De zogenaamde 'split incentive' tussen eigenaar en gebruiker staat verduurzaming van gebouwen vaak in de weg. Immers: de eigenaar moet investeren en de gebruiker geniet van de voordelen: een beter gebouw en lagere energielasten. Dit dilemma kan mogelijk worden opgelost met een all-in huur. Gaat dit model de energietransitie op de kantorenmarkt versnellen?

Tekst: Wessel Simons, i.o.v. RVO.nl

Tijdens het Cobouw Café 11 mei, georganiseerd op initiatief van Platform Duurzame Huisvesting, en de Ronde Tafel discussie op de Provada 31 mei, georganiseerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl), was verduurzaming van vastgoed en het werken met all-in huur onderwerp van discussie.

Uit onderzoek van de Universiteit van Maastricht en ING Real Estate Finance blijkt dat energiezuinige kantoorpanden circa 9% meer waard zijn en zo’n 10% hogere huuropbrengsten leveren. Door vastgoed te verduurzamen stijgen de marktwaarde en de huuropbrengsten, terwijl investeringen gemiddeld na vier jaar zijn terugverdiend.

Full-service Rijkswerkplek

De grootste vastgoedeigenaar van Nederland, het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), beheert in totaal 13,2 miljoen vierkante meter aan vastgoedruimte. Het gaat om kantoren, rechtbanken, legerbases, etc. Sinds 2016 brengt het RVB all-in huur in de praktijk bij circa 150 kantoren. De nieuwe beprijzingsmethodiek gaat uit van regiotarieven all-in (o.a. casco, inbouwpakket, beheer, beveiliging, parkeren en energielasten). Water en ICT vallen erbuiten.
Rutger de Gier, adviseur huisvesting bij de Rijksoverheid, legt uit hoe dit in de praktijk werkt. De Gier: “We hebben het ‘single-tenant’-principe verlaten, omdat we in onze gebouwen steeds vaker meerdere huurders huisvesten. Tegelijkertijd slankt ons kantorenbezit sterk af, van 2,9 miljoen vierkante meter BVO in 2012 tot 1,6 miljoen in 2021.”

Lange termijn visie

Vanuit de levensduurgedachte rekent het RVB het energieverbruik niet individueel per gebruiker af. De Gier: “Tekorten of overschotten op de energielast nemen wij als eigenaar voor onze rekening. Elke gebruiker betaalt het uniforme regiotarief inclusief een per jaar vaststaand energiedeel. Niet iedereen was daar blij mee, omdat men bijvoorbeeld net een renovatie had doorgevoerd en ineens toch hogere energielasten kreeg. Maar uiteindelijk is iedereen ervan overtuigd dat de toekomstige regiotarieven gaan dalen door afstoot van voornamelijk energie-intensieve gebouwen en de besparingen die iedere gebruiker ten goede komt. We gaan steeds meer naar een marktmodel waarbij we een full-service werkplek bieden tegen voorspelbare kosten.”

De Gier: “Ook mogelijke herinrichtingskosten of investeringen in energiebesparende maatregelen zijn voor onze rekening. Het is eigenlijk gek dat een gebruiker nu voor een inbouwpakket betaalt dat hij maar enkele jaren gebruikt.” Alle afspraken staan en vallen bij energiemonitoring, weet De Gier. “Optimale monitoring en aanwezigheidsdetectie is nodig voor goed beheer. Bij elk duurzaamheidsproject wordt bij ons een monitoringssysteem geïnstalleerd.”

Huurders willen een modern en duurzaam gebouw

Diverse vastgoedexperts zien ook de voordelen van all-in huur. Volgens Jaap Dijkgraaf, directeur van DWA, leidt all-in huur in combinatie met verduurzaming naar een hogere huuropbrengst, een hogere vastgoedwaarde en betere financierings­voorwaarden. Dijkgraaf: “Het duurzaamheidsvraagstuk dwingt eigenaren zich te verdiepen in hun bezit. Meer inzicht leidt tot meer financieel voordeel. Anderzijds zijn huurders gebaat bij voorspelbare huisvestingslasten. Zij willen gewoon een goed, modern en duurzaam gebouw met optimaal ingerichte werkplekken.” Philip Blaauw, directeur van ‘gebouwverduurzamer' Innax, sluit zich bij Dijkgraaf aan. “All-in huur is een goed middel om te verduurzamen. Probleem is dat partijen energie niet als hun core business zien en energiebesparingsprojecten voor zich uitschuiven. Ik ken een zorginstelling die waarbij er bijna 1 miljoen euro op energie bespaard kan worden, maar ze lopen op tegen de grote hoeveelheid werk en de investeringen die niet hun kernactiviteiten betreffen.”

