In Nederland is de kantorenvoorraad kwantitatief in plaats van kwalitatief. De voorraad is technisch verouderd, heeft in veel gevallen een waardeloze uitstraling en een slecht comfort. Reden voor de Brink Groep om de Financiële Quickscan Duurzaamheid (FQD) voor bestaand vastgoed te ontwikkelen.

Door de steeds verder aangescherpte wet- en regelgeving, zoals het duurzaam inkoopbeleid en het toevoegen van duurzaamheid als pijler binnen het nieuwe bouwbesluit, maar ook door de inzet van het energielabel voor vastgoed zijn de tekenen zichtbaar dat de focus vanuit de overheid steeds meer op het verduurzamen van de bestaande vastgoedvoorraad komt te liggen. Van nieuwbouw is, mede door de economische malaise van dit moment, nog nauwelijks sprake.

Kortom, de vraag van morgen is geen uitbreidingsvraag maar een vervangingsvraag. Vanuit deze optiek heeft Brink Groep de Financiële Quickscan Duurzaamheid (FQD) voor bestaand vastgoed ontwikkeld. De Quickscan geeft een gebouweigenaar in de initiatieffase inzicht in de financiële consequenties van het verduurzamen van het vastgoed.

De FQD biedt inzicht in de kosten, kwaliteit en opbrengst van duurzame technische maatregelen over de gehele levenscyclus. Dit leidt tot rationele besluitvorming.

Veranderende houding overheid
De huidige bouwsector verkeert in een malaise door de economische crisis. De nieuwbouwproductie is vrijwel tot stilstand gekomen, jaarlijks wordt er minder dan 1% aan de totale voorraad toegevoegd. Het antwoord van het vraagstuk duurzaamheid zal daarom in de bestaande voorraad gezocht moeten worden.

Binnen de gebouwde omgeving ligt de focus op kantoren. De kantorensector is er slecht aan toe en kent een leegstandspercentage van meer dan 15%. In sommige delen van Nederland, bijvoorbeeld in Amsterdam, ligt dit percentage nog hoger. Oorzaken hiervan zijn onder andere de kredietcrisis, de toenemende werkloosheid, de vergrijzing, de flinke afname van de voorraadbezetting door het steeds efficiënter werken en een beleid met regelgeving vanuit de overheid die hier onvoldoende adequaat op reageert.

Ook de vooruitzichten zijn niet positief, met als gevolg dat er in plaats van een uitbreidingsvraag steeds specifieker gekeken moet worden naar de vervangingsvraag. Er moet geen nieuwbouwbeleid maar voorraadbeleid worden gevoerd.
De Nederlandse overheid heeft in de afgelopen jaren steeds meer en gerichter doelen gesteld voor het verduurzamen van de bestaande voorraad. De eerste stap is het 'duurzaam inkoopbeleid' met als doel alle bestaande gebouwen te verbeteren naar energielabel C of een verbetering van minimaal twee labelstappen. En dit is pas het 'voorzichtige' begin!

Hard vesrsus zacht
Het energieverbruik van een kantoor komt voor het grootste deel, circa 80%, tot stand in de gebruiksfase. Het enorme gebruik, veelal van fossiele brandstoffen, is nodig voor de opwekking van de energie voor verwarming, koeling, ventilatie en verlichting van gebouwen. Het energieverbruik moet verminderd en verbeterd worden om dit probleem op te lossen.

Reductie van energieverbruik kan door het toepassen van duurzame technische maatregelen, in sommige gevallen wel tot 60%. Verbetering van energieverbruik kan door gebruik te maken van meer duurzame energiebronnen zoals wind, water en zon. Naast de financiële gevolgen spelen bij duurzaamheid ook de bijkomende of 'zachte' effecten een belangrijke rol. Duurzaamheid als middel voor het verbeteren van het imago, het verbeteren van het binnenklimaat voor de gebruikers, het verhogen van de waarde van de portefeuille en het vergroten van de flexibiliteit zijn hiervan voorbeelden. Maar met name het verlagen van het afzetrisico is voor een gebouweigenaar van groot belang!

Voorbeelden waarbij deze zachte factoren een doorslaggevende rol hebben gespeeld, zijn de revitalisatie van projecten als Westraven te Utrecht en het Ministerie van Financiën te Den Haag. Beide duurzaam gerenoveerd, waarbij de ambitie van de opdrachtgever primair realisatie van een beter werk- en leefklimaat en verbetering van het imago was. Opmerkelijk is dat er in mindere mate gestuurd is op de initiële investering.

Kortom er is een sterk toenemende vraag naar duurzaamheid in de vastgoedsector. Maar ook vanuit maatschappelijk oogpunt is het noodzakelijk om te verduurzamen.

Eigenaar versus gebruiker
Het is noodzakelijk, dat er meer inzicht in de financiële consequenties komt. De FQD biedt deze mogelijkheid. De quickscan maakt voor gebouweigenaren, denk hierbij bijvoorbeeld aan institutionele beleggers of woningcorporaties, duidelijk of het gebouw voldoet aan de gewenste ambities en eisen. Hierdoor kunnen strategisch juiste keuzes worden gemaakt over het behouden, revitaliseren of het eventueel afstoten van bestaand vastgoed.

Het model maakt een vertaling van duurzame technische maatregelen in kosten, kwaliteit en opbrengst. De uiteindelijk output is zowel interessant voor de gebouweigenaar als voor de (toekomstige) gebruiker. De eigenaar van een gebouw is veelal geïnteresseerd in het rendement van de investering, de terugverdientijd en de energiebesparing per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Voor een gebruiker kan de huurprijsstijging inclusief energienota, versus de huurprijs van de 'standaard' huurprijs, inzichtelijk worden gemaakt. Door het renoveren van een bestaand gebouw wordt ook de levensduur verlengd. Dit geldt voor zowel kantoren als woningen.

Het ontbreken van inzicht in de financiële gevolgen van de technische maatregelen bij de verduurzaming van bestaand vastgoed heeft ertoe geleid dat er tot nu toe slechts weinig initiatieven gerealiseerd zijn.

Auteurs
ir. J. (Jim) Teunizen PDEng (1978) is werkzaam als adviseur Project- en Gebiedsontwikkeling bij Brink Groep. Hij studeerde Techniek & Maatschappij en Architectural Design Management Systems aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens rond hij zijn opleiding Rechtsgeleerdheid aan de Universiteit van Tilburg af in 2010. (j.teunizen@brinkgroep.nl)

ing. W. (Woud) Jansen (1979) startte na het afronden van zijn opleiding Bouwkunde in 2005 als kostenadviseur bij Brink Groep. Woud is als duurzaamheidadviseur de initiator van de Financiële Quickscan Duurzaamheid, de tool om een vertaling te maken van duurzaamheidconcepten naar investeringskosten en een BREEAM score. (w.jansen@brinkgroep.nl)