Met talloze leegstaande kantoren, een krappe woningmarkt en een nijpende energietransitie is er meer dan ooit behoefte aan renovatie en transformatie van ons vastgoed. Op 10 december bespraken professionals uit de markt de kansen en uitdagingen in een webinar. Eén van de conclusies: “De energietransitie is enorm complex. Alleen door samen door samen de handschoen op te pakken, kunnen we deze maatschappelijke opgave invullen”, aldus Frank Doff van Itho Daalderop.

In het webinar Renovatie & Transformatie werden deelnemers een ochtend lang ondergedompeld in inspirerende projecten en kansrijke innovaties. Interactie werd gegarandeerd door dagvoorzitter Jim Teunizen van Alba Concepts, die kritische vragen van deelnemers voorlegde aan de sprekers. Het resultaat was voldoende voer om eigen renovatie-ambities mee aan te scherpen.

Handboek Circulair Renoveren

Merel Stolker van stichting C-creators trapte af. De architecte van oorsprong zoekt binnen het bedrijf naar antwoorden op de cruciale vraag: wat is circulariteit? C-creators fungeert regelmatig als activator of circulaire professional op gebied-, gebouw- en productniveau en breidt dat pakket nu uit met een Handboek Circulair Renoveren Woningcorporatiebezit. 

Dit handboek bundelt kennis en handvatten voor circulair renoveren. “Daarmee willen we circulair renoveren inbedden in het renovatieproces”, vertelt Stolker. “Circulariteit is daarbij niet het doel, maar een middel om te komen tot een duurzame gebouwde omgeving.” Op basis van zowel desk- als fieldresearch formuleerde C-creators een procesaanpak, met in elk hoofdstuk van het handboek een heldere uitleg over de integratie van circulariteit, in iedere processtap. 

Drie bouwprincipes

Wat het handboek ook geeft, is een heldere definitie van circulair renoveren. Namelijk: het onderhouden, vernieuwen en hergebruiken van gebouw(delen) zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en het ecosysteem aan te tasten. Dat kan men op basis van de bekende grondstofprincipes – narrow the loop, slowing the loop en closing the loop – die C-creators heeft vertaald naar drie bouwprincipes: minimaliseer, benut het beschikbare en gebruik het herbruikbare.

Deze drie principes moeten ‘tijdens ieder beslismoment’ meegenomen worden, aldus Stolker. “Gebouwvoorraad, componenten, materialen; elk niveau speelt mee. Zo ook met welke partners je werkt en wat je waardepropositie is. Kijk niet alleen naar de bron van circulair materiaal, maar ook naar het einde leven.” Op dat vlak is het slim toepassen van materiaal (oftewel: minder materiaalgebruik) belangrijk, maar ook de aanpasbaarheid en losmaakbaarheid zijn sterke factoren in circulariteit.

Luister naar de slopers

Het is veel om rekening mee te houden, beaamt Stolker. Toch: “Als je er eenmaal mee bezig bent, word je gauw intrinsiek gemotiveerd.” Volgens haar is het een kwestie van inzichtelijk maken welke keuzes je maakt. “Als je dat weet, kun je daar een volgende keer op terugkomen.” Dat geldt des te meer voor het inventariseren van materiaalstromen. “Er wordt nog nauwelijks waarde gekoppeld aan hergebruik van gesloopt materiaal. Wat heb je over x jaar aan die materialen? Dat systeem moet nog ontworpen worden.”

Een sterk voorbeeld nam Stolker aan slopers. “Zij weten exact wat ze uit een gebouw kunnen halen en wat je ermee kan”, vertelt ze. “Wij moeten meer naar hen luisteren. Denk bijvoorbeeld aan IKEA: je wil niet alleen een papiertje over hoe je iets in elkaar zet, maar ook hoe je het op de juiste manier weer uit elkaar haalt. Hetzelfde geldt voor het vervoer van gesloopt materiaal. Die kennis kunnen we goed gaan gebruiken.” Het Handboek Circulaire Renovatie wordt gelanceerd tijdens de Week van Circulaire Economie in februari 2021. Houd C-creators in de gaten voor meer informatie.

