Wie een duurzaam gebouw wil ontwikkelen, kan daarvoor de 5F-methode gebruiken die gebaseerd is op vijf verschillende levensduren van dat pand. Daarbij gaat het dus over meer dan alleen de milieubelasting. Om de ideale situatie voor dat gebouw te creëren, dienen de vijf F’s zoveel mogelijk op elkaar te worden afgestemd. Hans Hidden, die eerder een uitvoerig pleidooi hield voor woonwerkgebouwen, praat je bij over ‘isochroniteit’.

Een gebouw kent verschillende levensduren die samen het antwoord geven op de centrale vraag die Hans Hidden beantwoordt: wanneer is een gebouw duurzaam? In zijn woorden luidt het antwoord: “Een gebouw moet veilig zijn, moet functioneren, moet kunnen concurreren in de markt en niet verliesgevend zijn, een kleine footprint hebben en moet, indien mogelijk, ook fiscaal voordeel opleveren.” In een notendop heeft Hidden hier direct alle vijf levensduren, de vijf F’s, al benoemd. We stellen ze graag aan je voor:

5F-methode

• Fysieke levensduur
• Functioneel-economische levensduur
• Financieel-economische levensduur
• Fijn* milieutechnische levensduur
• Fiscale levensduur

(*Fijn staat hier voor gedetailleerd.)

Gekoppeld aan deze 5F-methode introduceert Hidden het begrip ‘isochroniteit’. Lopen de vijf levensduren gelijk op, dan spreekt men van isochroniteit, uitgedrukt in jaren. Bij duurzaam vastgoed is het dus zaak te streven naar het op elkaar afstemmen van een aantal soorten levensduren.

“De duurzaamheid van een gebouw gaat dus niet zomaar over het begrip ‘duurzaam’ op basis van een zekere maatschappelijke visie of het sausje dat iedereen eroverheen giet”, aldus Hidden. “Een duurzaam gebouw op basis van de 5F-methode is voornamelijk gebaseerd op wetenschappelijke logica.”

Rendement

Het gaat in dit verhaal om de integratie van verschillende levenscycli en waarderingsmethoden, om een optimale isochroniteit te bereiken en wel zonder rekening te houden met het financieel rendement (de percentuele opbrengst van de investering per tijdseenheid gerekend in geldeenheid. “Daarnaast kennen we het intern rendement en wel met uiteenlopende eenheden”). Met deze randvoorwaarde sluit de 5F-methode goed aan bij het denken in termen van ‘milieu, mens en markt’, aldus Hidden (people, planet, profit).
“Wil je een duurzaam gebouw realiseren, dan gaat het niet alleen om de ‘fijn milieutechnische levensduur’. Het is zaak de eerdergenoemde levensduren op elkaar af te stemmen en dat doe je bij voorkeur in de initiatief- en ontwerpfase via het Programma van Eisen (PvE; red.). In de aanbestedingsfase ben je daar ruimschoots te laat mee.”
Hidden gaat hieronder dieper in op de verschillende type levensduren.

Fysieke levensduur

“Bij de fysieke levensduur van een gebouw kijkt men naar de eigenschappen van de essentiële bouwdelen. Dit zijn die delen die een noodzakelijk dragende en/of scheidende functie hebben. Dan moeten we denken aan de dragende ruwbouw inclusief fundering en aan de schil. Een lijst van essentiële bouwdelen kan in het PvE worden opgemaakt als leidraad voor de fysieke levensduur. Van ieder essentieel bouwdeel op deze lijst kunnen de fysieke eigenschappen worden gewaardeerd met behulp van bestaande wetten, besluiten en verordeningen. Ook is er een vergunningenstelsel en een op schrift gesteld aanschrijvingsbeleid met handhavingsbesluiten waarnaar gekeken kan worden.

De fysieke levensduur van een essentieel bouwdeel eindigt wanneer de fysieke eigenschappen van dat bouwdeel niet meer voldoen aan de hiervoor geldende en door de overheid opgelegde eisen van veiligheid. Deze eisen zijn vaak vastgelegd met behulp van de zogenaamde NEN en zijn te vinden in bijvoorbeeld de Woningwet, het Bouwbesluit en de Model Bouwverordening. Alle essentiële bouwdelen van het vastgoed moeten zo worden beoordeeld, want alleen dan kan de fysieke levensduur van het gehele vastgoed worden bepaald.

