaan ze op zoek naar een gebouw waar de IT al in zit en ze die als dienst kunnen afnemen. Dat zal leiden tot prestatie-eisen aan het mobiele bereik en het internet. Dat wordt zowel contractueel als technisch wel een dingetje. Want je hebt in gebouwen doorgaans meerdere huurders. Hoe richt je het zo in dat de systemen voor iedereen voldoen, voordat je weet wie er gebruik van gaan maken? Daarvoor zullen we ook zeker de samenwerking aangaan met Poelmann van den Broek Advocaten.” Sturris vult aan: “Je zal goede afspraken moeten maken over bijvoorbeeld uptime, beveiliging, vervanging en onderhoud. De standaard bouw- en huurcontracten volstaan daarin niet.” Kotylak besluit: “En daar zoek je dan weer de technieken bij, die ervoor zorgen dat ze de afspraken kunnen waarmaken.”