In dit artikel beschrijft Ivar Dijk van DHV het proces met betrekking tot de ontwikkeling van  gemeentelijk kantoorpanden Raakspoort en Zijlpoort in Haarlem.

1. Situatie
De gemeente Haarlem is voor wat betreft haar huisvesting op dit moment verspreid over zes verschillende locaties in de stad. De panden zijn sterk verouderd en voldoen in de verste verte niet aan de actuele duurzaamheiddoelstellingen. De gemeente heeft in 2007 besloten om haar huidige locaties af te stoten en nieuwe huisvesting te realiseren.

Op dit moment worden er op twee naast elkaar gelegen locaties twee nieuwe kantoorpanden gerealiseerd in het centrum van de stad. Eén kantoorpand ‘Raakspoort’ wordt gerealiseerd door MAB Development. Het andere kantoorpand ‘Zijlpoort’ wordt gerealiseerd door Fortress Development.

Voor beide ontwikkelingen zijn in 2007 turn-key koopovereenkomsten gesloten met de projectontwikkelaars. Raakspoort wordt december 2010 opgeleverd en de Zijlpoort wordt eind 2012 opgeleverd. De totale investering bedraagt circa € 75 miljoen.

2. Opdracht DHV
Ivar Dijk voert namens DHV voor de gemeente Haarlem het projectmanagement voor de nieuwbouw. De opdracht bestaat uit de volgende onderdelen
– Casco-ontwikkeling gebouw Raakspoort, inclusief duurzaamheidsmaatregelen;
– Casco-ontwikkeling gebouw Zijlpoort, inclusief duurzaamheidsmaatregelen;
– Aanbesteding en ontwikkeling inbouwpakket interieur Raakspoort en Zijlpoort.

3. Duurzaamheid
In 2007 is door de gemeenteraad als opdracht meegegeven dat de twee nieuwe kantoren aan strenge eisen met betrekking tot duurzaamheid en energiezuinigheid moeten voldoen. Eén van de eisen is dat de beide gebouwen moeten voldoen aan een Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) van 8. Daarbij hebben we de kosten van de maatregelen en terugverdientijd ervan in kaart gebracht.

De GPR methode geeft de mate van duurzaamheid van een bouwproject aan in een vijftal categorieën: energie, materialen, afval, water en gezondheid. Het GPR systeem is een methode die gebruikt wordt om duurzaamheid van gebouwen te toetsen.

Het bouwbesluit 2006 geeft een minimale eis voor GPR van gemiddeld 5. Het programma van eisen lag in eerste instantie op een gemiddelde van 6,9 voor de Raakspoort en 7 voor de Zijlpoort, ruim boven het bouwbesluit. Vanuit het project is onderzocht welke aanvullende investeringen en maatregelen noodzakelijk zijn om de gemiddelde GPR-score op 8 te brengen.

GPR 8
De ontwerpen van beide kantoorgebouwen kwamen al hoger uit dan het bouwbesluit niveau. Dit komt onder meer door de voorgenomen aanleg van een warmte/koude opslag onder het gebouw Zijlpoort (energielevering naar beide gebouwen) en de mogelijkheid om in beide gebouwen de ramen te openen.

Er zijn diverse maatregelen mogelijk om het GPR getal omhoog te brengen. Sommige maatregelen zijn rendabel, andere maatregelen zijn niet direct rendabel. Investeringen in water en materialen zijn rendabel omdat zij direct leiden tot lagere kosten. Dit geldt niet voor afval en gezondheid. Vanwege het feit dat het verminderen en hergebruik van afval maatschappelijk belangrijk is en de ermee gemoeide kosten relatief gering zijn, is toch besloten om deze investering te doen.

Vanuit het project is bij de gemeenteraad een aanvullend krediet van € 1,9 miljoen aangevraagd en ook toegekend voor het nemen van duurzame maatregelen in de nieuwe stadskantoren. Doel van het budget is om een duurzamere huisvesting te realiseren dat resulteert in een GPR score van 8. Met zowel Fortress Development als MAB Development is een pakket van maatregelen overeengekomen dat wordt opgenomen in de casco-ontwikkeling.

4. Groenfinanciering
We hebben onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en haalbaarheid van Groenfinanciering. Groenfinanciering is een initiatief voor kredietverstrekking met voordelige voorwaarden, die beschikbaar is voor ontwikkelingen van zeer duurzame utiliteitsbouw. Na een positief resultaat van het haalbaarheidsonderzoek is de aanvraag voor de nieuwe gemeentelijke huisvesting bij ASN Bank ingediend.

