Vernieuwing van de woningmarkt ligt buiten het woonakkoord

Vernieuwing van de woningmarkt ligt buiten het woonakkoord

Met het woonakkoord laat een structurele hervorming van de woningmarkt nog even op zich wachten. Maar niet getreurd: de woonsector kan de vernieuwing ook zelf in gang zetten. Stap uit de vertrouwde kaders: herwaardeer de huur, denk vanuit regionaal perspectief en creëer meerwaarde over de grenzen van sectoren heen.

Huren is ‘hot’
Stimuleren van eigen woningbezit: het staat bovenaan in de woonparagraaf van het regeerakkoord. De realiteit is echter anders, want datzelfde regeerakkoord voorziet in tal van maatregelen die de toegang tot de koopmarkt belemmeren:

  • de hervorming van de studiefinanciering vergroot de schuldenlast van de nieuwe toetreders tot de woningmarkt;
  • startersleningen dichten dit gat niet, maar vergroten de schuldenlast en leiden tot prijsopdrijving;
  • de flexibilisering van de arbeid leidt tot minder zekerheid t.a.v. inkomen en vergroot het risico voor de kredietverlener;
  • de verplichte aflossing leidt tot hogere maandlasten en beperkt het leenvermogen;
  • de sanering van de bancaire sector leidt tot verscherping van de eisen voor kredietverlening.

Noodzakelijk of niet, het is duidelijk dat deze maatregelen de koop van een eigen woning bepaald niet stimuleren. De geringe concurrentie tussen de banken, de afnemende koopkracht en hogere eigen bijdragen in de zorg doen dat evenmin. Het woonakkoord repareert slechts in de marge en voor de korte termijn. Tegenover dit alles staan dalende huizenprijzen. Die maken de koopmarkt weer iets toegankelijker, maar laten ook zien dat een eigen woning toch niet dat veelbelovende appeltje voor de dorst is: eerder een blok aan het been waar je moeilijk vanaf komt. Dat zal niet gauw anders worden, want het aanbod aan koopwoningen zal alleen maar toenemen, als de babyboomers hun koopwoningen over een aantal jaren gaan verlaten.

Het heil zit dus niet in eigen woningbezit, zeker niet voor iedereen. Niet de koop, maar de huur moet gestimuleerd en verdient herwaardering: in euro’s en in emotie. Maak huren echt marktconform en beëindig gelijktijdig de fiscale bevoordeling van eigen woningbezit. Maak huur weer aantrekkelijk voor consument, producent en exploitant: huren is niet zielig, huren is ‘hot’!

Couleur locale
Marktconforme huren leiden tot regionale differentiatie: in prijzen en in verhoudingen tussen koop en huur. Dat is een goede zaak, want het confronteert het product direct met de concrete lokale behoefte en dwingt tot heldere keuzen tussen kwaliteit, rendement en financiering enerzijds en woonwensen, leefstijl, demografisch ontwikkelingen en betaalbaarheid anderzijds. Wie waarde hecht aan dynamiek en flexibiliteit stelt nu eenmaal andere eisen dan wie prijs stelt op rust en zekerheid. Verjonging en groei leiden tot andere marktverhoudingen dan vergrijzing en krimp.

Vier muren met een dak erop en een prijskaartje eraan is dan niet genoeg. Woonomgeving, energie, zorg en financiering, het zijn onderwerpen die consument, producent en exploitant steeds meer raken: op emotioneel vlak en direct in de portemonnee. Bovendien neemt de consument steeds meer zelf het heft in handen, geholpen door de ontwikkeling in technologie en communicatie. Meer en meer komt het initiatief van onderop en krijgt het collectief opnieuw waarde: we doen het zelf en we doen het samen, en als het even kan onafhankelijk van de ‘oude’ instituties. Dat daagt producenten uit om met nieuwe arrangementen te komen, vanuit nieuwe rollen en allianties die over de grenzen van de eigen sector en het vertrouwde systeem heen gaan.

