Door eerst woningen aan te pakken die ná 1970 gebouwd zijn kan de bouw- en vastgoedsector de grootste stappen zetten richting een volledig CO₂-neutrale omgeving. Randvoorwaardes voor verduurzamingssucces zijn een grote focus op bewonerscommunicatie en de toepassing van de best passende oplossing per wijk. 

Deze conclusies kwamen naar voren uit het rondetafelgesprek ‘Duurzame Corporatievoorraad’, gehouden bij Orcon/Thercon in Veenendaal. Het energieneutrale pand deed één middag dienst als podium voor de discussie. Moderator Marvin van Kempen van Duurzaam Gebouwd luidde het gesprek in met een resumé van opgaves die samenhangen met het klimaatakkoord. “Op het gebied van gasloze ontwikkelingen moeten er in 2021 nog 100.000 corporatiewoningen aardgasloos worden gemaakt. In dat jaar maken gemeenten duidelijk of en wanneer een wijk van het gas af gaat en wat de alternatieve bron van verwarming wordt.” Om de opgave te versnellen wordt onder andere de elektriciteitsbelasting verlaagd. “Door de komende tijd de gasbelasting te verhogen, is het denkbaar dat de vastgoedvoorraad sneller gasloos wordt.” [In de recentelijk gestuurde brief van minister Wiebes aan de Eerste Kamer lezen we dat de verhoging mogelijk afgezwakt wordt, red.]

De regels rondom het aardgasvrij maken van woningen zijn broodnodig, want corporaties lopen achter om doelstellingen rondom verduurzaming te halen. Voor de zomer van 2018 kwamen diverse media met publicaties waarin het gemiddelde energielabel D van corporatiewoningen de aandacht trok. Dat moet anders. "Toch verbaast het me, die snelheid waarmee we van het gas af willen”, vertelt directeur Bert Melles van abcnova. “Ik ben niet tegen duurzame vormen van energieopwekking, maar het moet betaalbaar blijven. Als een grote groep Nederlanders het in de transitie niet kan betalen, dan kan dit een struikelblok zijn. Draagvlak is essentieel."

CO₂-neutraliteit als hoogste doel

Daar sluit manager vastgoed Eric Roodnat van woningcorporatie Patrimonium Woonservice zich bij aan. “De belangrijkste opgave is CO₂-neutraliteit. Die ambitie wordt nu vaak ingevuld met #VanGasLos, maar ik betwijfel of de knop zo snel dicht kan gaan als ze zeggen. Voor mij ligt de focus op het zo min mogelijk tot last zijn van de bewoner en dat kunnen we wellicht ook met slimme alternatieven voor fossiele brandstoffen.” Ook directeur Madelon Voorhoeve van Orcon/Thercon betwijfelt of de sector in sneltreinvaart van het gas af kan. “Dat zal vooral gefaseerd gaan, waarbij we interessante ervaringen opdoen en dit als leertraject gebruiken om de voorraad uiteindelijk volledig te elektrificeren.”

Het all-electric maken van woningen staat al voor 2021 op te agenda, hetzij in een beperkter aantal dan de complete vastgoedvoorraad: 100.000 woningen moeten dan niet langer gebruikmaken van fossiele brandstoffen. “Als je je richt op laaghangend fruit, dan is dit prima te doen”, reageert Roodnat positief. “Maar het gaat om de woningen die na die eerste 100.000 aan de beurt zijn, de woningen die minder eenvoudig naar all-electric omgebouwd kunnen worden zoals matig geïsoleerde woningen of hoogbouw.”  

Voor die woningen is het noodzakelijk om te inventariseren welke oplossing het beste past. De wijk voor wijk-aanpak, waarvoor gemeenten in 2021 moeten aangeven welke wijk op welk moment een verduurzaming krijgt, kan hierin ondersteunen. Grofweg zijn er drie paden om te bewandelen: de inzet van warmtenetten, all-electric totaaloplossingen met eigen of collectieve duurzame energiewekking en -opslag en gebruik van duurzaam brandstof via het huidige netwerk.

