Guido Frenken, directeur Cofely West-Nederland, ziet veel energie-installaties in kantoorgebouwen matig functioneren. Slecht afgeregeld en oncomfortabel voor de gebruikers. Daarbij wordt de keuze voor duurzame warmte-koudesystemen (WKO) volgens hem vaak gedaan uit promotionele overwegingen en niet met verstand van zaken. Ook kijkt men te weinig naar total cost of ownership (TCO).

Dat moet anders, vindt Frenken. Volgens hem ligt de oplossing in integraal denken en kiezen voor de lange termijn. Ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en -beleggers en technische dienstverleners moeten samenwerken voor een echt duurzaam ‘klimaat’. Bas Jochims, hoofd Asset Management Kantoren bij Bouwinvest, en Frank Folkers, Technisch & Facilitair Directeur WTC Amsterdam, delen deze visie en maken duidelijk wat daarvoor nodig is.

Is er onderzoek gedaan waaruit blijkt dat het zo slecht is gesteld met veel energie-installaties en dan met name WKO?

Frenken: “Ik denk dat het voor een groot deel is gebaseerd op de ervaring die we zelf hebben opgedaan in de praktijk, bijvoorbeeld als we het onderhoud of management overnemen van een andere partij.”

Frank Folkers: "Je weet pas na 2 jaar of een WKO goed is opgeleverd."

Folkers: “Onderzoek door de gemeente Amsterdam toonde een aantal jaren terug al aan dat 70% van de toen geplaatste WKO-installaties niet goed functioneerde. Ook wij hebben veel leergeld betaald.”

Wat ging er mis?

Folkers: “Zo’n 40.000 m² van het WTC Amsterdam-project (totaal 125.000 m²) is voorzien van een WKO-installatie. De keuze daarvoor is destijds weloverwogen gemaakt na vergelijkingen tussen conventionele en duurzame installaties. Daarnaast is een haalbaarheidsonderzoek gedaan. De installatie zelf is in 2004 opgeleverd. Destijds was het zo dat een installateur niet gewend was integraal op te leveren, maar op componentniveau. Helaas bleek na oplevering dat de WKO-installatie niet goed functioneerde. Daarom zijn we zelf gaan monitoren wat die installatie deed. Zo ontdekten we onder meer dat de softwarematige aansturing van de componenten tegen elkaar in werkte. Om dat op te lossen gingen we met de verschillende betrokken partijen om de tafel. Maar die hadden allemaal een eigen mening en wezen naar elkaar. Onze leerschool was dus hard én duur. Uiteindelijk hebben we de WKO-installatie na een forse extra investering redelijk aan de praat gekregen, maar er ontstond wel de behoefte om 1 partij aan te wijzen en die verantwoordelijk te maken voor het integraal functioneren van het geheel."

Hoe kijkt de belegger tegen dit soort risico’s aan?

Jochims: “Door het niet functioneren van een aantal WKO-installaties en de vereiste specialistische kennis, was er terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Daarbij was er de discussie of een WKO-installatie nu wel of niet onderdeel van het vastgoed is. Bij cv- of koelinstallaties vinden we dat heel gewoon, maar bij WKO-installaties zie je dat er soms plotseling een knip wordt gelegd. Wat ons betreft hoort een WKO wel bij het vastgoed. Het klimaat in een gebouw is namelijk belangrijk voor de huurderstevredenheid, dus dat willen we graag dicht bij ons houden. Daarnaast willen we vanwege de nodige kwaliteit ook met een specialist in zee gaan die de exploitatie van zo’n WKO-installatie goed voor ons kan uitvoeren. Dat verklaart onze samenwerking met Cofely, want zij hebben daarvoor de benodigde expertise in huis. Onze afspraken zijn voor de langere termijn – 10 jaar – en de kwaliteit van de dienstverlening monitoren we met service level agreements (SLA's).”

Bas Jochims: "Wat ons betreft hoort een WKO bij het vastgoed."

Frenken: "Als je als exploitant optreedt, dan heb je hetzelfde belang als de vastgoedeigenaar: tevreden klanten (huurders). Als componentenleverancier heb je een ander belang en met een kortere termijn. Dat kan het leveren van het component zijn of soms zelfs het repareren van het component. Dat geeft een strijdig verdienmodel, namelijk de korte versus lange termijn. Als je het verdienmodel van de vastgoedeigenaar ofwel de verhuurder en de exploitant van de energieopwekking gelijkstelt, krijg je een echte samenwerking die uitgaat van integraal beheer.”

Dus samenwerken op de lange termijn is the way to go?

Folkers: “In feite weet je pas na 2 jaar of een WKO goed is opgeleverd. Dat zit nu nergens in bestekken. Feitelijk zouden nieuwbouwbestekken erop geënt moeten zijn dat de aannemer of technisch dienstverlener 2 jaar de tijd krijgt om aan te tonen dat de installatie integraal naar behoren functioneert.”

Jochims: “Als je vanaf het begin maar goed kan onderbouwen en duidelijk kan maken dat dergelijke investeringen op de lange termijn terug te verdienen zijn. Als Bouwinvest zijn we gericht op die lange termijn. Wat misschien een voordeel is van de huidige markt, is dat er niet zomaar ontwikkeld wordt. Het begint eigenlijk pas als de belegger aan boord is. Dat geeft de mogelijkheid om te sturen op duurzaamheid en op die langere termijn. De belegger speelt een belangrijkere rol dan voorheen.”

Guido Frenken: "Wij gaan steeds verder in transparantie."

Frenken: “Dat sluit aan bij hoe Cofely erin staat. Wij willen naar langetermijnrelaties. Samen ga je dan misschien door de kinderziektes, maar uiteindelijk investeer je daardoor ook in elkaar. Dat vraagt iets van ons en van de klant, maar vooral dat je elkaar vertrouwt. En dat je verder durft te kijken dan de 3 of 4 jaar die voor veel partijen nog steeds de horizon is bij beslissingen te nemen over techniek in gebouwen."

Hoe zorgen de partners dat samenwerken ook echt werkt?

Frenken: “Van zowel Bouwinvest als WTC Amsterdam – waarvoor we nu het beheer van de WKO doen – krijgen we feedback over hoe wij dingen beter kunnen doen. Aan ons is het om hiervoor open te staan en ons niet bezwaard te voelen om een keertje bij te sturen. Dat hoort ook bij de relatie die je met elkaar opbouwt. De onderstroom moet zijn dat onze gehanteerde processen goed zijn geregeld. Daar zijn vaste protocollen voor. Daarbij gaan wij steeds verder in transparantie. Met andere woorden: we laten gewoon zien hoe we werken. Dan gun je elkaar de business en geef je elkaar het vertrouwen.

Jochims: “Ik vind dat een specialist zoals Cofely, tot op zekere hoogte, de eigen werkwijze moet kunnen hanteren. Anders kan hij de verantwoordelijkheid ook niet nemen. Daarbij kan een certificering helpen om aan te tonen dat de partner in control is. Ook maak je prestatieafspraken die vastliggen in SLA's. Dat is leidend in dit soort samenwerkingsverbanden. Dat vul je beiden in en als er verschillen zijn, bespreek je die. Dat maakt het expliciet en het is een heel mooi middel om met vooraf bepaalde indicatoren inhoud te geven aan die afspraken voor de lange termijn.”

Openingsfoto: van links naar rechts: Frank Folkers, Bas Jochims en Guido 
Beeld: Rockin Pictures.