Circulaire renovatie van Tapijnkazerne

Een sterk voorbeeld van circulaire renovatie is de Tapijnkazerne in Maastricht. Deze honderd jaar oude voormalige kazerne is door LIAG omgetoverd tot universiteitscampus. Duurzaamheid was een centrale factor in de uitvraag. Dat aspect is ook terug te zien in de omgeving, legt architect Erik Schotte van LIAG uit: “Om het uitzicht en daarmee de verbinding tussen stad en omliggend park te behouden, hebben we een truc uitgehaald: een deel van het programma is ondergronds.” Zo ontstaat een uitgegraven, ondergrondse plint dat voldoende daglicht doorlaat, alsook het bestaande pand van onder naar boven verbindt.

In de diverse opgeknapte gebouwen van de Tapijnkazerne is veel van het meubilair, de vloerkleden en de (glazen) wanden circulair opgeleverd. Ook is het materiaal van enkele gesloopte Tapijnpanden hergebruikt in de nieuwe gebouwen, geeft Ralph Herben van Maastricht University aan. “Denk aan betondorpels, natuursteen en dakpannen”, aldus Herben. “Ook wilden we de grondbalans intact houden, om zoveel mogelijk wat uitgegraven is weer een plek te geven op de locatie.” 

Circulair = slim

De renovatie van de kazerne was een kwestie van veel laten zitten en hergebruiken, in combinatie met nieuw materiaal. Een fraaie oplossing zijn de vloeren. “Die moesten opnieuw geïsoleerd worden voor thermiek en geluid, maar daardoor vielen de vloeren twintig centimeter hoger uit”, vertelt Herben. “Toen heeft LIAG dat nog iets verder verhoogd, zodat de vloer gelijk kwam te staan met de eerste trede van de trap. Daarmee hoefde deze niet aangepast te worden.” Slim omgaan met zulke keuzes blijkt de kern van het circulaire gedachtegoed in renovatie.

Schotte noemt een ander voorbeeld: de circulaire glaswanden. Hoe zijn die op maat gemaakt? “Daarvoor hebben we de samenwerking opgezocht met QbiQ Systeemwanden”, vertelt de architect. “We gingen naar de brond: de fabriek waar glaswanden voor ambitieuze kantoorprojecten worden gemaakt. Daar bleken reststroken van één tot twintig meter uit te komen die niet binnen het gewenste systeem passen en dus weer omgesmolten worden. Die hebben wij besteld tegen lage prijs en kunnen hergebruiken.”

Tapijn is een duurzame en zeer gezonde omgeving geworden, blijkt ook uit het BREEAM-excellent (vier sterren) certificaat, alsook WELL Silver. Toch kun je dat het beste zelf ervaren via onderstaande digitale rondleiding.

Hybride warmtepomp belangrijke tussenoplossing

De derde spreker in het webinar is Frank Doff van Itho Daalderop, leverancier van klimaatoplossingen. “We richten ons zowel op duurzame nieuwbouw als op verduurzaming van de bestaande bouw”, vertelt hij. “Laatstgenoemde opgave is enorm, met ruim 50.000 bestaande woningen die per jaar van het aardgas afgehaald moeten worden.” Woningcorporaties hebben als doel om de CO2-uitstoot fors te reduceren. Daar kan de hybride warmtepomp een rol in spelen, volgens Doff. "Wanneer een corporatiewoning toch al op de planning staat om te verduurzamen, is het plaatsen van een hybride warmtepomp erg zinvol en kan gemakkelijk meegenomen worden tijdens deze werkzaamheden. Voor het aardgasvrij maken van wijken is een langetermijn-visie nodig. Nieuwe regelingen, zoals de warmtetransitievisies en de Regionale Energiestrategie, moeten daar in de komende jaren meer duidelijkheid in verschaffen, maar tot die tijd hebben we een sterke innovatie als tussenoplossing."

Niet afwachten

Veel partijen wachten voor renovaties op een warmtenet. Nergens voor nodig, zegt Doff. Volgens hem is naast de hybride warmtepomp, bodemenergie een gouden oplossing. Hierbij wordt een bron geboord, waar drie tot vier woningen op worden aangesloten. “Eigenlijk een mini-warmtenet”, zegt Doff. “Elke woning wordt voorzien van een warmtepomp die de brontemperatuur van tien naar veertig of zestig graden verwarmt waarmee de woning wordt verwarmd en tapwater wordt bereid. Hierbij is niet per definitie een nieuwe schil nodig. 

