De komende jaren worden tientallen, zo niet honderden gebieden op de schop genomen om toe te werken naar een volledig duurzaam gebouwde omgeving. Ook voor nieuwe gebiedsontwikkeling wordt nog steeds gezocht naar de beste manieren om deze duurzaam in te vullen. Wij spreken twee experts in gebiedsontwikkeling van abcnova over de succesfactoren voor het maken van toekomstbestendige wijken.

Foto boven: Meer en Meerdreef richting Wijchen-Zuid, door gemeente Wijchen

Aan tafel zijn aangeschoven Jurriën de Jong en Ruben Hümmels van abcnova, die al direct de vinger op de zere plek leggen. “De verduurzamingsopgave en de energietransitie vragen een nieuwe manier van samenwerken in gebiedsontwikkeling”, begint Hümmels. “De positie van huidige én toekomstige bewoners is altijd al belangrijk geweest, maar nu zullen gemeenten en professionele vastgoedpartijen de bewoners als samenwerkingspartner moeten zien. Uiteindelijk investeren zij ook in duurzame oplossingen.”

Laatstgenoemde blijkt een forse klus. “Bewoners willen wel, maar door gebrekkige informatievoorziening kunnen zij geen weloverwogen besluiten nemen. Grootschalige en lange termijn ontwikkelingen, zoals waterstof en geothermie, en bestaande verduurzamingsmogelijkheden lopen door elkaar heen. Men weet eenvoudigweg nog niet wat wel en wat niet mogelijk is. Daarnaast helpt het niet dat berichtgeving van overheid en wetenschap elkaar soms tegenspreekt. We zien ook dat partijen die technische oplossingen hebben marketing in hun niche voeren. Dat is logisch, maar dat maakt het voor bewoners niet eenvoudiger. Met als gevolg dat burgers, maar ook sommige marktpartijen, terughoudend zijn om te investeren in oplossingen die nu al op de markt zijn.”

Kasteel Wijchen

Afstemmen van ambities

“Een andere valkuil die we zien is dat de beleidsstukken niet concreet genoeg zijn. Wat is eigenlijk duurzaamheid? Dat is een vraag die je als eerste moet stellen in gebiedsontwikkeling”,  aldus De Jong. “Er zijn soms grote verschillen tussen de ambities van initiators en eindgebruikers. Ook kan de vraag achter de vraag onvoldoende duidelijk zijn. Wat is de urgentie en waarom werk je naar bepaalde doelstellingen toe? Wat houden de ambities werkelijk in en zijn alle opties goed overwogen en in beeld gebracht? Wij zorgen als spin in het web dat het plan concreet wordt en begrijpen de consequenties van verschillende aanpakken.”

Toekomstbestendigheid: organiseren van eigenaarschap

“Een belangrijk ingrediënt voor die toekomstbestendigheid zit wat ons betreft in de sociale structuur van de wijk. Voelt een bewoner zich trots over de leefomgeving, dan is hij of zij sneller bereid om te investeren, zowel financieel als op andere manieren”, geeft Hümmels aan. “Het is daarnaast belangrijk dat bewoners elkaar goed weten te vinden. Ook als het initiatief van andere partijen komt, zoals de overheid of private investeerders, zullen zij zich dan eerder mobiliseren om het gedachtengoed al dan niet te omarmen. Zij voelen hierdoor meer eigenaarschap en dat is essentieel voor toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het terrein van de voormalige betoncentrale in Arkel. “Hiervoor begeleiden wij voor de eigenaar de ontwikkeling”, vertelt De Jong. “Haalbaar en duurzaam zijn hier de uitgangspunten. We hebben hier een participatietraject opgezet om erachter te komen wat de omgeving en de stakeholders precies willen en wat hun voorwaarden zijn om zich ‘eigenaar’ van het gebied te voelen. Hieruit zijn creatieve ideeën gekomen, maar het belangrijkste is nog wel dat het project, door alle partijen wordt omarmd.”

Haalbaarheid en duurzaamheid zijn de uitgangspunten bij de verduurzaming van de voormalige betoncentrale in Arkel.

Rendementsvraagstuk

Iedere gemeente werkt een warmtetransitievisie uit om iedere wijk klaar te stomen voor de toekomst. Geen opgave is hetzelfde. “We ondersteunen diverse gemeenten bij het opstellen van deze visie”, geeft Hümmels aan. “Een belangrijke voorwaarde voor eigenaarschap is het aantonen van meerwaarde.  Iedere investering heeft voldoende maatschappelijke en financiële meerwaarde nodig. Het helpt als het rendementsvraagstuk transparant op tafel wordt gelegd. Door in bestaande wijken verschillende vraagstukken te combineren kan dit rendement vaak verbeterd worden, zoals grootschalige renovatie en aanpak van het openbaar gebied. Pak je hier direct de energietransitie bij op kun je al schaalvoordeel realiseren.” “Gebiedsontwikkelingstrajecten zijn uitermate geschikt om een vliegwiel te organiseren, omdat vraagstukken op een nog groter schaalniveau worden aangevlogen”, geeft De Jong aan. “Dit maakt het eenvoudiger om hiermee het rendement te verbeteren. We zijn betrokken bij de Waalsprong in Nijmegen, waar de grootschalige gebiedsontwikkeling voor de belangrijkste draagkracht zorgde bij de aanleg van een warmtenet.”

Opgave voor de professionals

De bouw- en vastgoedsector heeft de komende jaren als schone taak om voor zowel op korte als lange termijn structuur te creëren in oplossingen, zodat niet telkens het wiel wordt uitgevonden. “Als sector hebben we de opgave om tussen de bomen het bos te zien”, aldus De Jong. “Om dat de realiseren zal de stimulans vanuit de overheid zich moeten richten op initiatieven die passen bij de lokale context”. Hümmels vult aan: “Als er in plaats van subsidieregelingen investeringsfondsen worden opgestart die participeren in initiatieven van partijen die in een gebied gaan investeren wordt pas echt eigenaarschap en dus toekomstbestendige wijken gerealiseerd. En daar ligt volgens ons de toekomst!”

Tekst: Marvin van Kempen