Aan de oever van de Schelde wordt de komende jaren maar liefst 103 hectare bedrijventerrein duurzaam ontwikkeld. Met Blue Gate Antwerp willen Antwerpen en Vlaanderen hun groene visitekaartje afgeven.

De site, voorheen bekend onder de naam Petroleum Zuid, was tot circa 1980 in gebruik als petroleumhaven. Tegenwoordig herinneren slechts een paar eenzame overblijfselen aan de tijd van weleer. “Een aantal zaken, zoals de oude betonnen pier, een stukje luchtleiding en wat tanks, blijven behouden om het verhaal van dit terrein te vertellen en deze karakteristieke plek te versterken”, vertelt Guido Muelenaer, projectmanager Blue Gate Antwerp.

Een goed begin is het halve werk: momenteel wordt het terrein duurzaam gesloopt. “Het selectief slopen en ontmantelen van industrieel materieel en het scheiden van verschillende materiaalstromen komende uit bouwafval en bodemsanering zijn topprioriteiten van de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM) in het kader van het streven naar een circulaire economie”, zegt Koen Miseur van het Agentschap Ondernemen.

Reststoffen vormen een ander speerpunt van de OVAM. Muelenaer: “Momenteel wordt in een proefproject gewerkt aan een databank voor het hergebruik van reststoffen, zodat de afvalstromen van het ene bedrijf zo veel mogelijk worden ingezet als grondstoffen voor het andere bedrijf. Dat zou ook een optie voor Blue Gate Antwerp kunnen zijn. De gefaseerde ontwikkeling van het terrein, die tien tot twintig jaar in beslag neemt, maakt matching echter lastig te voorspellen, behalve wellicht op energetisch vlak.”

Bindende voorwaarden

Het bouwrijp maken van het 103 hectare metende terrein is een hele klus. “Het gebied is zwaar vervuild en moet helemaal gesaneerd worden”, stelt Muelenaer. “Als het veel regent, staat de site grotendeels onder water. Dat betekent dat het terrein aanzienlijk opgehoogd moet worden.”

De standaard BREEAM Gebiedsontwikkeling bestaat niet in België, daarom ontwikkelt het Agentschap Ondernemen in samenspraak met Vlaanderen een specifieke aanpak voor bedrijventerreinen en economische sites met de internationale standaard BREEAM Communities als uitgangspunt. “Voor alle bedrijven die zich hier willen vestigen, gelden twee bindende voorwaarden. Ten eerste moet elk gebouw dat er komt, voldoen aan het BREEAM-niveau Very Good. En ten tweede moet elk bedrijf de internationale duurzaamheidsrapportagestandaard, het Global Reporting Initiative (GRI), in acht nemen”, stelt Muelenaer.

Links Wouter de Zeeuw, rechts Koen Miseur

Flexibele normen

Dat is nog niet alles, want vervolgens krijgen kandidaten te maken met vijf flexibele normen die ze in een globaal bedrijfsplan dienen te verwerken. De eerste kan met een simpel ja of nee beantwoord worden: behoort het bedrijf tot de eco-industrie? Ten tweede is de watergebondenheid van het terrein een punt. “Wij willen bedrijven aantrekken die maximaal gebruikmaken van het water. Hoe meer dat het geval is, hoe hoger een bedrijf scoort”, verklaart Muelenaer.

Ten derde wordt gekeken naar eco-effectiviteit: het gebruik van hernieuwbare energie, regenwater, materiaal. Een vierde norm betreft de innovatiegraad: wat doet een bedrijf aan R&D, werkt het bijvoorbeeld samen met universiteiten? “Een laatste criterium is de internationale oriëntatie, we willen graag bedrijven die niet alleen onder de kerktoren ondernemen”, zegt Muelenaer. “In hun plan moeten bedrijven laten zien hoe ze denken te evolueren op deze punten. Zo kunnen ze ons overtuigen dat ze een plaats verdienen op Blue Gate Antwerp.”

De eerste kandidaat die de ballotage met succes heeft doorstaan, is Bexco: een producent van touw voor de offshore industrie. Het bedrijf gaat eco-effectief bouwen volgens de standaard BREEAM-niveau Very Good, is innovatief en internationaal gericht, en maakt maximaal gebruik van het watergebonden karakter van de site. Verder fungeert de business incubator BlueChem als facilitator om te komen tot een R&D-cluster voor duurzame chemie.

Belgisch tegenhanger

Blue Gate Antwerp wordt ontwikkeld door een publieke BV, met vier publieke partners. Daarnaast vindt een gesprek plaats met private partijen. De voorwaarden zijn helder. “Aan de BREEAM-eis valt niet te tornen, daarover zijn we het eens. De formule van het ontwikkelplan kan wel veranderen, zo lang het ambitieniveau maar gehandhaafd blijft. Zelf denk ik dat we niet het onmogelijke vragen aan de markt”, aldus Muelenaer. De definitieve PPS sluit naar verwachting in de zomer van 2016.

