De woningbouw moet versnellen en heel veel kantoren dienen energiezuiniger te worden. Kunnen we dit in Nederland aan en wat betekent dit voor de bouwkosten? De prijsstijging van materialen, in 2021 bijna net zo hoog als in de periode 2015-2020, is nu gestabiliseerd. Bovendien kun je kiezen voor alternatieve en hergebruikte materialen, aldus de analyse van Frank Michielen (foto onder).

Er zijn momenteel in Nederland veel urgente uitdagingen, waarin de bouw een aandeel in heeft en waar wat mee moet worden gedaan. De uitdagingen komen deels uit regelgeving en deels uit maatschappelijke noodzaak en regeringsbeleid. Hiernaast heeft de bouw zelf uitdagingen op het gebied van personeel en materiaal.

Vraag

Aan de vraagzijde speelt natuurlijk de noodzaak om veel woningen te bouwen. Ook het regeringsbeleid is hierop gericht. De ambitie is om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren, maar nog niet duidelijk is hoe, wanneer en vooral waar die huizen moeten komen.

Het kabinet gaat de woningbouw versnellen door innovaties te stimuleren. Dit kost normaal enige tijd in verband met het vinden van locaties, maken van een ontwerp, vergunningen, etc. Mogelijk neemt het kabinet nu maatregelen om dit te versnellen, maar dan duurt het nog veel maanden tot meer dan een jaar voordat aannemers hiermee aan de slag kunnen gaan. 

Een ander aspect aan de vraagzijde is dat vanaf 2023 alle kantoren groter dan 100 m² moeten zijn voorzien van minimaal energielabel C. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m² per jaar. Voldoet een gebouw niet aan de eisen, dan mag het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt.

Dit gegeven is al bekend vanaf 2013, maar één op de tien kantoren heeft nog een energielabel D of lager. De eigenaren van die panden moeten dus nog investeren in verduurzaming. Nog eens een derde van alle kantoren heeft helemaal geen energielabel. Dit wil niet zeggen dat de laatste categorie technisch niet voldoet, maar bij elkaar is er de komende tijd nog veel werk te doen in de bouw en met name in de installatiebranche.

Ventilatie

Het verbeteren van de ventilatie in scholen zal de komende tijd ook extra werk opleveren voor de installatiebranche. Verder zet de verduurzaming van bestaande gebouwen door: van gas af, lager energieverbruik, etc. De nadruk ligt op vloer-, gevel- en dakisolatie en weer op het installatiewerk met bijbehorende vraag naar materialen en installatiemonteurs.

Nieuwbouw van kantoren zal naar verwachting beperkt zijn. Ten gevolge van de coronacrisis zijn veel organisaties afwachtend hoe de kantoorbezetting zal uitpakken. Ook de stikstofproblematiek geeft een rem op vergunningen voor nieuwbouw.

Materiaalprijzen

In de tweede helft van 2021 zijn de prijzen van staal, hout, koper, isolatiemateriaal, glas en natuursteen sterk gestegen. De prijzen zijn nu gestabiliseerd, maar nog steeds aanzienlijk hoger dan een jaar geleden. De prijsstijging van materialen is in 2021 bijna net zo hoog als in de totale periode 2015-2020. Hoe het prijsverloop verder zal verlopen is onzeker en is ook afhankelijk van de brandstofprijzen. Voor het maken van staal, aluminium, etc., is veel energie nodig en de energieprijs bepaalt dus mede de prijs van het materiaal.

Indien de CO₂-emissierechten duurder worden, zullen de prijzen van materialen verder stijgen. De stijging van de materiaalprijs kan, afhankelijk van het materiaal, tientallen procenten zijn. De verwerking van de materialen zit hier niet in, dus de kosten van verwerkte materialen zullen procentueel minder stijgen. Op de prijs van beton en baksteen heeft dit de meeste invloed. Op hout heeft het geen invloed.

Het tekort aan vaktechnisch personeel is zeker nog niet weg. De stijging van de CAO-lonen is na de verhoging per 1-1-2022 beperkt, maar inhuurkrachten kunnen wel hogere tarieven rekenen. Het grootst is het tekort aan elektriciens, monteurs, loodgieters en timmerlieden.