Vastgoed Belang

Vastgoed Belang, belangenvereniging voor de particuliere verhuurder, hanteert voor haar kantoor een tussenmodel. Cees Jonker, projectleider energiebesparing bij Vastgoed Belang, legt uit: “Er wordt een huur betaald inclusief een vast bedrag voor het inbouwpakket. Bij het afsluiten van het huurcontract is het plafond inclusief armaturen en verlichting aan Vastgoed Belang overgedragen, waardoor een omgekeerde split incentive dreigt." Jonker vindt dat all-in huur de juiste oplossing is voor met name multi-tenant bedrijfsgebouwen. “Dat voorkomt de nodige administratieve rompslomp voor de verhuurder. Bij een single-tenant zou je met een Greenlease kunnen werken om de split incentive te voorkomen. Of door een opslag op de servicekosten te rekenen.”
In een overleg met een aantal grote kantoorverhuurders, leden van Vastgoed Belang, komt naar voren dat de vereniging niet negatief tegenover een all-in huurconstructie staat. Jonker: “All-in huur kan de verduurzaming van kantoren versnellen, omdat de split incentive hierdoor is opgelost. Wel moet een bonus-malus afspraak in het huurcontract ervoor zorgen dat er niet teveel energie wordt verbruikt.”

Strengere eisen voor achterblijvers

Maar met alleen het toepassen van all-in huur ben je er niet. Zowel Dijkgraaf als Blaauw pleiten voor aanvullende wettelijke verplichtingen om een grote groep achterblijvers te bewegen hun vastgoed te verduurzamen. Blaauw: “De eisen vanuit de overheid, banken en de markt nemen toe. Toch is er een groep die afwachtend langs de kant blijft staan vaak ook omdat verduurzamen geen kernactiviteit is. Voor die groep werkt enkel handhaving.”

Aan welke knoppen moet er gedraaid worden om de groep achterblijvers in beweging te krijgen? Blaauw pleit voor strengere eisen aan het energielabel of de Energie-Index. “Het energielabel is vrij eenvoudig te handhaven vanuit het bureau. Hou het wel eenvoudig en maak specifieke Energie Index eisen per doelgroep. Een “one size fits all”-aanpak gaat niet werken, want zo zit de markt niet in elkaar. Een zorginstelling vraagt om een andere norm dan een commerciële kantoorverhuurder. Stel er dan ook andere eisen aan.”

Maar ook huurders kunnen soms vernieuwing tegengaan, merkt Blaauw op. “Vooral bij multi-tenant gebouwen hebben eigenaren soms de grootste moeite om íedere huurder in een gebouw mee te krijgen. Bij een all-in huur is men bang teveel voor hun energie te gaan betalen.” Volgens Blaauw kunnen garanties op de (gebouwgebonden) energielasten die vrees wegnemen.

Energiemanagementsystemen

Dijkgraaf ziet meer in de verplichting per 1 januari 2018 van energiemanagementsystemen, specifiek voor bedrijfstakken waar het energiegebruik voornamelijk is toe te schrijven aan klimaatinstallaties. “Dat vind ik een wezenlijker maatregel dan het energielabel dat weinig zegt over het wérkelijke energieverbruik. Op basis van metingen kunnen er strakkere afspraken gemaakt tussen de betrokken partijen over het energieverbruik. Voorspelbaarheid speelt de eigenaar in de kaart bij de inkoop van energie bijvoorbeeld.”

Concluderend, all-in huur is broodnodig om duurzaamheid ter tafel te krijgen, maar een combinatie met strengere wetgeving op het gebied van energielabeling en energiemonitoring kan de kantooreigenaar waarschijnlijk pas echt in beweging krijgen.Tenslotte voorziet ook Jonker dat de Energie Prestatie Keur, een APK voor kantoren, en de (verwachte) verplichting vanuit het Activiteitenbesluit om een energiemanagementsysteem(EMS) in te voeren, all-in huur kan stimuleren. Jonker: “Voor de verhuurder ook interessant, want uit onderzoek blijkt dat het beter inregelen van de installaties leidt tot gemiddeld meer dan 20% energiebesparing in het eerste jaar.”

Europese Triple-win modellen

All-in huur is een van de zogenaamde Triple-win modellen die in het Europese project guarantEE als kansrijk worden gezien om de split incentive op te lossen en energiebesparing in gebouwen te versnellen. GuarantEE is een Europees samenwerkingsproject met 14 partners, met cofinanciering vanuit het Europese programma Horizon 2020. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO.nl is de Nederlandse partner.

Meer lezen?
Ga naar de volgende links:

ING en Universiteit Maastricht: verduurzamen kantoorpanden leidt tot gemiddeld 9 procent waardestijging

Dossier energielabel C eis aan bestaande kantoren, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

DWA-directeur: “Haal energierekening weg bij gebouwhuurders”

Meesterzet verduurzaming kantoren blijft uit

Rijksvastgoedbedrijf over duurzaamheid