De aanvraag is positief beoordeeld en op voorwaarde van toepassing van de duurzame maatregelen gegund. Vanwege het feit dat de nieuwe stadskantoren aan allerlei duurzaamheidsaspecten voldoen, is met de ASN Bank een voordelige regeling overeengekomen met een rentevoordeel van 1 procent ten opzichte van de geldende marktrente. Door ASN Bank werden een aantal maatregelen voor duurzame utiliteitsbouw vereist:

Maatregel 1 “Het ontwerp moet 30% energiezuiniger zijn dan de eisen in het Bouwbesluit”
Het bouwbesluit 2006 eist een EPC van 1,4 voor kantoren. De eis voor dit project was dat de EPC 30% zuiniger dient te zijn, dat betekent dat de EPC op 1,0 moet uitkomen. In overleg met de ontwikkelaar is er een pakket aanvullende duurzame maatregelen uitgewerkt waarmee deze waarde wordt gehaald. Om dit te bereiken zijn de volgende aanvullende maatregelen genomen:
- dichte geveldelen, vloer en dak: warmteweerstand Rc > 4.0 m2 K/W;
- toepassen van laag temperatuurverwarming;
- buitenzonwering, zonwerende beglazing.

Maatregel 2 “Het ontwerp moet bouwkundig en installatietechnisch flexibel zijn”
Demontabele binnenwanden worden toegepast in het interieurontwerp. Voor beide stadskantoren wordt een WKO-installatie gerealiseerd die de energievoorziening regelt voor de gebouwen. Installaties zijn opgedeeld in bouwdelen. Het kantoorconcept is zodanig opgezet dat eventuele organisatiewijzigingen zonder grote bouwkundige ingrepen kunnen worden gefaciliteerd.

Maatregel 3 “In het ontwerp moet sprake zijn van een gesloten grondbalans”
Voor de huisvesting van de gemeente vinden formeel gezien geen grondwerkzaamheden plaats. De ontwikkeling van de stadskantoren kan derhalve worden gezien als een ontwikkeling met een gesloten grondbalans.

Maatregel 4 “In het ontwerp wordt uitsluitend duurzaam geproduceerd hout toegepast”
Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat alleen hout met een FSC-keurmerk wordt toegepast. Voor het interieur worden alle houten delen gemaakt van bamboehout.

Maatregel 5 “In het ontwerp zijn waterbesparende maatregelen opgenomen”
In de gebouwen worden toegepast:
- watervrije urinoirs
- toiletten met 4-liter reservoirs
- kranen toiletruimten met volumebegrenzers
- kranen pantry met volumebegrenzer

5. Warmte Koude Opslag (WKO)
Vanuit het project is ervoor gekozen om energieopslag in de bodem toe te passen voor de duurzame klimatisering van de twee nieuwe kantoorlocaties. De mogelijkheden voor de ontwikkeling van de WKO zijn vanuit het project onderzocht. De realisatie van de WKO is vervolgens aanbesteedt.

De WKO blijft in beheer en eigendom van de opdrachtgever gemeente Haarlem. Om lange termijn energieopslag in de bodem mogelijk te maken wordt een grondwater systeem aangelegd. Het systeem bestaat uit één koude en één warme bron waar grondwater aan kan worden onttrokken en in geïnfiltreerd.

Ten behoeve van warmtelevering wordt grondwater uit de warme bron opgepompt. Het opgepompte grondwater staat zijn warmte af via één of meerdere warmtewisselaars aan het water in het secundaire circuit, waar het wordt gebruikt voor verwarming. Door de afgifte van warmte koelt het grondwater af. Het afgekoelde grondwater wordt vervolgens via de koude bron in de bodem geretourneerd en opgeslagen voor de zomerperiode. Voor koeling in de zomerperiode vindt het zelfde procedé plaats, maar dan in omgekeerde vorm.

Energiebesparing en emissiereductie
Voor het bepalen van de maximale energiebesparing en de maximale emissiereductie is de warmte- en koudelevering met energieopslag en warmtepompen vergeleken met een conventionele installatie (gasgestookte CV-ketel) voor koeling en verwarming. In de duurzame energievoorziening wordt de warmtevraag geleverd door middel van warmtepompen, gekoppeld aan het grondwatersysteem van de WKO.

De koudevraag wordt volledig geleverd door het grondwatersysteem. Door middel van koudelevering wordt 100% van de opgeslagen hoeveelheid koude in de bodem nuttig ingezet.

Indien jaarlijks 1.729 MWht aan warmte en 1.729 MWht aan koude wordt onttrokken aan de bodem, bedraagt de besparing in het primaire aardgasverbruik 262.000 m³ aardgasequivalenten per jaar. Dit komt neer op een primaire energiebesparing van 59%. Deze energiebesparing resulteert in een jaarlijkse emissiereductie van 450 ton (55%) koolstofdioxide (CO₂) en 590 kg (86%) stikstofoxiden (NOx).

Voor meer informatie: Drs. Ivar Dijk