In haar boek ‘Zakendoen in de Nieuwe Economie’ schetst Marga Hoek de economie van morgen. Deze economie is gebaseerd op duurzame waardecreatie in financieel, ecologisch en sociaal opzicht. In een serie van drie artikelen geeft Hoek haar visie op de bouwsector. Deze editie: hoe bouw je een duurzame businesscase? 

Even kort door de bocht. Tot op heden is er niet of nauwelijks duurzaam gebouwd. Onder duurzaam versta ik hier: een gebouw dat bestaat uit opnieuw inzetbare materialen, een gebouw dat energieneutraal is in gebruik en een gebouw dat een optimaal leefbaar klimaat voor de gebruikers biedt. Dat dit soort panden niet worden gerealiseerd, heeft een belangrijke reden: het is niet winstgevend. Menen we.

In het oude economische denken klopt dat ook. In dit denken wordt geredeneerd op basis van bepaalde vaststaande parameters: rentekosten x, terugverdientijd y, afschrijvingstermijn z, enzovoorts. Volgens deze visie is het economisch wel rendabel om een slecht geïsoleerd pand neer te zetten dat na 20 jaar gesloopt moet worden. Het loont echter niet om een duurzaam, energieneutraal pand neer te zetten dat 50 jaar meegaat en daarna gerecycled kan worden. Want dat laatste is ‘te duur’. Is dat echt zo?

Ecologisch en sociaal

Om van deze oude manier van denken af te komen, moeten we de businesscase heel anders construeren. In het nieuwe economische denken omvat die niet alleen financiële assets (zeg maar rendement of winst), maar ook ecologische (schaarste, afval) en sociale aspecten (gezondheid, welbevinden, geluk). Wie financieel op korte termijn het onderste uit de kan wil halen, kan dat alleen doen ten koste van die overige facetten. Wie echter een langere termijn hanteert en meer aspecten in de winst- en verliesrekening betrekt, kan duurzaam waarde creëren op al deze aspecten.

Marga Hoek (foto: copyright DGZ, fotograaf René Koster)

Zo’n duurzame businesscase komt tot stand door er meer partijen bij te betrekken, die waardecreërende oplossingen kunnen aandragen. Een businesscase is namelijk nu veelal statisch met weinig rek op de gebieden van betrokken partijen en tijdspanne. Een ondernemer ontwerpt dit vanuit zijn eigen perspectief. Van daaruit zoekt hij klanten, financiering en partners. Op basis van een eendimensionale, lineaire verkenning van kosten, opbrengsten en risico’s komt er uiteindelijk al dan niet groen licht. Ondernemers in de nieuwe economie kijken om zich heen: met welke partijen kan ik waarde creëren? Zij zoeken voortdurend naar de ideale samenstelling van de hoofdingrediënten van de businesscase: geldstromen, partijen en content. Door meerdere partijen binnen en buiten de eigen sector aan boord te halen, genereren zij nieuwe geldstromen. Daarnaast hanteren zij een ruimere tijdshorizon om een positieve businesscase uit te werken. Zo houdt de businesscase bijvoorbeeld niet op bij de bouw van een woonflat als de laatste steen is gelegd, maar loopt gedurende de gehele gebruiksperiode van het gebouw door.

Prestatiecontract

Een goed voorbeeld van dit denken is het hoofdkantoor van TNT in Hoofddorp. Dit heeft architectenbureau Paul de Ruiter ontworpen en is ontwikkeld door OVG. Voor het project is een Green Lease Contract opgesteld met huurder TN. Dit is een prestatiecontract waarin het consortium en TNT contractueel bindende afspraken hebben vastgelegd voor het behalen van energiebesparings- en milieudoelstellingen van het gebouw.

OVG heeft een eigen Energie BV opgericht, die tegen een vaste vergoeding per m² energie levert aan TNT. Om deze prestaties te kunnen waarmaken, is veel denkwerk gestoken in een zo optimaal mogelijk, energiezuinig ontwerp dat is gebaseerd op klimaatprincipes zoals zonlicht, warmte, wind en water, toepassing van recyclebare materialen en beperking van fossiele brandstoffen. Dankzij een optimale positionering van het gebouw en door slimme, innovatieve zonwering toe te passen wordt veel daglicht toegelaten in het gebouw, waardoor prettige verblijfsruimten ontstaan. Het centrale atrium zorgt ervoor dat werkplekken ook van binnenuit daglicht krijgen en bevordert ontmoeting en interactie, energie-efficiency en een open werksfeer.

Deze case toont aan dat ondernemers door het delen van kennis, expertise, slagkracht, innovatievermogen en visie in staat zijn breder en verder te kijken. Zo kunnen ze vastgeroeste patronen openbreken en op geheel nieuwe wijze ondernemen.