Over de kracht van de combinatie van die maatregelen lijken alle deelnemers het eens. “De techniek hebben we onder de knie”, vindt salesmanager Jeroen Coppens van Kremer Installatietechniek. “Wanneer we per gebied of wijk onderzocht hebben welke richting we opgaan, dan kunnen we dat realiseren. De crux zit hem in het gebrek aan mankracht. Door het tekort aan handen gaan er nu al projecten aan verschillende partijen voorbij, die ze natuurlijk dolgraag willen oppakken. De onderbezetting zorgt ervoor dat het niet alleen gaat om een goede verduurzamingsroute uit te stippelen. We moeten ook investeren in opgeleide medewerkers.”

Afbeelding via Wikipedia, Picasdre

Bewoner zit (niet) te wachten op renovatie

Het is geen eenvoudige opgave om voldoende vakmensen aan te trekken met het juiste technische niveau. Toch is dit niet de grootste uitdaging die voor de bouw- en vastgoedsector ligt als het gaat om de verduurzaming van de gebouwde omgeving. “De grootste horde is de bewoner”, geeft senior accountmanager Maurice Rebel van LG aan. “Bij diverse projecten krijgen we te horen dat bewoner eigenlijk niet zit te wachten op een renovatie en de ongemakken die daarmee samenhangen. Hoewel bewoners eigenlijk enthousiast moeten zijn over een beter en energiezuiniger huis, leeft dit onvoldoende en komen ze daardoor lijnrecht tegenover de corporatie te staan.”

Daar weet Roodnat alles van. “Je ziet dat er een soort gereserveerdheid overheerst. Dat kan ontstaan zijn door een situatie uit het verleden. Het gebrek aan enthousiasme vanuit bewoners waar aanpassingen plaatsvonden wijs ik toe aan verwachtingen die zijn opgewekt en die vervolgens niet volledig waargemaakt worden. Dat kan komen doordat wensen niet goed begrepen zijn, maar het kan ook andere oorzaken hebben. Verwachtingsmanagement is voor ons dan ook de sleutel tot verduurzaming.” Dat beeld herkent ook business ontwikkelaar Brenda Schoumans van Alliander Duurzame Gebiedsontwikkeling. “Bewoners hebben niet het idee dat ze van nieuwe vormen van duurzame energie beter gaan worden. Zij denken vooral over de investering in tijd en geld, terwijl het ze hetzelfde oplevert: een warm huis. Daar ligt een grote uitdaging: we moeten ervoor zorgen dat verduurzamen aantrekkelijk wordt, zoals bijvoorbeeld het leveren van niet alleen warmte maar ook koude en verschillende vormen van eigenaarschap." Diezelfde overtuiging heeft business development director Arjan van Gils van Kingspan Insulation. “Ook ik heb bewonersavonden bijgewoond waarin onze projectteams vertelden over de verduurzaming die we beoogden. Op die bijeenkomsten merk je aan huurders dat het vooral gaat om oud zeer. Zaken die zijn voorgevallen en die eigenlijk nooit naar tevredenheid werden opgelost. Zonde.”

Communicatiespecialist aanstellen

Daar valt uit op te maken dat het gesprek met de bewoner van wereldbelang is. Het kan voor een doorslaggevend verschil zorgen als het gaat om draagvlak voor een renovatie. Daar kan adviseur bouwconcepten Peter Musters van VBI over meepraten. “In de praktijk zie je weerstand op het kostenplaatje en argumenten over akoestiek van warmtepompen en de overlast die een renovatie met zich meebrengt. Daarnaast is het nog niet verplicht om morgen volledig duurzaam te zijn en dat proef je in de mindset van zowel particuliere eigenaren als huurders bij een corporatie." Ook Melles merkt de weerstand op onder bewoners. “We weten hoe moeilijk het is om huurders, particuliere eigenaren en VvE’s mee te krijgen in een verduurzaming. Die VvE’s zijn al bij de bouw van een complex ontstaan. In woonwijken wordt dat nog veel ingewikkelder. Daar zal je zaken samen moeten oppakken, waarbij er als het ware vrijwillige VvE’s moeten ontstaan. Dat zal niet eenvoudig worden. Zelfs als je helder communiceert over het verbeterde comfort, gezonde binnenklimaat en verlaagde energielasten is het bijzonder lastig om sommige partijen mee te krijgen. Hierdoor zie ik bijna iedere renovatie wel als uitdaging.” 