Stimulans van buiten
Voor wie die stap wil maken biedt het regeerakkoord aanknopingspunten genoeg, maar dan vooral op andere dossiers dan ‘wonen’:

  • een duurzame energievoorziening geeft comfort en helpt woonlasten te beheersen;
  • zorg dichtbij en extramuralisering vereisen levensloopbestendigheid van woning en woonomgeving;
  • nieuwe alternatieve financieringsvormen helpen consumenten en ondernemers zelf initiatief en verantwoordelijkheid te nemen;
  • een innovatie-agenda stimuleert techniek die de zelfbeschikking van de consument vergroot;
  • decentralisatie en vermindering van de regeldruk activeren lokaal maatwerk en lokaal vermogen;
  • verbetering van ordening en governance van corporaties, verzekeraars, zorginstellingen en pensioenfondsen vraagt gerichtheid op investeringspotentieel en rendement.

Het zijn beleidsvoornemens die, zij het niet direct, dan toch indirect voor consumenten, producenten, exploitanten en financiers nieuwe wegen openen naar innovaties in de woningmarkt.

Over de sectoren heen
Energiebesparing krijgt prioriteit, met name in de bestaande voorraad; kleinschalig en duurzaam opwekken van energie wordt gestimuleerd. Een energiefonds biedt extra stimulans. Technologische ontwikkeling zorgt voor een steeds hoger rendement, energetisch en financieel. Als de fiscale en wettelijke belemmeringen dan ook echt worden weggehaald ontstaat ruimte voor een collectieve aanpak en financiering, die de afhankelijkheid van individuele financieringsmogelijkheden kan doorbreken. Energiebesparing en –productie wordt zo voor meer mensen bereikbaar, en zal meer opleveren. Andere arrangementen zijn ook denkbaar en ook al realiteit, bijvoorbeeld waarbij de aanbieder zorgt voor financiering, het risico draagt en eigenaar blijft van de installaties.

Naast huur en koop komen zo tussenvormen en combinaties in beeld die inspelen op een trend waarin beschikbaarheid en flexibiliteit belangrijker worden dan bezit en gebondenheid. Denk aan eigendom van het casco, lease van de keuken, participatie in de energieopwekking en een abonnement op ict-diensten met gratis apparatuur. Het zou ook andersom kunnen, het is maar wat iemand het beste past.

De woning wordt dan steeds meer een modulair systeem, waarin elke module zijn eigen levenscyclus heeft met een eigen eigendoms- en financieringsvorm. Een duurzame, circulaire economie waarin aanbieders de verantwoordelijkheid houden voor het hergebruik, komt steeds meer in zicht. In plaats van een nieuwe keuken kopen (en financieren) en de oude naar de stort afvoeren wordt het leasen, inruilen en hergebruiken.

Wat met keukens kan, kan ook met aanpassingen voor zorg. Extramuralisering is dan geen door bezuinigingen opgelegde maatregel meer, maar een persoonlijke keuze uit de catalogus ‘woongenot’ voor modules met technische aanpassingen en levering van diensten.

Eigendom, bekostiging en financiering komen zo in nieuw perspectief te staan. Het gaat niet alleen meer om een hypotheek of belegging in vastgoed, maar om een scala aan diensten tussen aanbieders en afnemers. Zorgverzekeraars en pensioenfondsen investeren dan niet alleen om de ‘belegging’. Zij investeren om de zorg voor hun verzekerden effectiever en aangenamer te maken. De consument zal dat wat waard zijn, lees: zal daarvoor willen betalen.

Woonsector is zelf aan zet
Niets staat de woonsector in de weg dit potentieel uit andere dossiers naar zich toe te trekken. De innovatiekracht komt uit het vermogen met andere sectoren verbinding te maken. De condities en potenties hiervoor liggen vooral op lokaal en regionaal niveau: buurt, wijk, stad en regio zijn de bindende factor. Door geldstromen lokaal te verbinden ontstaat lokaal rendement dat opnieuw lokaal kan worden geïnvesteerd en waarde creëert die sectoraal niet tot stand komt. Op tal van plekken zien we dat al gebeuren, vaak tegen de stroom van ‘het beleid’ in dat krampachtig blijft sturen op kosten en korte termijn. Ooit zal dat wel veranderen, maar wacht er niet op. Het beleid volgt wel.

Tekst: Pieter Buisman, Royal HaskoningDHV

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c225
Morgen is het zover: de Klimaattop GO 2024!

