In het stadscentrum van Eindhoven krijgen 7 gemeentelijke gebouwen een duurzame vernieuwing. Door middel van het programma Slim Verduurzamen is budgetzekerheid en het ontschotten van budgetten gegarandeerd. "Hierdoor kunnen we in 10 jaar tijd € 10 miljoen extra vrijmaken voor verduurzaming."

In dit tijdsbestek moeten de panden toekomstbestendig verduurzaamd worden binnen een sluitende businesscase. Na een innovatieve aanbestedingsprocedure is  !MPULS in 2016 hiervoor geselecteerd. Brink Management / Advies (onderdeel van Brink Groep) inventariseerde de mogelijkheden op basis van de uitgesproken ambities van de gemeente. Dit is geland in een referentieplan en aangeboden in de vorm van een Alliantie. “De alliantiegedachte is gestoeld op vertrouwen en gelijkwaardigheid”, zegt senior consultant Tristan Kunen van Brink Groep. “Hierbij is het essentieel om open en eerlijk te communiceren waardoor begrip ontstaat voor elkaars belangen, maar het gezamenlijk belang altijd het leidend principe is”, voegt senior manager vastgoedadvies Joost van der Werf toe. 

Flexibel en budgetzekerheid

Om de uitdagingen op de juiste manier in te vullen besloot Eindhoven samen met !MPULS een Alliantie te smeden. “We hebben een referentieplan opgesteld waarmee we een prestatie kunnen garanderen. Dit hebben we vastgelegd in 43 KPI’s, waaronder 50% energieneutraal”, weet Kunen. “Daarmee zetten we een stip op de horizon en krijgen we de kans om onderweg gebruik te maken van nieuwe inzichten, technieken, innovaties en ideeën die we in de markt zien. We bieden geen papieren routekaart aan, maar een TomTom die alternatieve routes aanbiedt bij wijzigende omstandigheden en automatisch kaartupdates doorvoert.”

Van der Werf voegt hieraan toe: “Als je deze analogie aanhoudt: in ons Referentieplan staat de route beschreven op basis van de huidige inzichten van bijvoorbeeld de groei van het gemeentelijk apparaat. De organisatie kan groeien en krimpen. Daarom hebben we ook vast twee alternatieve routes beschreven indien dit optreedt. We weten de eindbestemming en we kennen diverse routes naar deze bestemming, maar onderweg gaan we samen de definitieve route bepalen.”

Verregaand verduurzamen kost geld. Wij weten vanuit andere projecten dat budgetzekerheid voor de gemeente een uitdaging vormt. Om die reden kozen we ervoor om budgetten in een programma onder te brengen in plaats van het aanbesteden van losse projecten. Om het programma voor de gemeente financieel werkbaar te houden, krimpt het programmabudget als de gemeente krimpt. “Maar we hebben wel duidelijke spelregels vastgelegd om ervoor te zorgen dat we op de doelstellingen blijven koersen”, vertelt Joost.

In de bovenstaande afbeelding zijn de financiële parameters weergegeven waarbij, vanuit financieel oogpunt, de bovenste twee de belangrijkste zijn. De grafiek linksboven toont de financiële ruimte die resteert op basis van het uit te voeren programma. De resterende ruimte kan nog ingezet worden voor aanvullende duurzaamheidsmaateregelen. De grafiek rechtsboven toont de stand van de onderhoudsvoorziening. Deze moet te allen tijde positief zijn, wanneer dit niet het geval is moet er ingegrepen worden. Bekijk de afbeelding op volledige grootte.

Een ander onderdeel van het plan is het ontschotten van budgetten. “Zonnepanelen plaatsen zorgt voor een lagere energierekening, evenals het extra isoleren van het gebouw. Bij veel renovaties vallen de kosten in post 1 en de voordelen in post 2. In het programmabudget worden de totale budgetten voor huisvesting in één pot ondergebracht. Daarna mag het op een andere manier worden ingezet. Op deze manier wordt er in het belang van de gehele organisatie gedacht.”

€ 10 miljoen extra vrijmaken

Met financial engineering is op basis van de lopende budgetten in 10 jaar tijd € 10 miljoen extra budgetruimte vrijgemaakt. “Het geld dat we binnen de huidige budgetten hebben gevonden zetten we in voor extra verduurzaming”, geeft Kunen aan. Tegelijkertijd moet je rekening kunnen houden met wijzigende omstandigheden zoals sterker stijgende energieprijzen, tegenvallers in exploitatiekosten en technologische innovaties.

“Om deze plussen en minnen in de aankomende jaren op te kunnen vangen in een sluitende businesscase hebben we een rekenmodel op maat ontwikkeld waarin we diverse scenario’s uiteen kunnen zetten. Door de effecten van verschillende keuzes op een rij te zetten zorgen we steeds voor de best passende oplossing.” Het gezamenlijk belang van maximale verduurzaming blijft voorop staan. Daarom is in het programma een Duurzaamheidsfonds ingericht, waarin meevallers worden ondergebracht. “Dit geld blijft ter beschikking van de Alliantie en dient besteed te worden aan verduurzaming”, vertelt Van der Werf. “We blijven het plan samen met de gemeente optimaliseren en komen daarbij tot nieuwe inzichten. Zo onderzoeken we op dit moment of het mogelijk is om aan het einde van de rit op volledige energieneutraliteit uit te komen. Dankzij het Alliantieplan is het stevige fundament hiervoor gelegd.” 

Beeld via: Brink Groep