Vier inspirerende locaties vormden het toneel voor een reeks seminars, speciaal voor corporaties. Sprekers als Anke van Hal, Jan-Willem van de Groep en Rob Withaar gaven deelnemers nieuwe inzichten op het gebied van woonlastenreductie en de kansen voor de bestaande en nieuwe voorraad.

De reeks startte op 11 juni in Haarlem, waar dagvoorzitter Menso Oosting vanuit zijn moderatorrol het startschot gaf. “Doelstelling tijdens de seminarreeks is om de verduurzaming door woningcorporaties radicaal te versnellen. Onderschat deze groep niet, want corporaties hebben meer dan 2 miljoen woningen aan voorraad om te verduurzamen. Een grote speler binnen het vastgoedonderhoud, dus.”

Anke van Hal, hoogleraar bij zowel Nyenrode als TU Delft, bracht de praktijkcase Slim en Snel naar voren. Dit project startte in 2009 en liep tot 2013 en verduurzaamde gestandaardiseerde woningen uit de jaren 60 en 70. Van Hal adviseert aan de hand van deze praktijkervaringen:  “Hoe creëer je een marktvraag naar duurzame woningbouw en wat is hiervoor de sleutel tot succes? Als je duurzame maatregelen wilt nemen, zorg dan dat het totale project een hoge kwaliteit heeft. Samenwerken met verschillende partijen en vertrouwen in elkaar is hierbij van groot belang. Verbreed daarnaast je gezichtsveld, zend niet en luister juist. Slimme coalities werken samen.”

Samenwerken en procesverbetering

Een succesvolle samenwerking valt of staat met vertrouwen en een open mind. Er zijn verschillende manieren om dit proces te verbeteren. “In een realitygame nemen belangrijke spelers binnen een samenwerking elk een rol op zich. Vervolgens doorlopen zij een praktijkcasus, om knelpunten bloot te leggen en het communicatieproces te verbeteren om tot betere resultaten te komen.” Van Hal legde daarnaast de koppeling met bewonerscommunicatie en wat deze groep nu eigenlijk wil. “Geld blijft belangrijk, maar houdt mensen niet echt bezig. Garanties maken het verhaal anders. Het ontbreken van garanties voor bewoners, op alle denkbare vlakken, is een obstructie die slimme coalities vooraf kunnen wegnemen.”

Jeroen Mennink, Business Line Manager Buildings bij TNO, enthousiasmeert de zaal. “Gefeliciteerd! U bent op een mooi moment aangekomen: het einde van de economische crisis. We kunnen gaan bouwen en hoogwaardige kwaliteit woningen neerzetten. Strategisch onderhoud is hierbij dé kans om duurzamer met onze voorraad om te gaan.”

Geen logische combinatie?

‘Strategisch’ en ‘onderhoud’ lijkt wellicht geen logische combinatie, scherpt Mennink aan. “Het meeste onderhoud is niet zo strategisch. De verhouding tussen wat strategisch nodig is en wat in de uitvoeringfase gebeurt, dat is een andere manier van praten.” Van belang is volgens Mennink dat partijen “ergens in het spel de balans weten tussen de technische kwaliteit van de woning, de risico’s en de kosten.”

Kansen in de toekomst zijn in verband te brengen met innovaties, bijvoorbeeld op het gebied van grondstof. Hier is een technology-push wenselijk, met goedkopere materialen, zekere kwaliteit en een verschuiving van commodity naar value proposition. “Op het gebied van systemen valt te denken aan integrale product-diensten, en klantgerichte concepten.” Ten slotte noemt Mennink resultaatgericht samenwerken, waarbij op lange termijn afspraken worden gemaakt en integrale producten en processen centraal staan.

Optimaal onderhouden

Ook Egbert Kunst, manager Vastgoedbeheer bij GroenWest, informeert deelnemers over hoe partijen optimaal het vastgoed kunnen onderhouden vanuit zijn visie. “Stuur met vastgoed op financiële, klant- én maatschappelijke waarde. Verder: waar hebben partners als gemeente en huurders eigenlijk behoefte aan. Breng dit eerst in kaart. Een gevaar is dat we als corporaties blind zijn voor de voorraad die we ter beschikking hebben.”

Michel Arninckhof, manager Raedthuys Zon, koppelde slimme financieringsmodellen van duurzame energie aan de opgave voor corporaties. “Verschillende praktijkcases zijn benaderd vanuit de driehoek ‘pure energie’. Grondbeginselen hierin zijn: ‘Wat kan er bespaard worden, wat kan er opgewekt worden en wat is er nog aan energie te leveren.’”

Arninckhof: “Een praktijkvoorbeeld is het project ‘in-dak’, betreffende vier energieproducerende woningen met 138 PV-panelen. Hierbij werd een raamovereenkomst met de corporatie en huurovereenkomst met de huurders getroffen. Verder is er een risicoverdeling tussen corporatie en Raedthuys op de gebieden leegstand, mutatie, niet-betaling en op het technische vlak.”

