Met tientallen gebouwen verspreid over 27 kernen heeft gemeente Haarlemmermeer aardig wat vastgoed onder de mantel. Het up-to-date houden van de overheidsgebouwen is essentieel, maar vergt een grote investering. Toch nam Haarlemmermeer het op zich om stappen te zetten, samen met een integraal bouwteam dat de verduurzaming mede regisseert.

‘Met wachten kom je nergens’, dacht de gemeente toen ze de visie poneerde om het eigen vastgoed te verduurzamen. Maar welke gebouwen zijn geschikt en leveren op korte termijn rendement op? Het was nog even zoeken naar het laaghangend fruit. Een integraal bouwteam ging aan de slag en schreef een shortlist met gebouwen die nu van verduurzaming kunnen profiteren.

Die zoektocht werd eenvoudiger na een nulmeting, waarmee de gemeente meer informatie kreeg over de staat van het vastgoed. “We zagen al snel dat er verduurzamingskansen lagen bij drie dorpshuizen, een sporthal en een sportcentrum met zwembad”, vertelt Peter Reidsma van Fit Our Future. Zijn organisatie begeleidt de gemeente Haarlemmermeer om stapsgewijs te komen tot prestatie-gegarandeerde verduurzaming. “Uit de nulmeting bleek dat er voldoende mogelijkheden zijn om dit vastgoed weer up te daten en toekomstbestendig te maken.”

Aanbesteding voor bouwteam

Zo bleek onder andere dat er energiebesparing kon plaatsvinden op meerdere vlakken. Bijvoorbeeld op het gebied van verlichting en het optimaliseren van installaties. “Om als gemeente maximaal gebruik te maken van de expertise van de uitvoerende partner, is er gekozen voor aanbesteding voor bouwteam”, vertelt Reidsma. “Voor de gemeente was dit nieuw, maar de afdeling inkoop ging er constructief kritisch mee om. We hebben gezamenlijk een vorm gevonden die past binnen de aanbestedingsregels, laagdrempelig genoeg is en ruimte biedt voor aanbiedende partijen om de eigen kennis en expertise in te brengen.” Het bouwteam heeft gezamenlijk vastgesteld welke maatregelen worden toegepast voor de quick wins en welke opties er zijn om in de toekomst verder te verduurzamen.

Dit team bestaat uit de beleidsafdeling Vastgoed van Haarlemmermeer, exploitant Maatvast en Strukton Worksphere. Laatstgenoemde partij is als technisch dienstverlener verantwoordelijk voor de installatietechnische en bouwkundige aanpassingen. “Toen we de maatregelenlijst indienden om de panden weer toekomstbestendig te krijgen, hielden we rekening met een harde eis”, geeft projectleider Mark Welle van Strukton Worksphere aan. “Namelijk een terugverdientijd van maximaal 15 jaar.”

Opties voor verduurzaming

Die doelstelling zorgt ervoor dat een aantal opties voor verduurzaming afvallen, bijvoorbeeld een upgrade naar dubbel glas. “Enkel glas vervangen door dubbel glas bleek door bijkomende bouwkundige maatregelen een terugverdientijd van maar liefst tachtig jaar te hebben”, geeft projectmanager Martine Enthoven aan. “Voor ons reden te meer om alle opties af te wegen en binnen het budget de juiste keuzes te maken”, vult Welle aan. “Dat hield in dat we niet alleen keken naar de metingen van Fit The Future, maar ook in gesprek gingen met gemeente, locatiebeheerders en gebruikers.” Uit die gesprekken kwam veel waardevolle informatie. Een verduurzaming moet niet alleen zwarte cijfers onderaan de streep en minder energieverbruik opleveren, maar vooral meerwaarde bieden voor een eindgebruiker. “Door met alle betrokken partijen in gesprek te gaan en afwegingen te maken voor maatregelen, kom je tot oplossingen die kloppen”, vertelt Welle. “Zo stelden we voor om in een van de zwembaden een afdekking te verzorgen, om warmteverlies te voorkomen. Toen bleek dat de gebruiker niet iedere dag in de gelegenheid zou zijn om handmatig het bad af te dekken. Daarom kozen we uiteindelijk voor een elektrische afdichting, zodat we voor zowel gebruiker als gemeente het juiste pad kozen.” In een ander pand werd juist weer ingezet op het verbeteren van de schil. “Dat was daar de belangrijkste maatregel die we konden treffen, want de gebruiker ondervond last van de tocht. Die klachten lossen we hiermee op en we realiseren er tegelijkertijd winst op het gebied van energie.”

Paden bewandelen

De maatregelen die nu niet uit kunnen, worden niet per se in de doofpot gestopt. Het bouwteam houdt diverse opties open om in latere stadia aanvullende optimalisaties uit te voeren. “Om die reden bekeken we de casussen in de breedte en stellen we diverse alternatieven voor”, verduidelijkt Welle. “We pakken niet alles meteen aan, maar het is waardevol om te weten welke paden we kunnen bewandelen in de toekomst. Zo komen we niet voor verrassingen te staan.” Ook in de gebruiksfase, nadat de verduurzamingsmaatregelen zijn doorgevoerd, blijft het risico beperkt. Er wordt een energieprestatiecontract afgesloten dat de verantwoordelijkheid voor energiebesparing bij Strukton Worksphere legt. “We gaan die samenwerking voor minimaal vijf jaar met elkaar aan.”

