Auteur: Jan-Maarten Elias
Vanwege de complexiteit en nieuwe regelgeving rondom WKO’s besluiten veel vastgoedeigenaren deze duurzame energievoorziening te verkopen. Met de huidige energietransitie verspelen zij voor de eindgebruikers de energiepositie om straks energieneutraal of zelfs energieproducent te worden.
De snelle opkomst van lokale, duurzame energiesystemen als PV, WKO en biomassa-installaties transformeert de traditionele energieketen naar een vraag- en aanbodgestuurd model. Elektriciteit maar ook warmte en koude worden meer en meer lokaal geproduceerd, verbruikt en verhandeld via smartgrids.
Met de opkomst van nieuwe technieken om energie ook op te slaan wordt de energiepositie van vastgoedeigenaar interessant. De koppeling van zeer energiezuinige gebouwen met duurzame energieopwek en energieopslag, maakt dat een vastgoedeigenaar straks energieproducent gaat worden. Dankzij verdere integratie van energie-opwek, -opslag en -verbruik wordt het verbruik afgestemd op het moment dat er een overschot aan energie is. Zo zal de wasmachine overdag gaan draaien omdat dan via PV-installaties extra elektriciteit beschikbaar is.
Binnen 10 jaar energieneutraal
Al met al is de verwachting dat ook bestaande gebouwen binnen 10 jaar energieneutraal worden (nieuwbouw al over 5 jaar). Vanuit Europese wetgeving zal dit worden opgelegd. Verwacht wordt dat WKO een van de belangrijkste onderdelen zal zijn omdat dit een van de basissystemen is voor energieopslag. Hierbij wordt fantastisch gebruikgemaakt van een van de waardevolste assets van Nederland: de ondergrond (zie ‘Van Gasbel naar Waterbel’). Deze opslagtechniek wordt straks ook gebruikt voor andere energieopwekkers zoals zonnecollectoren of restwarmte of -koude uit een gebouw. Een WKO heeft daarom een zeer belangrijke waarde voor de vastgoedeigenaar en voor de eindgebruikers.
Waarom WKO verkopen?
Een veelgehoord argument waarom vastgoedeigenaren hun WKO in de verkoop doen, is dat de WKO-techniek te complex is geworden en nieuwe regelgeving gaat handhaven op efficiënt gebruik van deze techniek. Ook zijn veel installaties niet goed ontworpen, gerealiseerd of beheerd. De vastgoedeigenaar of zijn beheerder is het niet gelukt dit goed te organiseren en neemt zijn verlies. Een verkoop levert immers aanzienlijk minder op dan de boekwaarde.
Een ander argument is dat energie geen kernactiviteit is. Echter, wil een vastgoedeigenaar straks een energieneutraal gebouw en dient de eindgebruiker hiervan te profiteren, dan hoort een WKO onderdeel te zijn van de totale strategie en aanpak om naar energieneutraliteit te komen. Bij verkoop gaat het eigendom over naar een exploitant, waarbij de vastgoedeigenaar de regie over zijn energiekosten in principe kwijt is. Immers, de prijs voor energie wordt langjarig contractueel vastgezet waardoor een exploitant deze installatie kan financieren. Verder is een exploitant in de basis niet betrokken bij de rest van de installatie zodat een integrale aanpak om tot een energieneutraal gebouw te komen niet lukt.
WKO onderdeel van vastgoedstrategie
Vanuit ervaring met meerdere exploitaties, verschillende prestatiecontracten en diverse vastgoedstrategieën, weten we hoe lastig het een goede keuze te maken. Ik pleit ervoor dat een WKO, of elke andere energieopwekinstalllatie als zonnecellen of biomassa-ketel, onderdeel wordt van de totale energie- en vastgoedstrategie van een vastgoedeigenaar. De korte termijn gedachte om een WKO als losse asset van een gebouw te verkopen kan over een paar jaar verkeerd uitvallen. Met ervaren partijen die vanuit een economische eigenaarsrol opereren zonder juridisch eigenaar te zijn, is het eenvoudig te organiseren om deze duurzame installaties goed te beheren. Door een integrale benadering levert dit een asset met toekomstperspectief op voor de vastgoedeigenaar én de eindgebruikers.
Ir. Jan-Maarten Elias MBA, Directeur Unica Ecopower, specialist in energie efficiëntie, duurzame energie en energie opslag