Volgens de Rijksoverheid staat zo’n 15% van de kantoren in Nederland leeg en waarschijnlijk stijgt dit percentage de komende jaren. In bijna alle gevallen gaat het om gemiddelde gebouwen op gemiddelde locaties. JHK Architecten en adviesbureau ABC Nova zien de herontwikkeling en transformatie van deze voorraad als een grote maatschappelijke opgave.

Opvallend: tijdens het interview spreken architect Annemiek Bleumink van JHK Architecten en managing partner van ABC Nova Nieuwegein Jos Verhulst niet over duurzame aspecten, zoals zonnepanelen, wko-installatie en een EPC van 0,0. “Dit is voor ons niet meer zo bijzonder om expliciet te vermelden”, legt Bleumink uit. “Voor ons zijn dit soort verduurzamingsmaatregelen vanzelfsprekend.”

Aanhaken bij veranderende samenleving

Duurzaamheid zoeken ze inmiddels op een ander vlak. “Aan de ene kant staat een enorme hoeveelheid kantoorgebouwen in Nederland leeg”, vertelt Verhulst. “Aan de andere kant hebben starters moeite om een woonruimte te kopen en zijn er steeds meer 1-gezinshuishoudens. Daarnaast komen er steeds meer mensen van wie hun pensioenen ontoereikend zijn en daarom kleiner gaan wonen. Wonen op een kleiner oppervlak is een groeimarkt.”

De visie van ABC Nova en JHK Architecten: van bezit naar gebruik.

Dit soort gebouwen transformeren van kantoor- naar woonruimten is slechts stap 1. Bleumink en Verhulst zien namelijk een veranderende samenleving en willen hierbij aanhaken. “De arbeidsmarkt verandert van vast naar flex, de economie verschuift van bezit naar delen en de blik op de wereld verandert van mondiaal naar lokaal”, licht Verhulst toe. “Daarom willen we in de woongemeenschap ook van bezit naar gebruik.”

Locatie mede bepalend voor restwaarde

Deze andere manier van wonen gaat volgens Bleumink vooral op bij gemiddelde, minder unieke locaties. De Rotterdamse Prinsenpoort is hiervan een goed voorbeeld. “Deze kantoorstrip ligt in een grote woonwijk, in de buurt van het openbaar vervoer en de A16.”

Juist om deze redenen vinden beide partijen de 3 kantoorgebouwen van Prinsenpoort interessant om te transformeren en te herontwikkelen tot ‘De Prins van Rotterdam’, geeft ze aan. “Bij ieder gebouw moet je de afweging maken tussen sloop of hergebruik. Dit wordt mede bepaald of het gebouw zonder al te veel ingrepen kan worden aangepast. Uit idealisme behouden we het liefst zo veel mogelijk wat we hebben, maar helaas is dat niet altijd mogelijk.” Verhulst valt haar bij: “Het gaat om de restwaarde van een gebouw. Behalve de boekwaarde is ook de locatie bepalend.”

Daarom denkt Bleumink dat de 4 grootste Nederlandse steden – Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht – hierin een belangrijke rol gaan spelen. “Maar veel belangrijker is hoe om te gaan met gebouwen, die in de rest van Nederland leeg staan. Wij vinden dat we met onze samenwerking en met onze ketenpartners het gereedschap in huis hebben om naast het bedenken dit concept ook te realiseren. Daar liggen de echte uitdagingen.”

Spil van de wijk

Volgens Verhulst dient het getransformeerde kantoorpand de spil van de wijk te worden. “In de onderste verdieping komt een restaurant met terras: horecavoorzieningen werken namelijk altijd als een magneet.” Daarnaast krijgt het gebouw een groot aantal gemeenschappelijke ruimtes, die de bewoners en wijkgenoten kunnen gebruiken als garage, atelier en werkplaatsen. “Dat zijn functies die in een woonhuis vaak weinig worden gebruikt”, vertelt Bleumink. “Het idee hierbij is om gereedschap te delen en de studeerkamer te verplaatsen naar aangename werkplekken.”

'De Prins van Rotterdam' volgens ABC Nova en JHK Architecten.

In de overige verdiepingen komen lofts en woonruimten van verschillende grootte. “Zo bieden we mensen een betaalbare manier om van veel mogelijkheden gebruik te maken”, verklaart ze. “Zo krijgen de bewoners meer voor minder: ze kopen een appartement van 50 m² en delen in het totaal 1.600 m² aan gemeenschappelijke ruimten. Hierdoor gaan hun kosten naar beneden.”

In 9 maanden uitvoerbaar

Deze visie deelden ABC Nova en JHK Architecten voor het eerst met de wereld tijdens de Provada. Op het Transformatieplein presenteerden verschillende partijen daar hun ideeën over onder meer de Prinsenpoort. Tot op heden is het nog niet duidelijk of de Prinsenpoort een nieuwe functie krijgt. Verhulst is er echter klaar voor. “Afgezien van het regelen van vergunningen kunnen we dit idee in 9 maanden uitvoeren.”

De huidige Prinsenpoort in Rotterdam.

Foto bovenaan: Jos Verhulst en Annemiek Bleumink voor de kantoorgebouwen van de Rotterdamse Prinsenpoort: "Van bezit naar delen."