De transformatie van het voormalige Shell-hoofdkantoor aan de Oostduinlaan in Den Haag is in volle gang. “Hier komen tweehonderd verschillende woningen van verschillende typen en afmetingen. We gaan voor zoveel mogelijk hoogwaardig hergebruik van bestaande materialen en grondstoffen”, vertelt projectleider Kees Faes van Search.

De omvang van de herontwikkeling wordt duidelijk als we de top van de hoogbouw bereiken en uitkijken over Scheveningen, de zee en het centrum van Den Haag. Dit ouderwetse kantoorpand heeft binnenkort zestien verdiepingen hoogwaardige woningbouw met huur- en koopappartementen. Het pand ernaast wordt grotendeels gesloopt, waarna nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Behoud van hoogbouwgedeelte

De keuze voor het behoud van het betonnen casco en hoogwaardig hergebruik stond in het vroegste stadium van het project al vast. Architectenbureau cepezed inventariseerde de opbouw van de panden en de functionaliteit bij behoud van het bestaande skelet. “Het hoogbouwgedeelte leent zich bij uitstek goed voor hergebruik, maar de naastliggende laagbouw bevat veel splitlevels, variabele verdiepingshoogten en traphuizen. Daarnaast vormt het oude ensemble van hoog- en laagbouw een gesloten hoek. Dit is belemmerend in de woonkwaliteit en het blokkeert het achtergelegen park. De bestaande fundering en kelder worden wel hergebruikt voor een nieuw vrijstaand laagbouwvolume”, aldus architect Jelle van der Veen. 

Het gebouw dat voor hergebruik bestemd is, wordt op dit moment gestript door aannemer en sloper Andre Winkel. Volgens Faes is hier sprake van hoogwaardig hergebruik van materialen. Hierbij verleende adviseur en co-founder van Repurpose Bas Slager ondersteuning. Vooraf werd door Repurpose in kaart gebracht wat het gebouw in huis heeft en wat de markt kan hergebruiken.

Het pand naast het kantoorpand, dat grotendeels wordt gesloopt

Deuren ombouwen naar tafels

Een ander focuspunt voor het project is flexibiliteit. “Een draagconstructie zet je voor meer dan vijftig jaar neer, dus het is logisch dat we hierin flexibiliteit wensen”, weet Faes. “Er zit heel veel volume, gewicht en milieubelasting in deze constructie. Die smeer je uit over een lange periode. Pak dit onderdeel goed aan en een functieverandering is veel eenvoudiger te realiseren.”

Terwijl deze structuur voor tientallen jaren staat, is de doorlooptijd van inrichting korter. “Veel korter, als je een milieuonvriendelijke inrichting hebt die niet in orde is, want dan wordt deze snel vervangen met een nieuw interieur. Om de vijf jaar”, verwacht Faes. “Herhaal je je acties, dan heb je binnen zeventig jaar vijftien keer milieuonvriendelijke producten toegepast. Ook in de gebruiksfase is (her)gebruik van hoogwaardige materialen belangrijk, want dan is de doorlooptijd veel langer.”

Bij deze transformatie ging het om de kennis over wat er in het gebouw aanwezig is en wat gebruikt kan worden in andere projecten of bij de nieuwbouw. “Denk bij hoogwaardig hergebruik aan deuren die naar tafels worden omgebouwd voor verkoop, deurdrangers en wandlampen om te verkopen aan nieuwbouw en de keukenapparatuur die verkocht wordt aan een handelaar. Een opbrengst van ongeveer € 35.000”, zegt Slager.

Faes: "Een draagconstructie zet je voor meer dan vijftig jaar neer, dus het is logisch dat we hierin flexibiliteit wensen"

Materialen in kaart brengen

Hoogwaardig hergebruiken is niet mogelijk zonder de betrokkenheid en inzet van een opdrachtgever. In dit geval gaf Pinnacle aan Repurpose en Search de tijd om de aanwezige materialen in kaart te brengen en deze aan te bieden aan de markt. “Deze aanpak werkt alleen goed als alle partijen de ruimte krijgen om ook daadwerkelijk met hoogwaardig hergebruik aan de slag te gaan. Niet alleen de betonconstructie maar ook een deel van de gevel en het dak blijven behouden”, aldus Faes.

Daarnaast wordt het gebouw tegen de BREEAM-NL maatlat gehouden. Adviesbureau DGMR, vanaf het begin betrokken bij het ontwerpteam als adviseur bouwfysica en brandveiligheid, leverde ook de BREEAM-NL expert. Het hergebruik van materialen uit het bestaande gebouw wordt gewaardeerd in de BREEAM-credits MAT 1 (bouwmaterialen) en WST 1 (afvalmanagement op de bouwplaats). Voor deze aspecten is dan ook een hoge score behaald.

“Ons valt op dat hergebruik van het casco van een gebouw binnen BREEAM veel punten kan opleveren”, voegt Slager toe. “Het hergebruik van bouwmaterialen, interieurelementen of installatieonderdelen in een ander project wordt helaas niet direct binnen BREEAM beloond, terwijl dit wel geld en milieuwinst oplevert. Door ook punten voor hergebruik van deze materialen te geven, kan BREEAM ervoor zorgen dat een opdrachtgever ook hiervoor wordt beloond.”

Ongeacht de beloning respecteren de bouwers de aanwezige materialen en grondstoffen. Dankzij een grondstoffeninventarisatie weten ze welke materialen en grondstoffen er in het gebouw zaten. Een grondstoffenpaspoort voor het nieuwe gebouw is nog niet in zicht, maar Faes ziet dit element in de toekomst wel terugkomen.

Grondstoffenpaspoort

 “Voor nieuwbouw is zo’n paspoort een must, zeker als je gebruikmaakt van BIM. Volgens mij kan het heel goed werken om een ontwerp in BIM te koppelen met een databank met grondstoffen.” Slager stemt in. “Dat kan heel goed werken, ook als je een gebouw weer uit elkaar moet halen en exact weet wat erin zit. De tijdelijke rechtbank in Amsterdam, eveneens ontworpen door cepezed, heeft als contractvorm niet alleen het ontwerpen en realiseren van het gebouw, maar ook het verwijderen: DBMR (Design, Build, Maintain, Remove). Met de ‘R’ van ‘Remove’. Dit zorgt ervoor dat een architect en aannemer bij het ontwerp al nadenken over hergebruik aan het einde van de levensduur van het gebouw.”

Jorik Rademaker van Pinnacle spreekt zijn enthousiasme uit over de aanpak. “Ik ben ervan overtuigd dat bestaande bouw hergebruiken beter is dan slopen. Vandaar ook de verregaande inzet op hoogwaardig hergebruik.” De komende tijd wordt de laatste hand gelegd aan het sloopwerk en kan het opbouwen beginnen. “Naar verwachting vindt de oplevering van de woningen plaats in 2017.”

Foto bovenaan: Jelle van der Veen, Bas Slager, Jorik Rademaker, Kees Faes, Alex Verkuijlen
Beeld: Robert Tjalondo