Binnen de praktijkcase ‘wijk’ is een grote energiebesparing te zien voor huurders en corporaties. Met een gemiddelde stroomproductie van ongeveer 3.500 kWh/jaar en een huurprijs van €46 per maand is het voordeel 30% in het eerste jaar, zonder bijdrage van de corporatie. Onderstaande afbeelding illustreert de kansen binnen dit project uit de praktijk.

Een ander aandachtsveld is wet- en regelgeving omtrent het optimaal samenwerken met de huurder. Aan Esther Zachariasse en Daniël de Vries, respectievelijk van B2B Advocatuur en Unger Hielkema Advocaten, om dit onderwerp onder de loep te nemen. Volgens de Vries is het allereerst van belang om te weten wat er onder dringende werkzaamheden wordt geschaard en wat onder renovatie wordt verstaan. “Zijn de werkzaamheden van dringende aard, dan moet de huurder medewerking verlenen. Te denken valt aan noodzakelijke reparaties en onderhoud, kortom alle werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Van een renovatie kan sprake zijn bij sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De huurder moet de renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst gedogen, mits de verhuurder een redelijk voorstel doet.”

Bewonerscommunicatie

Vanzelfsprekend is bewonerscommunicatie een belangrijke kwestie, waarbij het draagvlak afhankelijk is van verklaring, beïnvloeding en voorspelling. Zachariasse: “Voordat je zaken plant, ga je naar je bewoners met verschillende vragen: “Wat vinden jullie ervan en wat hebben jullie nodig?”. Bewoners zijn dan in staat om mee te bewegen en staan open voor verandering. De bewoner moet het snappen en begrijpen dat het voor hem iets oplevert.”

Verder is het volgens Zachariasse belangrijk om transparant te communiceren en rendement te laten zien aan huurders. “Het gevaar van duurzame projecten is dat de tekenmodellen niet kunnen kloppen, waardoor allerlei voorzieningen worden toegepast en het rendement niet wordt gehaald.”

Wet- en regelgeving moeten volgens Jan-Willem van de Groep, Energiesprong & De Stroomversnelling, nog worden aangepast om sprongen op het gebied van bouwindustrialisatie mogelijk te maken. Dit terwijl de winst duidelijk zichtbaar is, met een gezamenlijke jaarlijkse energierekening van huishoudens in Nederland van wel 13 miljard euro. Tevens ziet Van de Groep dat partijen nog altijd niet in staat zijn om het gebouw te zien als één systeem. “Knutselen op de bouwplaats doen we niet meer, het wordt plug & play.”

Leen van Dijke, kernteamlid van de Stroomversnelling, formuleert dan ook de nieuwe rol van bouwers. “Traditioneel bouwen is een op voorhand te mislukken kwestie. Anticipeer daarom op de toekomst en verenigt u. Met labeltjes in de weer zijn, dat is een gedachte uit het verleden. We moeten nu écht grote sprongen gaan maken en dat betekent dat de woningcorporaties een heel andere rol krijgen. We leveren niet meer op, maar leveren een product af. In feite wordt de bouw de grootste concurrent van de energiebedrijven.”

Gestapelde bouw

De Stroomversnelling slaat overigens niet alleen op de gezinswoningen. Volgens medekernteamlid Arthur Lippus wordt ook voor ‘gestapelde bouw’ hierbij getrokken. “Dit najaar komen we met een  prototype voor flats”, verklapt hij. “We zien ons initiatief echter niet als renovatie, maar beschouwen dit als update voor de woningen. Door industrieel te werken creëren we schaalgrootte.”

Het gaat bij deze update naast comfort ook om veiligheid, geeft hij aan. “Dit blijkt ook uit de reacties van de bewoners. Niemand spreekt over de energierekening. Het gaat vooral om ‘comfortabel en lekker wonen’ en ‘trots op de nieuwe woning’. Het is belangrijk om dat in het achterhoofd te houden.”

‘Betaalbaar wonen en duurzaam investeren’ is de titel van de presentatie van Rob Withaar, Talen Vastgoedonderhoud. Resultaatgericht handelen, waarover Mennink eerder sprak, kwam ook hier naar voren. Na een korte opsomming van de strategie en focus van woningcorporaties tegenwoordig, legde Withaar uit wat hij met resultaatgericht handelen bedoelt. “Na een onderzoek, vanuit PHPP-berekening met demografische en bouwkundige gegevens wordt een wijkvisie samengesteld. Het volgende stadium is planvorming, uitvoering en het beheer. Hierbij werken we vanuit vier bewonersprofielen, waarbij de mate van zelfredzaamheid en het enthousiasme van bewoners leidend zijn.” Na bewonersanalyse naar bewonertype en huidig energiegebruik worden drie scenario’s geformuleerd: Woonbasis, Woonbeter en Woonzeker.

Terugblik Duurzaam Gebouwd Corporaties
Voor een uitgebreide terugblik op de Duurzaam Gebouwd Corporatiereeks bekijkt u de terugblikpagina. Hier vindt u de presentaties, evaluaties en foto’s van de verschillende evenementen.