Door de veranderende wetgeving begint energie te leven. Ook binnen de branche van bestaand vastgoed gaan meer en meer organisaties aan de slag met energiemonitoring en energiebesparing.Duurzaamheid is al doordrongen bij koplopers op strategisch niveau. Dit doen ze vanuit hun visie op maatschappelijk verantwoord ondernemen of via vergaande gebiedsconvenanten. Deze groep heeft goede afspraken gemaakt tussen huurder en verhuurder, om de privaat-rechterlijke kwestie van split incentive te ondervangen.

Maar hoe staat het met het peloton? Een grote groep heeft nog een stuk achter de deur nodig in de vorm van wet- en regelgeving. Deze minimumeisen sturen via meerdere kanten binnen de bestaande bouw aan op energiebesparing. Enerzijds via wetgeving die gericht is op gebouweigenaren, denk aan strengere eisen in het Bouwbesluit (afkomstig vanuit de Woningwet) en bijvoorbeeld de verplichte Energielabel C in 2023. Anderzijds is er ook typische wetgeving voor gebouwgebruikers. Zo worden via het Activiteitenbesluit (afkomstig vanuit de Wet milieubeheer) organisaties verplicht om energiebesparing te gaan toepassen.

Energiemonitoring in de Energiewetgeving

Als een gebouw meer dan 25.000 m³ gas of 50.000 kWh per jaar gebruikt – volgens RVO.nl al vanaf ongeveer 1500 m² BVO - ben je volgens de Wet milieubeheer verplicht alle energiebesparende maatregelen te nemen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Dit heten ook wel erkende maatregelen en ze zijn altijd en voor iedereen van toepassing. Het monitoren en analyseren van energieverbruik is sinds 1 januari 2018 ook een van deze erkende maatregelen. Vanaf 1 juli 2019 moet je daar zelf actief bij vermelden aan de overheid of je dat al doet of niet. Vanaf dat moment geldt de zogenoemde ‘omgekeerde bewijslast’ voor dit Activiteitenbesluit. Dat betekent dat je zelf melding moet doen welke erkende maatregelen jij als organisatie al genomen hebt.

Energiedoelen in de vastgoedpiramide

Hoewel het natuurlijk fijn is om te zien dat men aan de slag is of gaat hiermee, is het niveau waarop dat gebeurt binnen organisaties erg versnipperd. Volgens mij komt dat doordat deze wetgeving niet heel duidelijk aangeeft tot op welk detailniveau dit moet gebeuren en al helemaal niet door wie. Op operationeel, tactisch, en strategisch niveau ligt er immers een heel ander vraagstuk met betrekking tot energiebesparingsmaatregelen. Deze versnippering wordt nog duidelijker als je kijkt naar de erkende maatregel van Energiemonitoring. Het niveau waarop je je begeeft in de vastgoedpiramide is immers bepalend voor je informatiebehoefte voor goede energiemonitoring.

Energie monitoring in de Vastgoedpiramide
De vastgoedpiramide onderscheidt drie verschillende niveaus:
- het uitvoerende operationele niveau van property-management;
- het tactisch niveau van assetmanagement, en
- het strategisch niveau van portfoliomanagement.

Energie speelt op al deze drie lagen binnen een organisatie, maar dan wel op heel ander (detail)niveau en met een andere focus.

Strategisch

Op strategisch niveau gaat het om de energiedoelstelling op lange termijn. Grof gezegd kan op dit abstracte niveau volstaan worden met 1 getal voor de hele organisatie. Denk aan een ambitiescore in een grafiek van de CO₂-footprint uitgezet in jaren. Dit getal zou je wellicht nog kunnen uitsplitsen naar bronnen, zoals CO₂-uitstoot uit transport en de CO2 uitstoot uit de gebouwen.

Tactisch

Op tactisch niveau wil je voor een grotere organisatie op zijn minst weten wat het energiegebruik is in elk gebouw dat je in je portefeuille hebt. Wellicht wil je dit dan nog uitsplitsen naar bouwdelen en/of grote energiegebruikers binnen het gebouw. BREEAM-NL hanteert hiervoor een eenvoudige definitie: als een installatie meer dan 10% van de energie verbruikt, dan moet er een submeter op, zodat deze in het gebouwbeheersysteem (GBS) uit te lezen is. Zo krijg je zicht op gebouwgebonden en procesgebonden energie. Hierop valt veel gerichter te sturen om die strategische doelen te kunnen halen.

Operationeel

Op operationeel niveau ben je nog verder ingezoomd en gaat het erom dat je kunt zien wat iedere individuele energieverbruiker doet. Zo wil je weten wat de luchtbehandelingskasten (LBK) verbruiken, want wellicht moeten onderdelen vervangen worden. Als de filters immers sterk vervuild zijn moet de ventilator harder werken en zal hij meer energie verbruiken dan normaal. In nieuwe gebouwen worden via het GBS duizenden meet- en regelpunten in het gebouw aangebracht die een bijdrage kunnen leveren aan de energiehuishouding. In oudere gebouwen, waar deze meetpunten nog niet aanwezig zijn, is dat soms lastiger.

Dashboard: meten = weten

Het doel van de overheid met deze verplichte maatregel voor energiemonitoring is natuurlijk dat bedrijven door inzicht van nature gestimuleerd worden om energie te besparen. Maar elk niveau is gebaat bij een ander dashboard, waarop ook andere informatie en gegevens sturend zijn voor actie. Immers, de gegevens komen uit hetzelfde GBS systeem, alleen de samenvatting ofwel het dashboard is anders. Idealiter zou je moeten kunnen ‘door-klikken’ en daarmee inzoomen tot het gewenste detailniveau. Andersom geldt dit natuurlijk ook: veranderingen op uitvoerend niveau (vervangen van filters) moeten leiden tot veranderingen in het dashboardoverzicht op strategisch niveau leiden (CO2 footprint).

De meeste tools die ik ken bedienen niet al deze drie niveaus. De verschillende tools die verkrijgbaar zijn, hebben toch allemaal verschillende functionaliteiten. Sommige tools zijn meer ontworpen voor het tactisch-strategisch niveau. Andere tools zijn meer geschikt voor het operationeel niveau waar het echt gaat om softwaretools.

Kortom: energiebesparing begint bij goede energiemonitoring. Dat moge duidelijk zijn. Maar als je je laat adviseren, denk dan goed na over welke vraag je aan de externe energie-adviseur gaat stellen. En als je moet kiezen tussen verschillende energiemonitoringstools, bepaal dan vooraf goed welke cijfers je in het dashboard wil kunnen aflezen. Zo zorg je er voor dat het systeem past bij de doelstellingen die jij als organisatie hebt.