Beschikbaarheid

Knelpunt is verder de leveringszekerheid van materialen. Waar men voorheen bij tijdige bestelling wist dat de materialen ook op tijd op het werk waren, is het momenteel veel minder zeker. Dit wordt veroorzaakt door:

• gestegen energieprijzen, zodat productie niet meer rendabel is;
• verlaagde productie van halffabricaten door corona;
• onzekerheid in transport.

De leveringszekerheid is een risico voor de aannemer die in de prijs wordt verrekend of die de aannemer niet (volledig) wil dragen.

Bouwkosten op termijn

Er is op dit moment nog veel onzekerheid; wat gaat de energieprijs doen en komen er snel (woning)bouwprojecten op de markt? In 2022 verwachten we geen nieuwe grote prijsstijgingen, zoals in 2021, maar de prijzen blijven wel hoog.

De gestegen kosten van bouwmaterialen en de risico’s die zowel in de prijs als de leveringstijd zitten, zullen in de aanbiedingen worden opgenomen. Bij complexe en hoog-risico projecten zullen de prijsstijgingen hoger zijn dan bij kleinere en laag-risico projecten. Dit wordt mede veroorzaakt doordat hiervoor minder aanbieders zijn.

Veelal worden alle inkoop- en realisatierisico’s bij de aannemer gelegd en afgekocht. Bij hoog-risico projecten is het een optie om de risico’s niet allemaal bij de aannemer te leggen, maar deze als opdrachtgever (deels) zelf te dragen. Hierbij moet men dan onderscheid maken tussen risico’s die de aannemer behoort te dragen (voldoende uitvoerend personeel, uitvoeringsfouten, normale prijsfluctuaties) en risico’s die de aannemer minder kan beïnvloeden (extreme prijsstijgingen, moeilijke leveringen). Dit vraagt vooraf wel goede afspraken over hoe dergelijke risico’s worden verrekend. Voor sommige projecten is het toepassen van de risicoregeling RWU een mogelijkheid.

De kosten van installaties zullen meer stijgen dan die van de bouwkundige werkzaamheden. Dit wordt veroorzaakt door een grotere vraag naar installatiewerkzaamheden en een grotere schaarste van personeel.

Duurzame alternatieven

Zoals wij eerder hebben aangegeven kan het aantrekkelijk zijn om voor alternatieve materialen en hergebruikte materialen te kiezen. Dit wordt dan niet alleen een duurzaamheidsaspect, maar ook een financieel en planningsaspect.

Het vinden van gebruikte materialen met een voldoende kwaliteitsniveau is in de regel nog arbeidsintensief, maar databanken met reeds gebruikte materialen maken dat wel beter haalbaar. De toepassing van tweedehands materiaal vraagt inspanning en flexibiliteit van de opdrachtgever, ontwerpers en aannemers. Dat maakt het op dit moment niet per se goedkoper, maar ook niet altijd duurder!

Ook andere afwegingen kunnen doorslaggevend zijn in de keuze. Zoals de zekerheid van beschikbaarheid en korte transportroutes vanuit een materiaalopslag in Nederland versus onzekerheid over beschikbaarheid en transport overzee.

Bij producten waarvoor een certificaat nodig is, zoals bijvoorbeeld voor een brandwerende deur, is hergebruik nog moeilijk toe te passen.

Conclusie

• Er is nog veel onzekerheid over de materiaalprijzen en over de leverbaarheid van materialen. Deze onzekerheid (planning en kosten) zal een inschrijver per project inschatten als risico en doorrekenen in zijn inschrijfsom.
• Er is een tekort aan arbeidskrachten. Dit zijn ook risico’s voor de aannemer, zowel in planning als in kosten.

Wij verwachten voor utiliteitsgebouwen in 2022 gebruikelijke prijsstijgingen van ongeveer 2,5 % ten opzichte van het (hoge) prijsniveau van 2021. Voor installatiewerkzaamheden zal de stijging 3-3,5% bedragen. Bij complexe projecten met een hoog risico verwachten we een stijging die 2-3 % hoger is. Het is echter een onzekere tijd.

Tekst: Frank Michielen, bouwkostenexpert AT Osborne en bestuurslid Nederlandse Vereniging van Bouwkostendeskundigen
Beeld boven: Shutterstock