Om de vinger aan de pols te houden en de gebruiksfase eenvoudig te monitoren, wordt de energiemodule van Strukton Pulse geïnstalleerd. Hiermee komen energieprestaties in beeld en kan er op tijd bijsturing plaatsvinden. “Na het uitvoeren van de maatregelen tonen we door middel van monitoring aan dat we de beoogde resultaten ook daadwerkelijk behalen”, laat Welle weten. “Natuurlijk hebben we een marge afgesproken waarin we mogen bewegen van een aantal procent, zodat we flexibel genoeg zijn om bij te sturen.” Om ook in de exploitatiefase een hechte samenwerking te behouden, kan na uitvoering van de maatregelen, een energieteam samengesteld worden. “De gebouwbeheerder of iemand die door hem wordt aangewezen maakt onderdeel uit van dit team. Het is een integrale samenwerking die ieder kwartaal bij elkaar komt en optimalisatieslagen bespreekt. Doel is om gezamenlijk te inventariseren of het verbruik is veranderd, of er nog optimalisatie kan plaatsvinden in energiebesparing en welke andere verbeteringen kunnen worden doorgevoerd.”

Inspelen op veranderingen

Essentieel is hierbij de vrijheid en ruimte om aan knoppen te draaien. Factoren als het aantal bezoekers of een verandering in openingstijden hebben grote gevolgen voor de prestaties van een gebouw. “Je moet dan ook anticiperen op dit soort veranderingen, zodat je rekening houdt met een hoger energieverbruik”, vindt Welle. “Onderschat daarnaast niet wat het betekent als je nieuwe installaties in gebruik neemt. Er is altijd een periode waarin je de installaties moet inregelen en moet optimaliseren. Dit alles zorgt ervoor dat je elkaar op de hoogte houdt en hecht moet samenwerken om de doelstellingen te behalen.” Ook Reidsma is overtuigd van de integrale benadering, maar ziet dit nog niet overal in de markt. “Hoewel we in dit geval wél vanaf een vroeg stadium samenwerken zijn er genoeg voorbeelden van projecten waar dit niet gebeurt. Ingrijpend verduurzamen vraagt dan ook om een integrale blik en een meerjarenonderhoudsplanning om optimale duurzaamheid of circulariteit te bereiken.” van de integrale benadering, maar ziet dit nog niet overal in de markt. “Hoewel we in dit geval wél vanaf een vroeg stadium samenwerken zijn er genoeg voorbeelden van projecten waar dit niet gebeurt. Ingrijpend verduurzamen vraagt dan ook om een integrale blik en een meerjarenonderhoudsplanning om optimale duurzaamheid of circulariteit te bereiken.”

De eerste stappen zijn dus gezet voor de upgrade van de dorpshuizen en de sporthallen. Ook de gebruiksfase lijkt dichtgetimmerd met passend onderhoud en verbeteringen. Een vervolg lijkt dan ook logisch. “De opties die binnen het beschikbare budget niet uitvoerbaar bleken, hebben we niet voor niets verkend”, vertelt Welle. Door de meerjarenonderhoudsplanningen te updaten kunnen maatregelen alsnog worden ingevuld, als budget vrijkomt. “In het zwembad is het bijvoorbeeld mogelijk om van het gas los te gaan. Dan worden de gasgestookte verwarmingsketels vervangen door een warmtepomp.”

Maximale duurzaamheid

Verder is het de bedoeling om het project niet te laten eindigen bij deze vijf gebouwen. “Fit Our Future scant op dit moment de volgende objecten”, geeft Enthoven aan. “De regie over de verduurzaming hiervan kan straks rechtstreeks door de afdeling Vastgoed worden opgepakt.” Ook naar de toekomst toe vormt integrale samenwerking en flexibiliteit in contracten en verduurzaming de leidraad. Die factoren zorgen ervoor dat het toekomstbestendig maken van vastgoed een behapbare kostenpost vormt en er daadwerkelijk stappen worden genomen om verbeteringen door te voeren. “Sommige partijen verkondigen dat duurzaamheid geen geld kost”, geeft Welle aan. “Maar het vergt wel degelijk een investering in geld en tijd. Voor gemeenten is het daarom van belang om bij verduurzaming met één of enkele panden te starten, niet portefeuillebreed. Zorg er daarnaast voor dat je voldoende bandbreedte hebt om in gebruiksfase te verbeteren en richt je onderhoudsplan zo in dat je extra verduurzamingsmaatregelen kunt treffen. Dat is positief voor iedere ketenpartner die bij het bouwteam is betrokken en het zorgt ervoor dat je de investeringen kunt uitsmeren. Daarom pleit ik voor het toekomstbestendig maken van pand voor pand. Zo kom je zeker tot een maximaal rendement, comfort en duurzaamheid."