Morgen is het zover: de Klimaattop GO 2024!

Over één dag is het zover: de Klimaattop Gebouwde Omgeving 2024. Als voorbereiding op de tweedaagse conferentie bracht Duurzaam Gebouwd het rapport ...

Lees verder

c21 c225
Van netcongestie naar energiezekerheid

Van netcongestie naar energiezekerheid

Het webinar ‘Van netcongestie naar energiezekerheid’ op dinsdag 26 november om 11 uur leert je alles over de kansen die de energietransitie biedt, mits ...

Lees verder

c21 c225
Het wonder van Tholen: blauwdruk voor oplossing netcongestie

Het wonder van Tholen: blauwdruk voor oplossing ...

Op het Zeeuwse Tholen is op maandag 10 juni onder grote belangstelling de eerste energy hub (e-hub) in Nederland in gebruik genomen. In deze e-hub kunnen bedrijven ...

Lees verder

c21 c225
Maximale integrale duurzaamheidsambitie op Klimaattop GO 2024

Maximale integrale duurzaamheidsambitie op Klimaattop ...

De waarde van kennisdeling wordt nog wel eens onderschat, zeker als we kijken naar het invullen van de Klimaatdoelstellingen. Door te innoveren, pionieren en lef ...

Lees verder

c21 c185 c225 c237 c243
Ultieme duurzaamheid is beter benutten wat we nu al hebben 

Ultieme duurzaamheid is beter benutten wat we ...

Ze is al bijna een decennium Duurzaam Gebouwd-expert, deelt kennis tijdens rondetafelgesprekken én is een veelgevraagd spreker voor het podium. Ook laat ...

Lees verder

c21 c41 c225
Urgent rapport over knelpunten en kansen verduurzaming gebouwde omgeving

Urgent rapport over knelpunten en kansen verduurzaming ...

In aanloop naar de Klimaattop Gebouwde Omgeving 2024 lanceert platform Duurzaam Gebouwd maandag 4 november het rapport Op weg naar CO2-neutraal. Het rapport benadrukt ...

Lees verder

c21 c225 c237 c265
Volgende mijlpaal Net Zero: verplichte toepassing CO2-arm beton

Volgende mijlpaal Net Zero: verplichte toepassing ...

Lizzy Butink heeft als manager Duurzaamheid binnen Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed BV de afgelopen tijd flink geknokt om de Net Zero-strategie hoog op ...

Lees verder

c21 c225
Dertig jaar duurzaamheid met Paul van Bergen

Dertig jaar duurzaamheid met Paul van Bergen

Om hem Mr. Duurzaamheid te noemen, gaat wellicht net een stapje te ver, maar al ver voordat duurzaamheid een begrip was, was dit voor Paul van Bergen, directeur ...

Lees verder

c21 c225 c243 c265
Kijkje in de keuken bij verduurzaming industrie

Kijkje in de keuken bij verduurzaming industrie

Met de klimaatdoelstellingen en forse ambities voor verduurzaming van ons kikkerlandje in het achterhoofd, is kennisdeling onontbeerlijk. Dat houdt niet op bij ...

Lees verder

c21 c225
Seawood Materials winnaar Ruud van Berkel Award '24 

Seawood Materials winnaar Ruud van Berkel Award ...

Tijdens de Dutch Design Week in Eindhoven deze week is de tweede Ruud van Berkel Award uitgereikt. De winnaar van dit jaar is SeaWood Materials: een 100 procent ...

Lees verder

c21 c225 c237
Zo zorg je voor maximale waarde in beheer- en onderhoudstrajecten

Zo zorg je voor maximale waarde in beheer- en ...

Wat zijn beweegredenen voor bedrijven om hun gebouwen duurzamer, meer circulair en gezond te maken? En hoe zorg je dat je maximale waarde levert in beheer- en onderhoudstrajecten? ...

Lees verder

c21 c225
Aantal ondertekenaars Toekomstbestendig Bouwen groeit door

Aantal ondertekenaars Toekomstbestendig Bouwen ...

Het aantal organisaties dat zich aansluit bij het platform Toekomstbestendig Bouwen blijft groeien. Het convenant werd tijdens het congres Toekomstbestendig Bouwen ...

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up