Er moet een slimme applicatie komen, die de beleving van de gebruiker verbindt aan de techniek van een gebouw. Een gebouw wordt daardoor per m² duurder, maar de kosten per medewerker dalen. Dit en meer kwam naar voren tijdens de recente Round Table Smart Buildings.

Hoe sta je erin? Want smart is het nieuwe buzzword in de bouwsector. Moderator Erik Groen, verantwoordelijk voor new business development Smart Building bij ENGIE, nam de temperatuur van het water voorafgaand aan de discussie over 3 stellingen. Marc Kooij, senior business development manager bij Strukton: “Ik zie smart als een technisch iets. Maar het gaat ook over beleving.”

Samenvatting van de Round Table over Smart Buildings.

Ze maken de vergelijking met een smartphone: ouderen zien het vaak als een ander soort telefoon, jongeren en werkenden als een apparaat dat handig is om je leven te helpen organiseren. Peter Meijers, werkzaam bij Oosterberg, ziet een smart building als een gebouw dat zich onmerkbaar aan hem als gebruiker aanpast. Richard Vermeulen, business development smart buildings bij Forehand: “Je moet werkplekken dusdanig inrichten dat het voor de mensen die er werken een prima en comfortabele omgeving is.” Directeur Adriaan Boer van Kieback & Peter: “Ik zie nu een bundeling van veel dataverzamelingen, maar daaruit weten we nog geen goede informatie te toveren. Voordat we smart zijn, moeten er nog stappen gezet worden.” Dat beaamt Onno Willemse, global director smart buildings bij Royal HaskoningDHV: “Smart is een tool en niet het doel. Smart kan betekenen dat een gebouw zich aanpast aan de gebruiker. Daarvoor moet je wel user cases gedefinieerd hebben en daar gaat het vaak mis. Die zijn er niet.”

Is het de verpakking of de inhoud?

Groen stelt dat de huidige aantrekkende markt funest kan zijn voor de smart-buildingomgeving. Verkoop of verhuur zou nu eenvoudiger zijn met slechts minimale aanpassingen om een gebouw slimmer te maken. Is het dus de verpakking of de inhoud van een pand waarom het draait? Willemse: “Apple HQ in Cupertino? Een prachtig gebouw, toch? Werkt niet!” Opgemerkt wordt dat ontwikkelaars andere belangen hebben dan gebruikers. Van Dorp-regiodirecteur Patrick Brunn: “Er zijn panden die nooit meer zijn verhuurd na oplevering. Die gebouwen waren neergezet vanwege aandeelhouderswaarde en niet vanuit een gebruikerswens. De motivatie was er flink veel geld aan te verdienen. Dat is een heel ander perspectief dan werken met user cases.”

Groen vraagt de deelnemers of de ontwikkeling van as-a-service-achtige modellen helpt om smart building tot norm te maken? Kooij: “Ik denk dan aan de bewustwording in de bouwkolom zelf dat dit middel eraan komt. Als je geprikkeld wordt, ga je nadenken.” Willemse noemt het voorbeeld van The Edge: “OVG heeft bij The Edge de rol gepakt om losse dingen te integreren, die een gebouw smart kunnen maken. Dit om naar een hoger waardenniveau te komen voor de gebruiker. Dankzij techniek werken nu 2.900 medewerkers op een aantal m², dat voor 1.740 mensen is ontworpen. Per m² is het de duurste locatie van Deloitte, per medewerker de goedkoopste ooit met nog geen € 2.600 voor een werkplek.” Groen stelt vast dat het voorbeeld van The Edge aangeeft dat je de gebruiker van vastgoed goed in beeld moet hebben om verhuurbaarheid en waarde toevoeging te garanderen en betaalbaar te maken.

Integratie van oplossingen dringend nodig

De huidige smart-buildingoplossingen zijn te veel een deeloplossing en bieden geen integrale verbetering voor de eindklant/gebruiker van vastgoed, stelt Groen. “Alles moet connected worden, dus open data en poorten die met elkaar moeten kunnen praten”, zegt Brunn. “Gelukkig komen er dashboards. Het wordt daardoor nog niet slimmer, maar wel eenvoudiger.” Boer: ‘Wij ontwikkelen nu een platform voor het bedienen en meten van energiegebruik van een installatie. Het biedt een dashboard voor instellingen, storingsmeldingen en energiemanagement. Veel intelligentie met logaritmes moeten we nog toevoegen om het een slim ding te maken. Want het is handig, maar slim nog niet.”

Rene Vrij, salesdirector bij Forehand: “Wat is slim of smart? Het is eenvoudig als je met open protocollen en open systemen gaat werken. Dan kun je een gebouw heel flexibel en toegankelijk maken. En dus aanpassen op wat de klant wil. De bottleneck is al die verschillende systemen en protocollen: niets praat met elkaar.” Vermeulen ziet het anders:” Je kunt je ook afvragen of je alles aan elkaar moet knopen. Je kunt een slim gebouw ook in kleine stukjes hakken. Technologie die hoort bij luchtbehandeling genereert data, die ik misschien niet een-op-een aan een IT-manager wil geven. En data over een flexplek gebruik ik liever niet om een luchtbehandelingssysteem aan te sturen.” Meijers: “De losse blokjes kunnen veel, maar wie gaat het aan elkaar knopen en wie gaat het beheren. Daar zit een groot vraagstuk.” Willemse: “Het gaat over de koppeling van Building-IT met business-IT. De vraag is dan: ‘wat zijn nu de killer-applicaties van een slim gebouw?’” Sannie Verweij, eigenaar van Gebouwinzicht: “Voor mij is de killer application de plek waar alles binnenkomt en informatie verwerkt kan worden, het dashboard-model. Dat geeft inzicht.”

Productiviteit is holy grail

Wijzend op de DGBC-publicatie over gezonde gebouwen legt Groen het laatste onderwerp aan de ronde tafel voor: productiviteit moet hoger zijn in een smart building. Volgens Verweij heeft het promotieonderzoek van Atze Boerstra al aangetoond dat er een positieve relatie is met minder ziekteverzuim. Groen merkt op dat het vreemd is dat er nog geen verdienmodel op is gebaseerd. Verweij: “Klopt, maar er zijn wel goede ontwikkelingen”. “Kijk naar Kantoor vol Energie: zij zijn volop ermee bezig om daar een businessmodel op te zetten.” Willemse: “Hoeveel bedrijven zijn nu echt bewust bezig met medewerkers? Nu nog neemt meer dan de helft van de markt alle beslissingen op basis van initiële kosten. 25% beslist nu op een meetbaar TCO-verhaal en ongeveer 15% denkt bewust na over menselijk kapitaal en dat die het verschil maken voor het bedrijfsresultaat. Hoe help je dus de groep waarvan het hoofd nog bij initiële kosten zit, maar het hart al wel bij productiviteit? Daarom vraag ik altijd wat de killer-apps zijn, omdat daarin het zaadje zit dat ik wil planten om die mensen over de streep te krijgen.” Vrij: “Een aantal zaken is meetbaar en dat moet misschien meer body krijgen. Ik denk wel dat we op de goede weg zijn en dat zaken steeds inzichtelijker worden. Langzaam komen we tot een systeem.”