In een blogreeks gaat Hans Hidden in op hoe het ‘anders kan’ in de ruimtelijke omgeving, waarin hij onder andere financiering en verkaveling als onderwerpen behandelt en naar een herstelplan toewerkt. Dit keer pakt hij een onderwerp beet dat duurzame vastgoedontwikkeling kan maken of breken: financiering.
Afbeelding: Boris Stroujko / Shutterstock.com
Bij vastgoed gaat het om een geleide voorraadeconomie. Visies van overheden moeten duidelijk onderscheid maken in voorraadbeheer en uitbreiding. Ik beperk mij, in deze reeks, tot de nieuwbouw van een standaard woonwerkgebouw dat een locatie zoekt. Bestaande bouw is complexer en is gebaat bij een nieuw soort bestemming, namelijk: wonen en/of werken achter een enkele voordeur. Een woonwerkgebouw kent woonunits en werkunits, ruimtelijk aan elkaar gekoppeld. Ieder koppel, woonunit-werkunit, heeft twee voordeuren en dat biedt financieringstechnisch meer mogelijkheden. Welk werk wordt toegestaan, wordt aangegeven door de gebruiksvergunning.
Eigen of vreemd vermogen
Bij financiering wordt eigen of vreemd vermogen vastgelegd. Hoeveel, waarin, door wie, voor hoelang en voor welke tegenprestaties zijn een aantal vragen die gesteld kunnen worden bij financiering. Doordat het hier gaat om het realiseren van een woonwerkgebouw, waarbij betaalbare huisvesting voorop staat, moeten de stichtingskosten zo laag mogelijk uitvallen. Na oplevering wordt er gestart met verhuur, inclusief optie tot koop. De streefhuren zijn gebaseerd op draagkrachthuren. Om de zaak helder te krijgen, maken we onderscheid in: opstallen (gebouw zelf); footprint (de grond onder het gebouw) en de omliggende grond (voor bijvoorbeeld parkeerplekken).
Schrijver van deze blog, Hans Hidden
De grondquote: zo laag mogelijk
Opstallen kunnen verdeeld worden in woonunits, werkunits, algemene ruimtes, gemeenschappelijke installaties, bergingen en de schil. De stichtingskosten zijn terug te vinden in de vastgoedexploitatie opgedeeld in grondkosten, directe bouwkosten, bijkomende kosten, winst & risico en rente(verlies). De grondquote (dat percentage van de totale stichtingskosten toegerekend aan de grond) zien we het liefst zo laag als mogelijk. Dit kan door de omliggende grond een (semi-)publieke functie te geven, gefinancieerd door de gemeente, die ook het (betaald) parkeren voor zijn rekening neemt. Extra gelden hiervoor kunnen worden gefourneerd via het ministerie van Binnenlandse Zaken op aandrang van de VNG. Onder de begane grond worden bergingen gerealiseerd, zonder parkeerplekken.
VvE met twee financiers
De opstallen, inclusief de footprint, kunnen gefinancieerd worden door een Vereniging van Eigenaren waarin twee financiers deelnemen: een toegelaten instelling (voor de woonunits) en een private marktpartij (voor de werkunits). Om de directe kosten te drukken, is prefab en modulair een optie om zo een standaardgebouw te realiseren dat een locatie zoekt. Er kan gevarieerd worden door een andere materiaalkeuze voor de schil en door een andere keuze in standaardmodules. Door serie-stukproductie kunnen de directe kosten maar ook de bijkomende kosten gedrukt worden.
Vorm van objectsubsidie
De centrale en lokale overheid kunnen de bijkomende kosten, zoals heffingen en belastingen, sterk verminderen als vorm van objectsubsidie. Hierdoor ontstaat er minder behoefte aan subjectsubsidie. Ook notariskosten kunnen worden beperkt. Een private marktpartij neemt de financiering van de werkunits voor haar rekening. Daar deze units relatief klein zijn en voornamelijk bestaan uit modules en prefab elementen zullen de kosten daarvan meevallen. Wellicht is er een bank of institutionele marktpartij te vinden die maatschappelijk wil ondernemen. De duur van de financiering, door de eigenaar-verhuurder, hangt af van het moment van de wenselijke en haalbare verkoop.
Door terugdringen van de directe en indirecte kosten kan er gewerkt worden aan een herstelplan, waarbij publiek en privaat vermogen voor bepaalde tijd wordt ingezet. Het kan anders.
Tekst: Hans Hidden
Lees ook:
deel 1 - Het kan anders
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 4 - Het kan anders: verkavelen
deel 5 - Het kan anders: bestemmingsplannen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm