Vorige week berichtten diverse media dat duurzame kantoren door slecht gebruik toch niet zo zuinig zijn als we zouden denken. Zij concluderen dit uit een rapport van vastgoed adviseur Jones Lang LaSalle. Iets te kort door de bocht volgens Uneto VNI. Toch is een gebruiksaanwijzing voor nieuwe kantoren geen overbodige luxe.

De onlangs uitgevoerde Benchmark servicekosten van Jones Lang LaSalle suggereert dat potentie energiezuinige gebouwen nog onvoldoende wordt benut. Uit de benchmark voor servicekosten van Nederlandse kantoorgebouwen (OSCAR) van Jones Lang LaSalle blijkt dat de gemiddelde servicekosten in 2010 lagen op bijna € 35,- per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar.

Bijna de helft van deze kosten bestaat uit kosten voor verwarming en elektra (47 procent). In 2004 was dit nog 36 procent, dit is een stijging van ruim 10 procent. De kosten voor energieverbruik (elektra +5%, verwarming +9%), installaties (+24%) en schoonmaak (+19%) zijn aanzienlijk toegenomen, terwijl de kosten voor huismeester (-44%), beveiliging (-14%) en vuilafvoer (-14%) daalden.

Op basis van de benchmark, waarin de servicekostengegevens van 272 kantoorgebouwen zijn verwerkt, stelt Jones Lang LaSalle dat gebouwen met een energielabel uit een hoge categorie (A t/m C) niet altijd lagere energie- en servicekosten hebben.

Omdat in de benchmark een beperkt aantal gebouwen (75 van de in totaal 272) is onderzocht met een energielabel uit een hogere categorie, is het lastig om hierover eenduidige conclusies te trekken.

Op basis van aanvullend kwalitatief onderzoek zijn er echter concrete aanwijzingen dat dit resultaat het gevolg is van onder andere het hoge serviceniveau van deze vaak nieuwe, duurzaam ontwikkelde gebouwen gecombineerd met een intensiever gebruik per vierkante meter vloeroppervlak.

In deze gebouwen wordt steeds vaker Het Nieuwe Werken toegepast wat leidt tot  een hogere bezettingsgraad (meer mensen op minder vierkante meters). Dit betekent dat kantoorgebruikers niet alleen naar de servicekosten per vierkante meter moeten kijken maar vooral naar de integrale huisvestingskosten per full-time medewerker (fte).

Onvoldoende benut
Daarnaast stelt Jones Lang LaSalle dat de potentie van duurzaam vastgoed nog onvoldoende wordt benut. Jac Bressers, Head of Property Management van Jones Lang LaSalle Nederland, zegt hierover: “In de onderzochte portefeuilles zien wij dat huurder en verhuurder vaak nog geen concrete afspraken hebben gemaakt over duurzaam gebruik.

Hierbij kun je denken aan afspraken over openingstijden en de tijdstippen en delen van het gebouw waar in de avonduren kan worden overgewerkt. Als je dat namelijk niet doet, is het net als hard en sportief rijden in een energiezuinige auto. Het verbruik ligt dan echt hoger in vergelijking met een minder zuinige auto waarin de chauffeur Het Nieuwe Rijden toepast.

In onze ogen is daar dus winst te behalen. Het maken van afspraken over duurzaam gebruik van een gebouw gebeurt door het afsluiten van een duurzaam huurcontract, een zogenoemde greenlease. Eigenaar en gebruiker leggen daarin de verdeling vast van de kosten, de opbrengsten en de risico’s bij het verduurzamen van een gebouw zodat maatregelen meetbaar en controleerbaar worden.”

Installaties
Volgens brancheorganisatie UNETO-VNI wordt hier ten onrechte selectief gebruik gemaakt van de onderzoeksresultaten. De installateurs, die de energiebesparing helpen realiseren reageren bij monde van UNETO-VNI voorzitter Marcel Engels: 'Kantoorgebruikers moeten dus niet alleen naar de energiekosten per m2 moeten kijken, maar ook naar het aantal medewerkers per m2. Als je naar de kosten per full-time medewerker kijkt blijkt een duurzaam kantoor wel fors te besparen op de energiekosten.'

Volgens de UNETO-VNI voorman is de constatering van Jones Lang LaSalle dat de potentie van duurzaam vastgoed niet optimaal wordt benut wel terecht. 'Je bespaart pas echt met energiezuinige verlichting als die automatisch uitgaat als er niemand aanwezig is. Helaas beschikken veel kantoren nog niet over aanwezigheidsdetectie.' Engels wijst erop dat ook daglichtschakeling nog onvoldoende wordt benut. Deze schakeling zorgt ervoor dat verlichting automatisch dimt of uitgaat als er voldoende licht aanwezig is.

Engels wijst erop dat in veel kantoren de verwarming overal aan staat, terwijl er maar in een deel van het gebouw wordt gewerkt. 'Gebouwbeheerders zouden meer oog moeten hebben voor de mogelijkheden om delen van het gebouw af te schakelen. Hiermee valt veel te besparen op de energiekosten.'

De Benchmark is hier te downloaden