Afbeelding via Wikipedia, A. Bakker

Dat moet anders, om de beoogde verduurzamingsversnelling te behalen. Om dit bewonersvraagstuk aan te pakken ligt de inzet op persoonlijke communicatie voor de hand. “Wij hebben niet voor niets een of meerdere communicatieprofessionals in projecten”, geeft Melles aan. “Natuurlijk betekent dit dat we veel investeren, maar dat doen we omdat we weten welke waarde dit heeft. Als je maatregelen gaat opleggen, dan kom je niet ver. Beter is om dit op individueel niveau met een bewoner te bespreken, pijnpunten te signaleren en hier tijdig op te antwoorden. Daarom pleit ik ervoor om bij de wijk voor wijk-aanpak een communicatiespecialist op te nemen in ieder project.” Voorhoeve heeft een aanvullende oplossing voor het bewonersvraagstuk. “We vergeten het vaak, maar een verduurzaming moet eigenlijk een feestje zijn voor de bewoner. Als hij zijn nieuwe woning krijgt opgeleverd, is dit een mooi moment waar we aan voorbijgaan.” Ook Musters ziet hier kansen. “Het is ook onze rol om goede voorbeelden van projecten naar voren te brengen. Het is dus aan ons om succesvolle projecten én tevreden bewoners in de schijnwerpers te zetten.” Directeur Sven Meijerink van Robisol sluit zich aan bij deze feestcommissie en legt vooral de nadruk op de vooruitgang in esthetiek. “Wij spelen in op weerstand door aan te geven dat het uiterlijk van de woningen met indak pv-oplossingen positief wordt beïnvloed. We zien dat bewoners gevoelig zijn voor hoe hun woning eruitziet. Dat maakt dit argument een belangrijke voor veel corporaties. Hoewel geld niet altijd de motiverende factor is, kan het wel meehelpen. In dat kader leggen we de nadruk op de mogelijkheid om geld te verdienen met zonnepanelen.” Ook Schoumans weet hoe bewoners positief kunnen reageren op het uiterlijk van de woning en de vormgeving van het gebied. “Het is van belang om bij grote renovaties andere planningen te betrekken, zoals de vervanging van riolering en het aanpassen van de openbare orde. Zo kunnen we er gezamenlijk voor zorgen dat de grond maar één keer open moet en dit zorgt voor minder overlast voor bewoners.”

Duidelijk: het loont om tijd en geld te investeren in communicatie met bewoners. Maar met welk type vastgoed moeten corporaties en bouwers als eerste aan de slag om een impact te maken in de verduurzamingsslag? Roodnat legt de nadruk op vastgoed dat gebouwd is na 1970. “Hier moeten we onze eerste slag slaan. Deze woningen zijn niet direct na de Tweede Wereldoorlog gebouwd en zitten technisch beter in elkaar. Daarnaast zijn ze ook een maatje groter, dus kun je er meer mee, onder andere op het gebied van indeling en levensloopbestendigheid.” Diezelfde flexibiliteit koppelt Musters aan circulariteit. “Om het vastgoed echt klaar te stomen voor de toekomst, is het logisch om ook over bijvoorbeeld de- en remontage na te denken.” Hierbij vindt Van Gils vooral de no-regret maatregelen belangrijk. “Zet in op maatregelen waar je geen spijt van krijgt, want je ziet dat er relatief vaak financiële beperkingen zijn. Een renovatie is altijd ingrijpend, maar isolatie moet absoluut ons doel zijn voor de volgende stappen in de woning.” Terugdenkend aan het feestje voor bewoners en de communicatieopgave sluit Musters af: “Maak het gesprek laagdrempelig en realiseer je dat de grootste stimulans is als buren aan elkaar vertellen dat de renovatie geweldig is verlopen. Of we het nu leuk vinden of niet, de bewoner is de allerbelangrijkste schakel om een verduurzaming van je corporatievoorraad goed te laten verlopen. Zet daar op in.”