Probedrijven bouwt een nieuw pand aan de Pastoor Koopmanweg in Den Helder. De bouworganisatievorm is een UAV-GC-contract en het pand levert meer energie op dan het gebruikt. De houten draagconstructie zorgt voor een verlaging van de uitstoot van schadelijke broeikasgassen.

In een artikel op de website van HEVO, dat eerder op de website van Probedrijven verscheen, blijkt dat hier een heel proces aan voorafgaat. Want zijn wensen die je in een aanbesteding onderbrengt wel haalbaar? “Voordat je zo’n project in de markt zet, moet je een goede vertaling maken van wat je nu precies voor gebouw wilt”, geeft directeur Marcel Schep van Probezorgt aan, namens Probedrijven projectleider van de nieuwbouw. “Past het bij onze medewerkers? Voldoet het aan onze ambitie, normen en waarden? Beantwoordt het de wensen van de gemeenten?”

Procesbegeleiding

Probedrijven ging op zoek naar een partij die het bouwproces kan begeleiden. Via Cedris, de branchevereniging voor organisaties die werken aan een inclusieve arbeidsmarkt, kwam ze in contact met HEVO, een bureau voor advies- en bouwmanagement. Willem Adriaanssen is procesmanager, adviseur en partner bij HEVO: “Ik houd me bezig met huisvestings­advies: wat heeft een organisatie technisch, functioneel en ruimtelijk nodig? Bij de keuze van een pand moet je rekening houden met een langetermijnperspectief, omdat het echt goed bij je moet passen, voor vele jaren. Daarnaast focus ik op het vormgeven van processen, zoals het organiseren van bouwtrajecten, waarbij Europese aanbestedingen vaak een integraal onderdeel vormen.”

Hij vertelt verder over de specialisatie van HEVO in vastgoed met maatschappelijke functies: “Toen we in de jaren zeventig werden opgericht, waren sociale werkbedrijven onze eerste doelgroep - die kwamen op dat moment net op. Eigenlijk richten we ons vijftig jaar later nog steeds op die groep. We werken niet voor anonieme gebruikers, maar voor organisaties waar ménsen werken en die wij graag goed willen huisvesten. Bij sociale werkbedrijven werken mensen die wat kwetsbaarder zijn, dus daar moet je rekening mee houden. Daarnaast heb je er meer dan bij andere bedrijven te maken met politieke besluiten.”

Hoge ambities

Probedrijven en HEVO gingen in september 2022 aan de slag met het opstellen van het Programma van Eisen (PvE). Willem vertelt: “Technisch lagen de ambities heel hoog, vooral op het gebied van energie en duurzaamheid inclusief circulariteit. Want als je een duurzaam pand maakt, moet het in eerste instantie ook duurzaam zijn voor de mensen die erin verblijven.” Denk bijvoorbeeld aan een fijn en gezond binnenklimaat. “Dat is een lastige balans in grote productieruimten: sommige mensen zijn lichamelijk heel actief aan het werk, dus die verbranden veel energie en produceren veel warmte. Maar anderen doen fijnmazig productiewerk, waarbij ze stilzitten. Dit is ondervangen door een duidelijke beschrijving te maken van het gewenste binnenklimaat, gekoppeld aan het uitgangspunt voor het aantal mensen per ruimte, waarbij er de mogelijkheid is om te sturen op de exacte klimaatcondities.”

Geïntegreerde contracten

Toen de eisen en budget passend waren, werd gekeken naar de regels waar een aanbesteding aan moet voldoen. Hoe doe je dat en zorg je dat je zoveel mogelijk ambities realiseert? Willem: “We zijn uitgekomen op een bouworganisatievorm waarbij we het ontwerp en de bouw in één aanbesteding hebben samengevoegd, volgens een UAV-GC-contract. Daarbij wilden we niet meegaan in een race naar bodemaanbiedingen om het maar zo goedkoop mogelijk voor elkaar te krijgen. We hebben het omgedraaid en gezegd: ‘Beste markt, dit is ons budget, hiervoor willen we het beste gebouw in de door ons beschreven termen van uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid’. Daarbij hebben we ook aangegeven dat we graag verrast worden met wat er nog meer mogelijk is.”

Vermindering CO₂-uitstoot

Ook de beoordeling van de inschrijvingen op een aanbesteding zijn aan allerlei Europese regels gebonden. Om hierbij te helpen stelde HEVO de selectie- en gunningsleidraden op en nam zitting in de beoordelingscommissie. Vier organisaties presenteerden hun plannen om mee te dingen naar de opdracht. Het hele proces verliep razendsnel. In juli 2023 was de winnaar van de aanbesteding bekend. Deze partij, een samenwerking tussen KJK Architecten, bouwbedrijf L. v.d. Wal en Zn BV en Embad, biedt een energieneutraal en circulair gebouw aan. Er is aandacht voor een hoge isolatiewaarde, en een groot aantal zonnepanelen zorgt dat het gebouw meer energie oplevert dan het verbruikt. En door de houten draagconstructie is er een lagere uitstoot van schadelijke broeikasgassen.

Drystacking

Een verrassing was het voorstel om drystacking toe te passen, oftewel ‘droog’ metselen met een soort ‘legostenen’. Voordeel is dat hierbij geen cement nodig is en is hergebruik mogelijk. Marcel over deze bouwmethodiek: “We zagen meteen een gelegenheid om een nieuw soort werk te ontwikkelen.” Over de samenwerking met HEVO geeft hij aan dat de opdracht niet alleen snel maar ook gedegen werd aanbesteed: “Om tot zo’n proces te komen is het belangrijk om samen te werken met een partij die begrijpt waar Probedrijven voor staat. Dat heeft HEVO uitstekend begrepen, wat tot deze succesvolle samenwerking heeft geleid. We besloten om HEVO ook het totale bouwproces te laten begeleiden.”

Bron beeld: HEVO