Zoals gezegd, is er nog geen keurmerk voorhanden. Wel wordt gewerkt aan de oprichting van een Belgische tegenhanger van het Dutch Green Building Council (DGBC), de Belgian Sustainable Building Council (BSBC). “In Vlaanderen gaat men diverser met duurzaamheid om. In dit specifieke project lopen we met BREEAM Communities in feite vooruit op een algemene standaard. We spitsen dit internationale keurmerk toe op de lokale situatie, waarvoor we een bespoke traject doorlopen”, verklaart Wouter de Zeeuw, adviseur Gebied, Gebouw & Duurzaamheid bij FOM Consultants in Amsterdam en bij Blue Gate Antwerp betrokken als BREEAM-assessor.

Voor dit traject heeft hij ook bij OVAM in de keuken mogen kijken. “Er zijn al veel initiatieven op het gebied van duurzaamheid. In een database zijn ontwikkelstappen voor sanering en kostenbeheersing vastgelegd, maar een gebruiksklare standaard ontbrak bij de start van het besproken traject nog.”

Ook daarom was het BREEAM-keurmerk voor gebieden een voor de hand liggende keuze. “Interessant is dat marktpartijen zich bij Blue Gate Antwerp moeten conformeren aan BREEAM. Dat betekent dat bedrijven direct worden aangesproken op hun innovativiteit”, aldus De Zeeuw.

Communitytrajecten

België vertaalt de duurzaamheidsdoelstellingen van de Europese Unie in eigen wetgeving. Eén van de doelstellingen is energieneutraal bouwen in 2020, met de nadruk op nieuwbouw en renovatie. “Daarnaast zijn er al diverse communitytrajecten (zoals het Vlaamse transitienetwerk Duurzaam Wonen en Bouwen) en Vlaamse duurzaamheidsmeters, onder meer voor gebouwen, de zorgsector (in opmaak), scholen en voor wijken”, zegt Miseur. “We hopen op korte termijn tot een Belgisch referentieel te komen. In afwachting daarvan proberen we op Vlaams niveau houvast te bieden aan ontwikkelaars door de Vlaamse meters. De opstart en werking van een BSBC kan versneld worden, indien de overige twee gewesten - Brussel en Wallonië - de Vlaamse duurzaamheidsmeters in grote lijnen volgen.”

Extra dimensie

De PPS-constructie bij Blue Gate Antwerp is uniek. Muelenaer: “Je merkt dat de markt er klaar voor is. Bij de drie kandidaten die nu nog in de race zijn, is geen enkele discussie geweest over het voldoen aan de BREEAM-eisen. Ze denken mee en komen met eigen voorstellen. Het is fijn dat de markt dat oppakt en ziet dat er een rendabel project uit voort kan komen.”

De financiering van Blue Gate Antwerp gebeurt deels door de stad Antwerpen en het Vlaams Gewest. Daarnaast levert de gekozen private partij zijn bijdrage. “Een blackfield als dit is niet rendabel te ontwikkelen, daar is bijkomende financiering vanuit de overheid voor nodig. Het Agentschap Ondernemen financiert stevig in het project, met name in de infrastructuur via het subsidiebesluit bedrijventerreinen. In totaal gaat het om circa 38 miljoen euro over 20 jaar”, aldus Miseur.

Guido Muelenaer

Zeventig convenanten

Het project past tevens in het brownfieldconvenantendecreet van de Vlaamse overheid. “Dit betreft een faciliterend kader en een reeks indirecte financiële incentives om de (her)ontwikkeling van brownfields in Vlaanderen te stimuleren. Zo hoeven ontwikkelaars bijvoorbeeld geen registratierechten te betalen, geen saneringsborg aan de OVAM te voldoen, vervallen leegstandsheffingen en een planbatenheffing”, verklaart Miseur.

Inmiddels zijn bijna zeventig brownfieldconvenanten afgesloten met de Vlaamse overheid, bewaakt en gecoördineerd door het Agentschap Ondernemen. “Bij dergelijke projecten heeft een ontwikkelaar te maken met vele administraties. Convenanten hebben als voordeel dat alle betrokken partijen aan tafel zitten om de regels gelijk te trekken”, voegt Muelenaer toe.

Blue Gate Antwerp moet het groene visitekaartje van de stad en het gewest worden. “Hemelsbreed is het maar drie kilometer naar de markt, het is bijna onderdeel van de stad. Dat betekent dat je ook anders moet gaan ontwikkelen”, zegt Muelenaer. “We willen bedrijven uit het hoge segment aantrekken, bedrijven met een innovatief imago die het economisch profiel van de site weerspiegelen. Als mensen horen dat een bedrijf op Blue Gate Antwerp zit, moeten ze dat direct associëren met de duurzaamheidsnormen die daar gelden.”