Wil je de fysieke levensduur van een gebouw verlengen, dan kijken de juridisch eigenaar, belegger of financier vooral naar de kortste fysieke levensduur. Dat is altijd de primaire levensduur als essentiële voorwaarde voor het welslagen van de afstemming van alle levensduren. Die verlenging van de fysieke levensduur heeft alleen zin als ook de isochroniteit, dus de volledige afstemming, daardoor verbetert. Je kunt de isochroniteit echter ook bekijken vanuit andere participanten in het bouwproces, zoals de gebruiker, aannemer of wetgever. Dan gaan de andere levensduren een belangrijkere rol spelen. Behaalt bijvoorbeeld een concurrerend gebouw in de buurt veel betere energieprestaties, dan daalt de functioneel-economische levensduur van jouw gebouw. Dat gaat dan ten koste van de isochroniteit en dus van de duurzaamheid van je pand.

In deze grafiek bedraagt de isochroniteit 25 jaar (de fiscale levensduur is optioneel).

Functioneel-economische levensduur

Bij deze levensduur spelen meerdere participanten en dus overwegingen in het bouwproces een rol, zoals:

• De bouwkundige
  werkt met een functioneel PvE dat aangeeft welke functies het vastgoed moet vervullen bij instandhouding en het voorgenomen gebruik.
• De commercieel econoom
  let op de marktpositie van het vastgoed, de markttechnische aspecten (prijskwaliteitverhouding).
• De bedrijfskundige
  kijkt naar de afschrijving van de investering in het vastgoed.
• De financieel econoom
  is geïnteresseerd in de vraag of de kosten de baten niet te boven gaan.

De bouwkundige definieert de functionele levensduur als de periode waarin het vastgoed kan voldoen aan de eisen en wensen van een bepaald soort gebruiker zonder dat het vastgoed wordt aangepast. Hij schat de functioneel-economische levensduur vanuit het PvE, rekening houdend met het toekomstige gebruik van het gebouw. Deze levensduur eindigt wanneer de gebruiker zijn eisen en wensen verandert. Als dit vastgoed een ruimtelijke en technische flexibiliteit bezit, bestaat de mogelijkheid om deze levensduur te verlengen.

De commercieel econoom kijkt vooral naar de verhouding tussen prijs en kwaliteit en betitelt vastgoed als niet courant, wanneer er op die locatie een aanmerkelijk beter alternatief voorhanden is. Het begrip kwaliteit is hier gerelateerd aan het bevredigen van behoeften. Deze behoeften kunnen bijvoorbeeld esthetisch, affectief, symbolisch en verder ook sociaal, cultureel en maatschappelijk zijn ingegeven.

De bedrijfskundige kijkt met name naar de fiscale levensduur (lees aldaar).

De financieel econoom kijkt met name naar de financieel-economische levensduur (lees aldaar).

Vanuit de economische eigenaar bekeken eindigt de functioneel-economische levensduur van vastgoed op het moment dat vastgoed de gebruiksbehoeften van deze eigenaar niet meer structureel voldoende kan bevredigen en/of wanneer er voor deze eigenaar een, markttechnisch gezien, aanmerkelijk beter alternatief voorhanden is.

Financieel-economische levensduur

De juridisch eigenaar, de belegger en de financier kunnen een eis stellen aan de percentuele opbrengst van de investering per tijdseenheid en de terugverdientijd. Bij isochroniteit mét berekening van financieel rendement kijken deze participanten primair naar de kapitaalwaarde binnen een vooraf bepaalde periode, bijvoorbeeld veertig jaar. De kapitaalwaarde is de som van de contant gemaakte periodieke kasstromen, waarbij rekening kan worden gehouden met de oorspronkelijke investering, de inflatie en de rentedoorberekening.

De financieel-economische levensduur wil wel eens worden verward met de simpele terugverdientijd. Bij dat laatste gaat het om de tijd waarin de oorspronkelijke investering is terugverdiend. Bij het optellen van de periodieke kasstromen, ter bepaling van de terugverdientijd, kan men wel of niet rekening houden met de inflatie en/of met de rentedoorberekening.

In dit artikel wordt echter gekozen voor isochroniteit zónder berekening van financieel rendement en dus zonder berekening van de kapitaalwaarde. De hoogte van de investering en de percentuele opbrengst van de investering per tijdseenheid worden dus níet meegenomen, maar wel de kosten van onderhoud en de mogelijke baten. De kosten van onderhoud worden gemaakt voor het in stand houden van het gebouw in de staat waarin het vlak na de bouw is opgeleverd. De kosten voor verbetering doen niet mee.