Doff geeft aan dat deze oplossing vooral effectief is voor woningen die naar label B gebracht zijn of worden. “Anders is de bodemlus niet toereikend genoeg voor vier woningen”, zegt hij. Op wijkniveau is een zeer interessante methode volgens Doff om in te zetten op een zeer lage temperatuur warmtenet waar woningen individueel op kunnen aansluiten, met een individuele water/water warmtepomp. “Dit is beter dan een hele wijk op een warmtenet aansluiten”, aldus Doff. “Sommige bewoners zijn nog niet aan renovatie toe of willen zich niet vastleggen en hiermee bied je handelinsperspectief."

Leegstand kantorenvastgoed kansrijk voor woningmarkt

Tot slot sprak Martin Timmermans van Nijburg Industry Group. In zijn rol als technisch adviseur richt hij zich op de langdurende trend van krapte op de woningmarkt. Iets wat zich vertaalt in ‘gekte rondom de aankoop van huizen’, aldus Timmermans. Kijken we dan naar kantoren, dan zien we nog een grote leegstand. “Daar liggen kansen.”

Volgens Timmermans is transformatie van kantoren naar woningen kansrijk, zeker na ‘dit gekke jaar’. “Corona heeft impact gehad op de vierkante meters van gebouwen”, zegt hij. “De bezettingsgraad van kantoren is laag en er ontstaat meer vraag naar kleinere kantoorgebouwen. Ook gaat er meer op afstand gewerkt worden.” Minder vraag naar kantoren betekent meer kans voor woningen, maar volgens de cijfers gebeurt dat nog te weinig. “Eén derde van de kantoorpanden die leeg komen te staan, wordt gesloopt. Slechts twee derde krijgt een transformatie, waarvan de helft voor woningen.”

Kantoor versus woning

Kansen genoeg dus, ook voor de energietransitie. Veel leegkomende kantoren hebben namelijk een slecht energielabel, geeft Timmermans aan, wat meteen meegenomen kan worden in de transformatie. Dat blijkt een uitdaging. “Er wordt ook wel gezegd: ‘Transformatie van gebouwen is nieuwbouw voor gevorderden’. Het dwingt ons om in maatwerkoplossingen te denken, want er is nog geen markt voor tweedehands componenten.”

Timmermans toont aan de hand van een voorbeeld – het getransformeerde kantoorgebouw The Rhino in Capelle aan den IJssel – als voorbeeld. “Heel zwart-wit gezien zie je dat de uitgangspunten van ventilatiecomponenten in woningen totaal verschillend zijn dan in kantoren.” In kantoren zien we bijvoorbeeld veel luchtbehandelingskasten, terwijl woningen vaak een eigen installatie en voorzieningen hebben. “Voor woningen zijn eigenlijk ook geen aanvullende certificaten”, aldus Timmermans. “Daardoor ontstaat de teneur dat installaties in kantoren vaak van hogere kwaliteit zijn.”

Focus op hergebruik

Hier hangen zowel kansen als uitdagingen aan. Een centrale ventilatie kan namelijk hergebruikt worden voor woningen omdat die minder ruimte inneemt en makkelijk te bereiken is voor onderhoud. Anderzijds moeten de kosten ervoor teruggehaald worden bij de gebruiker, wat een lastige kwestie is voor woningen. Toch pleit Timmermans voor deze aanpak.

“De grootste winst zit niet per se in circulair materiaal, maar in het hergebruik van materiaal”, aldus Timmermans. Ook al is niet alles circulair ingewonnen, veel materiaal uit leegstaande panden is nog prima tientallen jaren te gebruiken. Bovendien: “In de luchttechniek zijn veel componenten redelijk goed uitwisselbaar, zoals rechthoekig kanaalwerk.” Zijn tip: zet niet alleen in op andere materialen, maar hergebruik zo efficiënt mogelijk. Dan kan zelfs staal ook nog goed bruikbaar zijn.