De economische crisis zal structurele gevolgen hebben voor de Nederlandse gebiedsontwikkeling. Ruim 80% van de ondervraagden uit de deze sector verwacht dat de rollen van woningcorporaties, projectontwikkelaars en gemeenten in 2020 compleet zijn veranderd.

Woningcorporaties beperken zich in 2020 tot de bouw en verhuur van sociale woningen. Voor gemeenten is de tijd van lucratieve nieuwbouwprojecten definitief voorbij. De toekomst van de projectontwikkelaars is ook dan nog onzeker. Dat blijkt uit een enquête van Deloitte onder meer dan 500 respondenten uit deze sector.

Herstel woningmarkt
De ondervraagden zijn allen pessimistisch over het herstel van de woningmarkt. Zo verwacht men dat de huidige economische crisis nog zo’n vier jaar zal doorwoekeren. Meer dan de helft van de respondenten vreest dat de stijging van grond- en huizenprijzen in de komende tien jaar gemiddeld lager zal liggen dan de inflatie (en dus veel lager dan de afgelopen tien jaar).

Frank ten Have, partner bij Deloitte Real Estate Advisory, maakt hierbij een nuancering: “De respondenten zijn vooral actief in nieuwbouwprojecten en daar zijn de hardste klappen gevallen. Blijkbaar verwacht men dat de bouw van nieuwe woningen maar langzaam weer op gang zal komen.”

Inkomsten gemeenten
Door het stilvallen van nieuwbouwprojecten vallen inkomsten van gemeenten hard terug. Een ruime meerderheid van de ondervraagde ambtenaren denkt dat de goede tijden van de afgelopen decennia voorbij zijn. “Dat is begrijpelijk als je bedenkt dat de grondprijzen in de komende jaren niet of nauwelijks zullen stijgen”, meent Ten Have.

“Daar komt bij dat de ruimte voor grootschalige nieuwbouw steeds beperkter wordt. Nieuwe projecten zullen steeds vaker binnenstedelijk plaats vinden en dat is veel minder lucratief. Inmiddels zijn gemeenten echter wel gewend aan forse winsten uit grondbedrijven en moeten ze nog circa 10 miljard euro aan gedane investeringen terugverdienen.”

Ambtenaren op stoel projectontwikkelaars
Zo’n 40% van de gemeenteambtenaren verwacht in 2020 regelmatig risicodragend te participeren in de vastgoedexploitatie van woningen. “Een opvallend hoge score, aldus Frank ten Have. Dit betekent in feite dat 40% van de ambtenaren op de stoel van de projectontwikkelaar willen gaan zitten. Een riskante trend. Het is de vraag in hoeverre gemeenten de risico’s wel kunnen dragen, zeker als de grondprijzen inderdaad niet zullen stijgen.”

Rol projectontwikkelaars
De toekomstige rol van projectontwikkelaars lijkt derhalve nog het meest onzeker. Project-ontwikkelaars zijn zelf positief over hun eigen toekomst. Een ruime meerderheid ziet de crisis als een incident en denkt over tien jaar weer voorop te lopen. Bij gemeenten en woningcorporaties zie je een genuanceerder beeld. Veel woningcorporaties denken dat de meeste projectontwikkelaars zullen fuseren met bouwbedrijven.

Over de hele linie verwacht 39% dat projectontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op urenbasis zullen werken. “De vraag is wie dan in het gat van de risicodragende projectontwikkeling springt. Dat zouden beleggers kunnen zijn, bouwbedrijven, woningcorporaties, of toch misschien gemeenten”, aldus Ten Have.