Het bestaande vastgoed in Nederland moet worden verbeterd. Miljoenen woningen moeten de komende decennia een grondige opknapbeurt krijgen. Traditioneel heeft de bouw- en vastgoedsector vooral aandacht voor het energetische vraagstuk, maar het gaat om veel meer. “De bestaande woningvoorraad zorgt voor een ongezonde woonsituatie en er is een mismatch tussen woonbehoefte en aanbod. Dat moet veranderen.”

Tekst: Marvin van Kempen, Beeld: Saint-Gobain

Geluidsoverlast van buren, slechte luchtkwaliteit, hittestress, tocht en schimmel. Al deze factoren dragen bij aan een ongezonde woonsituatie, waar renovatie en transformatie een uitkomst voor kan bieden. Saint-Gobain rondt op dit moment het onderzoek ‘Beter Wonen in Nederland’ af, waaruit blijkt hoe we het vastgoed de komende jaren optimaal kunnen verbeteren. Michiel Susebeek van Saint-Gobain coördineert het onderzoek en legt het belang uit: “In de bouw- en vastgoedsector zien we op dit moment nog een focus op de korte termijn, met vooral aandacht voor het energetische vraagstuk. De samenhang mist en daardoor blijven kansen liggen. Neem nu geluidsisolatie. Duidelijk is dat geluidoverlast een zeer belangrijke invloed heeft op gezondheid.” Hij refereert onder andere naar de Richtlijn gezonde woningbouw, uitgebracht door het GGD: “De verbeteropgave in Nederland moet dus op verschillende vlakken worden aangepakt. Dit onderzoek laat zien hoe je die kansen kunt verzilveren.”

‘Het draait om de bewoner’

Het onderzoeksteam [zie kader, red.] boog zich over de kansen om vastgoed succesvoller te verbeteren, van abstract en beleidsmatig naar concreet en bouwtechnisch. “We bogen ons over comfort- en gezondheidsaspecten die belangrijk zijn voor de bewoners. Daarnaast richtten we ons op de match met verduurzaming.” Een uitkomst uit het onderzoek is dat de bewoner centraal moet staan. “Het renoveren of transformeren draait om de bewoner, maar zijn of haar belangen worden nu vaak onvoldoende meegenomen. Dus stel de vraag ‘Wat vind jij belangrijk?’ en denk na over mogelijkheden om te kantelen naar de gewenste situatie.” Het slagen van gekozen oplossingen hangt vooral af van behoefte en gedrag van de eindgebruiker. “Er zit altijd een verschil tussen het theoretische en het werkelijke energieverbruik. Bewoners bepalen voor een belangrijk deel zelf of prestaties daadwerkelijk worden gerealiseerd. Daarbij blijkt bij eenzijdig focus op energetische verbetering, vaak dat er achteraf nog (sociale) faalkosten zijn voor een woning die qua welzijn niet voldoet.”

Integrale kijk op welzijn, duurzaamheid en efficiëntie

Even belangrijk voor de lange termijn is een integralere waardering van verbeterpakketten. Worden op dit moment alle prestaties wel even goed meegewogen bij een renovatie-  of transformatieproject? Susebeek vindt van niet: “Op dit moment is er onvoldoende integraal bewustzijn”. Dat komt omdat er een gebrek is aan inzicht. Opdrachtgevers vinden het op dit moment nog lastig om vooraf op alle relevante prestaties te sturen bij een complex verbeterproject. Dat komt doordat investering- en exploitatiekosten óf potentiële integrale waardevermeerdering vooraf onvoldoende zichtbaar zijn.” Om wél overzicht en inzicht te krijgen werd een dashboard ontwikkeld met 21 prestatie-indicatoren, verdeeld over de hoofdonderwerpen Welzijn, Duurzaamheid en Efficiency. “Hierin geven we alle relevante prestaties voor verschillende, veel voorkomende vastgoedtypologieën weer. Denk onder andere aan geluid, luchtkwaliteit, exploitatiekosten, CO₂-impact (van materialen en energie), vastgoedwaarde en investerings- en exploitatiekosten. Hiermee krijg je een concreet en meetbaar resultaat, waarmee je eenvoudiger keuzes kunt maken voor verbeterpakketten in complexe situaties.”

Stapsgewijze aanpak: Van ‘beter’ naar ‘best’

Na deze standaardisatie van waarde is het mogelijk om verschillende modulaire verbeterscenario’s uit te werken, voor de gebouwschil, inbouwpakket en installaties. Het wordt duidelijk welk ambitieniveau je bereikt met welke oplossingen, van ‘basis’, naar ‘beter’ tot ‘best’. “Eerst definieer je de uitgangspunten voor het vastgoed dat je wilt verbeteren. Daarna stel je het doel vast van de verbetering en selecteer je de aanpak. Met wie en hoe gaan we samenwerken en welke verbetermodules gaan we gebruiken? Pakken we de binnen- en/of buitenzijde van een gebouw aan en welk installatieconcept past hier het best bij?”

Modulaire verbeterscenario’s voor verschillende vastgoedtypes

In het onderzoek zijn verbeterscenario’s uitgewerkt voor rijwoningen, portieketageflats en transformatiewoningen. “Dit zijn veel voorkomende types vastgoed die we de komende jaren onder handen moeten nemen. De verbeterscenario’s zijn volledig uitgewerkt en integraal gewaardeerd volgens de prestatie-indicatoren.” Susebeek adviseert om die holistische blik onder te brengen in projectrealisaties: “Gebruik de modulaire verbeterscenario’s om het vastgoed optimaal te renoveren of te transformeren en haal de kennis uit de praktijk naar voren. Door een open houding aan te nemen en praktijkkennis te delen, ga je het gezamenlijke belang en potentiële meerwaarde beter zien. Met het dashboard en de verbeterscenario’s verwachten we samen een belangrijke bijdrage aan sneller, efficiënter en beter renoveren en transformeren.”

Onderzoeksteam ‘Beter Wonen in NL’

In het onderzoek werkt Saint-Gobain nauw samen met W/E adviseurs (materialen), DWA (energie en comfort), Arcadis (financieel en samenwerking), Making Space (bewonersbehoefte) en Duurzaam Gebouwd (verslaglegging en netwerk). Daarnaast maakt ze gebruik van alle kennis die aanwezig is binnen de diverse Saint-Gobain bedrijven als Ecophon, Gyproc, Glass, Solar Gard, Isover, Strikolith Weber-Beamix en Saint-Gobain Solutions. 

Pitstop-event

Op 31 augustus worden de eerste resultaten van het onderzoek gedeeld tijdens het Saint Gobain Renovatie Pitstop Event, met onder anderen Jan Lammers. Tijdens dit webinar, van 12.00 tot 13.00 uur, vertelt Saint-Gobain Projects wat ze te bieden heeft en worden ook praktijkervaringen van renovatie- en transformatieprojecten gedeeld. Zo geeft Harrie van de Ven, directeur-bestuurder van Triada, zijn visie op het project Suikerbrink in Vaassen. Uiteraard kunnen deelnemers actief deelnemen en vragen stellen. Aanmelden is gratis.

Ben je nieuwsgierig over het onderzoek en onze integrale aanpak? Neem dan contact op met Pascal Temming van Saint-Gobain Projects, via +31 (0)6 57 79 60 71.