In zijn blog 'Je bouwt duurzaam of je bouwt niet' van vrijdag 29 april geeft minister Donner van Binnenlandse Zaken aan hoe duurzaam nieuwbouw is. Dat heeft volgens hem vooral te maken met de energieprestaties van nieuwe gebouwen. Want als er iets is wat nieuwbouw onderscheidt van bestaande woningen, dan is het wel het energiegebruik. Maar...

Er is een belangrijke 'maar'. Dat nieuwbouw steeds energiezuiniger moet zijn, dat staat dan misschien vast. Maar dat wil niet zeggen dat woonconsumenten daarmee ook per definitie minder woonlasten hebben. Geenszins! En dat wil ook niet zeggen dat ze bereid zijn voor dergelijke woningen meer te betalen, waardoor deze woningen - zoals de minister beweert - meer waard zijn. Want ook dat is lang niet altijd het geval.

NMDA
Dat woonconsumenten lang niet altijd minder woonlasten betalen wanneer ze in een energiezuinig huis wonen, kan onder andere te maken hebben met het zogeheten 'niet meer dan anders' principe (NMDA). Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer hun woning is aangesloten op een stadswarmtenet.

Of omdat ze weliswaar een energiezuinige bodemwarmtewisselaar hebben, maar bij de aankoop van hun woning ook werden opgezadeld met verplicht langjarig onderhouds- of leasecontract bij een energiebedrijf voor de warmtepomp.

Financiële voordelen
Over de meerwaarde en betere verkoopbaarheid van woningen met een energiezuinig label is het nodige te doen. Maar als het om energiezuinige nieuwbouwwoningen gaat blijkt de bereidheid van kopers niet alleen beperkt, maar vooral ook aan strikte voorwaarden verbonden.

Niet voor niets luidde de titel van een vorig jaar door ons verricht consumentenonderzoek daarom 'Baat het niet, dan gaat het niet'. Vooral financiële voordelen verleiden woonconsumenten. Tegelijkertijd laat datzelfde onderzoek zien dat energiezuinigheid een plus is maar geen pre.

Aantrekkelijk maken
Toch is het juist minister Donner van Binnenlandse Zaken die, sámen met zijn collega Jan Kees de Jager van Financiën, energiezuinige nieuwbouwwoningen heel gemakkelijk nog aantrekkelijker kan maken voor zowel aanbieders als kopers van deze woningen. Dat kan door energiezuinige nieuwbouwwoningen allereerst zodanig te labellen dat ze zich duidelijk onderscheiden van reeds bestaande woningen.

A+ voor woningen met een EPC 0,8, A++ voor woningen met een EPC 0,6 en A+++ voor woningen met een EPC 0,4. Vervolgens zou dan, in overleg met banken en financieel toezichthouders, de leencapaciteit voor energiezuinige woningen moeten worden vergroot.

Allemaal in C
Op dit moment namelijk wordt door banken er geen rekening mee gehouden wat de energieprestatie van een woning is. Aangenomen wordt dat we allemaal in een appartement met een C-label wonen, wat overeenkomt met de gemiddelde woning in ons land.

Door voortaan rekening te houden met én het woningtype én de energieprestatie van een woning is het mogelijk om de leencapaciteit voor de nieuwbouw tot maar liefst € 20.000 te vergroten. Dat is veel meer dan de € 6.500 onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) waarmee nu rekening wordt gehouden voor woningen met 'slechts' een A-label.

Dat kan bovendien binnen de gestelde kaders van bijvoorbeeld NIBUD en past binnen de normenset van de banken, zo blijkt uit recente berekeningen van een door ons speciaal hiervoor ontwikkelde woonlastencalculator.

Minister Donner heeft dus gelijk als hij beweerd dat je gek zou zijn als je niet duurzaam bouwt. Dat geldt ook voor kopers: die zijn gek als ze niet een duurzame woning kopen. De minister zou dus gek zijn om niet mee te werken aan én een adequate labelling én een verruiming van leencapaciteit voor de nieuwbouw. 

Dr. J.S. (Bas) van de Griendt
Milieumanager Bouwfonds Ontwikkeling