Het is momenteel een veelgestelde vraag: “Gaat de circulaire economie er werkelijk komen? Mijn antwoord is “ja”, waarbij ik de kanttekening plaats dat menige horde nog moet worden genomen. De transitie naar een circulaire economie komt langzaam op gang, maar zal onstuitbaar en ingrijpend zijn.

Dit is de eeuw van de circulaire economie - een economie waarin een verantwoorde omgang met beperkte energie- en grondstofvoorraden niet langer een uitzondering, maar de norm is. De transformerende kracht van duurzame initiatieven verandert de wijze waarop we het begrip economische waarde definiëren. We openen onze ogen voor de nieuwe mogelijkheden die nieuwe vormen van (her)gebruik van vastgoed en bouwmaterialen ons bieden.

In mijn werkzaamheden voor advies- en ingenieursbureau Royal HaskoningDHV zie ik de veranderingen overal om me heen: doordat niet het bezit maar het gebruik centraal komt te staan, ontstaan nieuwe kansen voor nieuwe verdienmodellen, nieuwe samenwerkingsvormen en toekomstbestendige huisvestingsoplossingen.

Nieuwe ontwikkelingen

Economische, demografische, ecologische, sociale en technologische ontwikkelingen leiden tot nieuwe marktverhoudingen. De oude vormen van vastgoedontwikkeling, waarbij uitsluitend naar initiële investeringen, huuropbrengsten en vierkante meters werd gekeken, voldoen niet meer in de huidige vraagmarkt. Het succes van vastgoedprojecten wordt bepaald door de mate waarin gebruikerswensen als leidraad worden gehanteerd.

We starten daarom met het bepalen van de toegevoegde waarden voor de gehele keten van gebruikers en belanghebbenden. Die worden vertaald in concrete functionele ambities en dan stellen wij (her)gebruiksscenario’s op. Dit betekent in de praktijk van gebieds-, gebouw- en infrastructuurontwikkeling dat we conventionele verdienmodellen, samenwerkingsvormen en mechanismen vanaf de eerste verkenningsfase door de bril van de eindgebruiker en de gehele keten bekijken.

“Ik pleit voor contractuele dwarsverbanden tussen investerings- en gebruiksfasen”

Praktijk

Om circulaire principes in de praktijk te realiseren kijken wij naar de zes fysieke aspecten die het gebruik en het hergebruik van vastgoed definiëren, te weten de locatie (site), de structuur (structure) van het gebouw, de schil (skin), de systemen (systems), de roerende goederen (stuff) en de functionaliteit en flexibiliteit van de ruimte (spaces). Door al deze aspecten vanuit een circulair economische invalshoek te benaderen voegen we waarde toe aan de gebruikswaardeketen en kunnen we het proces zodanig inrichten dat we een optimaal hergebruik van materialen bewerkstelligen.

Remmen los

De conventionele structuren van de financiële vastgoedmarkten weerspiegelen de grote afstand tussen financierende partijen, ontwikkelpartners en eindgebruikers. Financiers baseren investeringsbeslissingen uitsluitend op het directe rendement van hun vastgoed(aandelen) en kijken daarbij niet of nauwelijks naar de functionaliteit, grondstoffen en het mogelijke hergebruik. Daardoor is veel vastgoed tot een financieel product gereduceerd. Voor investeerders en vastgoedfondsen blijft de cyclische gebruikswaarde van vastgoed onderbelicht, evenals de specifieke wensen van vastgoedgebruikers.

Figuur 1: het sluiten van kringlopen, bekijk het figuur groter

Dwarsverbanden

Al het begin is moeilijk. Om circulaire waardeketens te vormen zijn nieuwe samenwerkingsvormen en verdienmodellen nodig. Zodra de eerste stappen zijn gezet ontstaan nieuwe ketens van bedrijven op basis van wederzijdse afhankelijkheid, onderling vertrouwen en gedeeld ondernemerschap. De bal ligt bij de stakeholders die deel uitmaken van de keten. Zij zullen de bereidheid moeten tonen om aan een gebouw verbonden te blijven, voor een periode die langer is dan de investeringsfase.

Ik pleit dan ook voor meer contractuele dwarsverbanden tussen de investerings- en gebruiksfasen. Door de financiële wereld van de vastgoedinvesteerders, producenten van bouwmaterialen en de belevingswereld van de vastgoedgebruikers dichter tot elkaar te brengen keren we terug naar de kern: toekomstbestendige en duurzame omgevingen creëren die bijdragen aan de kwaliteit van leven, werken en verblijven.

Ellis ten Dam is Director Business Unit bij advies- en ingenieursbureau Royal HaskoningDHV. Zij is nauw betrokken bij circulaire economie projecten. Voor praktijkvoorbeelden, zie www.royalhaskoningdhv.com