Hoe kunnen gemeenten actief hun vastgoedportefeuille op strategisch niveau integraal, duurzaam en rendabel managen? Zeker nu steeds meer gemeenten hun vastgoedportefeuille in één interne afdeling onderbrengen en de financiële middelen onder druk staan.

Verduurzaming van gebouwen biedt kansen voor energie-en kostenbesparing en voor kwaliteitsverbetering van de gebouwen en de leefomgeving, maar ook hier zijn de nodige kosten mee gemoeid. Het lijkt er op dat alleen een integrale aanpak kans van slagen heeft om dit te financieren.

Momentum
Binnen het kennis- innovatie en ontmoetingsplatform ‘De Groene Versnelling’ wisselden bestuurders op donderdag 28 maart onderling informatie en praktijkervaringen uit over dit onderwerp. Veel gemeenten zien het belang en de noodzaak om gebouwen te verduurzamen, maar de portefeuille is zeer divers. Vaak zijn de energiedata en contracten nog niet goed in beeld, hebben gemeenten weinig investeringsbudget en er is sprake van de split-incentive. Nu is echter het momentum voor verandering, omdat gemeenten hun vastgoed professionaliseren en vanwege bezuinigingen en krimp bezig zijn met efficiënter huisvesten.

Alvorens de aanwezige bestuurders door middel van Ronde Tafelgesprekken zich inhoudelijk op de zaak stortten, werd de bijeenkomst opgeluisterd door een zogenaamde masterclass onder leiding van Monique Arkesteijn van de TU Delft en Anne van Eldonk van financieel adviesbureau Fakton. Zij bespraken een herhuisvestingscasus: concentratie van diverse verspreide gemeentelijke kantoorpanden naar één locatie en zetten de vier belangrijkste tips op een rij.

• Werk in scenario’s, zodat je kunt inspelen op veranderingen in de markt, organisatie en bestuurlijke context.
• Definieer een heldere nullijn. De ervaring leert dat scenario’s worden afgezet tegen de huidige begroting, terwijl niets doen ook investeringen vergt (bijvoorbeeld extra onderhoud). Hierdoor ontstaat een foutieve vergelijking.
• Verken alternatieve financieringsmogelijkheden, zoals een sale- en lease back, gebouwen ruilen met verschil in ontwikkelpotentie of verken de mogelijkheden van een ESCO / DB(F)MO.
• Maak gebruik van een multicriteria analyse als ondersteunend besluitvormingsinstrument, waarbij financiën, naast bijvoorbeeld duurzaamheid, bereikbaarheid en kwaliteit, slechts één van de te wegen criteria is.

Ondernemend samenwerken

Een praktijkvoorbeeld van integraal vastgoedbeheer werd gegeven door Ronald van Nattem, hoofd Beheer en Onderhoud Dienst Huisvesting Technische Universiteit Eindhoven. Drie jaar geleden startte TU/E met het contracteren van een vijftal partijen in het kader van ondernemend samenwerken. "De scoop is om tien jaar met deze partijen het vastgoed (gebouwen en terreinen) in stand te houden, waarin zaken zoals duurzaamheid en innovatie een belangrijk onderdeel vormen. In de overeenkomst staat het samenwerken centraal tussen TU/E en contractors en de contractors onderling. In deze samenwerking worden de risico’s gedragen door de partij die deze het beste kan managen", aldus Van Nattem.

Daadkrachtige bestuurders
Tot slot was het woord aan Meindert Smallenbroek, directeur Woningbouw Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie. "Doorzetten van nieuwe ideeën vraagt om krachtige bestuurders met moed, die risico’s durven te nemen. Ik zeg hier toe dat alle nieuwe initiatieven die bij ons op het Ministerie binnenkomen serieus worden bekeken en u kunt mij benaderen als er belemmeringen zijn ten aanzien van de wet-en regelgeving."

Het uitgebreide artikel van dit Ronde Tafelgesprek wordt gepubliceerd binnen het thema 'vastgoedontwikkeling' dat rond 30 mei binnen Duurzaam Gebouwd #21 zal verschijnen.