Auteur: Piet Scheerhoorn
Een echte verrassing voor schoolbestuur Essentius: zonder duurzaamheid in de aanbesteding te vragen, is IKC Ulft een energieneutraal gebouw geworden. Ze daagde de markt uit om een zo goed mogelijk gebouw te leveren voor een vast budget, inclusief 25 jaar onderhoud en energie. Sturen op duurzaamheid was hierbij vanzelfsprekend.
De Oersprong is eind maart 2016 opgeleverd, ruim 10 jaar nadat er in Ulft voor de eerste keer over een nieuw schoolgebouw werd gesproken. Ongeveer 400 kinderen gaan er naar de kinderopvang of krijgen basisonderwijs. Bijzonder is dat in de aanbesteding niet op prijs werd gestuurd, maar op maximale waarde en kwaliteit. Tijdens een bijeenkomst van Bouwstenen voor Sociaal, Essentius en Ruimte OK werd het resultaat getoond en het proces toegelicht.
Zekerheid over exploitatiekosten
Door bevolkingskrimp was er in Ulft ruimte voor 1 nieuw schoolgebouw ter vervanging van 2 oude basisscholen. Gemeente en schoolbestuur wilden onderwijs combineren met kinderopvang en kozen voor een integraal kindcentrum (IKC), dat als naam De Oersprong heeft gekregen. De gemeente Oude IJsselstreek wilde geen opdrachtgever zijn. Essentius wel, maar vooral in een rol als klant, vertelt projectleider John Freriks. “We willen als onderwijsorganisatie geen grote huisvestingspoot hebben. Voor wat betreft het gebouw willen we ontzorgd worden en zekerheid hebben over de exploitatiekosten op de korte en lange termijn.”
Meerwaarde belonen
Samen met adviesbureau M3V zijn de wensen – gebaseerd op de onderwijsvisie – vertaald in een aanbestedingsstrategie. Ze vroeg marktpartijen een gebouw te realiseren, dit 25 jaar te onderhouden en te zorgen voor de energielevering. “Het budget stond vooraf vast”, laat Harry Vedder van M3V weten. “Kom je boven die prijs, dan lig je eruit. Blijf je eronder, dan waarderen we dat niet. We hebben alleen de meerwaarde gewaardeerd die partijen voor dat budget bieden ten opzichte van de basisvraag.” De gunning van de opdracht ging naar Zenzo Maatschappelijk Vastgoed, met name door de manier waarop het gebouw in de toekomst kan worden uitgebreid en toch conceptueel en architectonisch een geheel blijft.
Zonnepanelen wekken alle energie voor De Oersprong op, dat hiermee zelfvoorzienend is.
Sturing op levensduurkosten
Bij een sturing op levensduurkosten kijkt de markt welke maatregelen in die 25 jaren rendabel zijn en hoe ze hun risico's kunnen minimaliseren. Zonder daar expliciet om te vragen, stuurt ze op duurzaamheid. De verplichting om energie te leveren leidde ertoe dat het gebouw energieneutraal is gemaakt met eigen voorzieningen om energie op te wekken. “Die energiecomponent was een uitdaging”, geeft Zenzo-directeur Michiel Wijnen aan. “Factoren als de energieprijs en het energieverbruik van de school kunnen wij niet beïnvloeden. Als dat afwijkt van onze inschattingen draaien wij voor de kosten op. Dat heeft ons ertoe gezet om een slim energieconcept te bedenken.”
Zelfvoorzienend gebouw
De basis van het energieconcept is een zo laag mogelijk energieverbruik. Hiervoor zorgen een warmtepomp en een innovatief ventilatieconcept, dat op heel lage snelheid ventileert. Sensoren zorgen ervoor dat de ventilatoren stoppen als er geen leerlingen zijn of als de ramen open gaan. Zonnepanelen op het dak wekken alle energie op. “Die installaties hebben wij bekostigd, die schrijven we over 25 jaar af. We zijn volledig zelfvoorzienend. Mocht de school meer energie nodig hebben, dan leggen we extra zonnepanelen op het dak”, zegt Wijnen.
We hebben alleen de meerwaarde gewaardeerd die partijen bieden voor het budget, dat vooraf vast stond'
Harry Vedder, M3V
Sturen op prestaties bij een tamelijk krap budget heeft veel opgeleverd. De partijen volgden een integraal ontwerptraject, waarbij Essentius de opdrachtnemer veel vrijheid en vertrouwen heeft gegeven. “Bij een traditioneel proces had de school over alles moeten meebeslissen en tot op de cent nauwkeurig moeten volgen wat alles zou kosten”, licht Vedder toe. “Nu vond dat proces heel sterk aan de opdrachtnemerskant plaats. Natuurlijk hebben we het samen met de school gevolgd; we hebben ons ermee bemoeid en de eindoplossing getoetst voordat we het gebouw hebben overgenomen. Maar die gegarandeerde prestatie stond centraal. Voor het schoolbestuur is dit een veel simpeler proces.”
Vrijheid om naar goede oplossingen te zoeken
Ook Zenzo is blij met dit eenvoudige proces. Door een functionele uitvraag, een vast budget en af te zien van gedetailleerde op de oplossing gerichte technische specificaties ontstaat meer vrijheid voor de aanbieder om naar eigen goede oplossingen te zoeken. Er zijn wel enkele harde contractuele voorwaarden opgesteld, zoals over het bedrag dat de school per maand betaalt voor onderhoud en energie, de temperatuur in het gebouw en de hoeveelheid gebruikte energie. “Het is een overzichtelijk en helder contract. Dat vinden wij belangrijk”, aldus Wijnen.