De onderhoudsmarkt is sterk aan het veranderen en herpositioneert zich. Dat werd tijd! Alleen al de woningcorporaties geven € 3 miljard uit aan onderhoud, elk jaar weer. Het gekke is alleen, daar waar soms jarenlang wordt nagedacht over de aankoop van nieuwe woningen, een beslissing over onderhoud vaak zo is genomen.

Vage afspraken op basis van conditiescores leiden vervolgens tot vervelende discussies, onnodige onderhoudskosten en inefficiënte processen. Waarom spreken we niet beter met elkaar af wat we precies bedoelen? Wat is ons doel, wat willen we bereiken? Zo ingewikkeld is het namelijk niet.

Door de afgelopen 7 economisch magere jaren heeft er een bezinning plaatsgevonden in de vastgoedsector. Het is niet meer normaal dat er (zo leek het wel) onbeperkt geïnvesteerd wordt in de (her)ontwikkeling en het beheer van vastgoed. Het afkicken van de drugs van grondexploitaties voor gemeenten of de uitponddrugs voor woningcorporaties heeft pijn gedaan.

‘Nu we toch bezig zijn...’

In de dagelijkse praktijk zien we echter nog steeds dat het aankopen van 10 nieuwe woningen voor de portefeuille gerust een paar jaar kan duren. Terwijl de discussie over het al dan niet renoveren van een woningcomplex, met als overkoepelend thema ‘nu we toch bezig zijn’, vaak als hamerstuk voorbij komt. Dat is toch gek? We staan nauwelijks stil bij de vraag: waarom doen we de dingen die we doen? Waarom onderhouden we überhaupt: wat is het doel en wie heeft dat bepaald?

Ineffectieve afspraken

Natuurlijk, opdrachtgevers en opdrachtnemers willen hier graag duidelijke afspraken over maken. Ook intern spelen deze discussies bij gemeenten, woningcorporaties en de rijksoverheid: wat is het effect van een bezuiniging voor de portefeuille? Welk effect heeft een bezuiniging nu voor de lange termijn? Het ingewikkelde van onderhoud is dat het een wereld is waarin profetisch wordt gesproken (overigens voor elk belang zijn eigen profeet). Een advies wordt vaak inclusief belang gepresenteerd. Of, met andere woorden, de spijker wordt geadviseerd door de hamerleverancier.

• Je moet het gebouw goed onderhouden dus elke zoveel jaar schilderen.
• Preventief onderhoud bespaart op lange termijn kosten.
• Je moet sturen op waardebehoud van het vastgoed.

Partijen grijpen naar conditiescores op basis van de NEN 2767 (of afgeleide) om kwaliteit objectief vast te leggen. We komen alle smaken tegen: conditie 3 op portefeuille-, of complex-, tot woning- of elementniveau. Maar met conditiescores wordt een scheur bij een vlek opgeteld, of een kapot toilet bij een scheur in de fundering. Daar komt bij dat alle scores weer worden gewogen met geld. Maar helaas: een paprika plus een konijn gewogen met de kleur levert niet persé zinnige informatie op.

Vernietiging van kapitaal en grondstoffen

Het is inmiddels gebleken dat afspraken op basis van conditiescores niet werken. Om een voorbeeld te geven: in veel contracten is opgenomen dat gebouwinstallaties op basis van de conditiescore moeten worden vervangen, terwijl elke gebruiker het alleen uitmaakt of iets het doet of niet. Het maakt mij niet eens uit of de aannemer deze vervanging wel of niet had ingeprijsd, of dat de opdrachtgever hier een voordeeltje behaalt. Het is vernietiging van kapitaal en grondstoffen!

Soms is er wel een pleister toegepast: geen ernstige gebreken, geen veiligheidsissues, geen waardeverlies van kapitaal. Maar dit zijn allemaal vage termen die leiden tot onnodige discussies.

Geen feestje maar advocaten

Door de vaagheid in huidige contracten op basis van conditiescores start een gewonnen onderhoudsproject niet met een feestje maar met advocaten. De partij die de meeste gaten in het contract kan vinden wint de aanbesteding. De echte afspraken maak je vaak pas nadat het contract is getekend. Mijn voorstel zou zijn om af te spreken wat je wilt en dat vast te leggen. Dán kunnen opdrachtgever en opdrachtnemer gaan samenwerken op basis van een helder vertrekpunt, om tegen een betere prijs, een hogere kwaliteit te behalen!

Let wel: met onderhoud hebben we het over de technische instandhouding: de Bruynzeelkeuken uit 1964 van mijn oma met groen gebloemde tegels heeft een uitstekende staat van onderhoud, maar niemand anders die hem wil hebben.

Presentatie Building Holland 2015

Joost van der Werf geeft op dinsdag 31 maart om 15.20 tijdens Building Holland een presentatie, op het hoofdpodium. Hij legt deelnemers een systematiek voor en toont dat het wél mogelijk is om resultaatgerichte afspraken te maken en zo een stuur op het budget te zetten.

Volledige programma en registreren

Bekijk Rebuildingthefuture.nl voor het volledige programma en bezoek Buildingholland.nl om uw bezoek te registreren. Naast het Nexus-theater bevindt zich de stand van Nieman, waar elke dag adviseurs aanwezig zijn. Tijdens Building Holland 2015 vinden er meer dan 125 kennissessies plaats over 3 dagen.