Bij isochroniteit zónder berekening van financieel rendement zakt de financieel-economische levensduur terug, wanneer de kosten van instandhouding structureel de mogelijke baten te boven gaan.

Fijn milieutechnische levensduur

Met ‘fijn’ wordt bedoeld: gedetailleerd en voornamelijk wetenschappelijk onderbouwd. Het gaat hier om de houdbaarheidsdatum van een fijn milieutechnisch ‘totaallabel’, dat kan bestaan uit diverse deellabels of modules. Bij deze labelling moet gekeken worden naar de totale milieubelasting tijdens de bouw, exploitatie en sloop. Het gedrag van gebruikers tijdens de exploitatie is ook een belangrijke factor.

Je kunt in plaats van een totaallabel ook de levenscyclusanalyse inzetten. Deze methode is tamelijk ingewikkeld, maar geeft wel een volledige en juiste waardering. Tegenwoordig wordt in dit verband ook wel gerekend met de MKI-waarde - in euro’s - van bouwproducten. Lang geleden werd dat de ‘milieu-index’ genoemd, die je moet kwantificeren om de richting te bepalen van de milieubelasting. We letten dan vooral op de mate van het voorkomen van alle niet te prefereren, onomkeerbare gevolgen, zodat er een duurzame toekomst wordt gegarandeerd voor de komende generaties. Deze zogeheten defensieve kosten bepalen de hoogte van de milieukosten in de exploitatieberekening.

Een belangrijke vraag hierbij is of het natuurlijke milieu de veerkracht heeft om bepaalde milieuschade te kunnen herstellen? En is er sprake van een labiel of stabiel evenwicht? Niet te prefereren is dan radioactiviteit, grondwaterverontreiniging en bepaalde negatieve klimaatveranderingen.

Uiteindelijk zal het totaallabel de som zijn van bepaalde modules, waarbij het gewicht van iedere module wordt bepaald door wat verplicht is gesteld en/of wat de ongeschreven norm is. En dat mede afhankelijk van wat in de maatschappelijke discussie als ‘verantwoord’ wordt gezien. Het voordeel van modules of de deellabels is dat je niet steeds het complete label dient vast te stellen, maar dat je kunt volstaan met een aanpassing van één module waarbij een nieuw deelcertificaat wordt uitgereikt met vermelding van het jaar waarin dat gebeurt. Een Energielabel A dat is afgegeven in 2000 kan 25 jaar later mogelijk slechts overeenkomen met Label C.

De fijn milieutechnische levensduur van een vastgoedproject eindigt wanneer het totaallabel of de daarbij behorende waarde of score structureel te min wordt bevonden. Er treedt dan in het totaal van de deellabels, tijdens de bouw, exploitatie en sloop, een hogere milieubelasting op dan verantwoord wordt geacht.

Fiscale levensduur

Bij de fiscale levensduur kijken we naar het behalen van belastingtechnische voordelen uit afschrijvingen en naar andere financiële voordelen, zoals subsidies, gunstige financieringsvormen of andere stimuleringsregelingen. Belastingtechnische voordelen worden in de kasstroom behandeld als inkomsten. Deze verhogen het verschil tussen de inkomsten en de uitgaven (zie Financieel-economische levensduur; red.).

Bij subsidies wordt eerst geïnvesteerd om daarna het belastingtechnische voordeel te halen. Of dat voordeel de investeerder toekomt, is niet direct zeker. Er zijn namelijk verschillende subsidievormen. Een objectsubsidie is gekoppeld aan het vastgoedobject en de eigenaar, een subjectsubsidie aan de gebruiker. Sommige subsidies worden gespreid in de tijd uitgekeerd en de hoogte van een subsidie kan onderhevig zijn aan de grillen van de politiek. Zo is ook de huurtoeslag ontstaan, een regeling die alles in zich heeft om te ontsporen, zodat in dit verband nu ook weer wordt nagedacht over het instellen van een objectsubsidie.

De fiscale levensduur bij vastgoed eindigt wanneer er niet meer wordt afgeschreven op de vaste vastgoedactiva die voor het berekenen van de belastbare winst worden gebruikt en/of wanneer er met betrekking tot het vastgoed geen belastingtechnisch voordeel meer gehaald wordt uit subsidies, gunstige financieringsvormen of uit andere stimuleringsregelingen.

Subsidies en belastingen worden meegenomen in de bepaling van de financiële levensduur. De Belastingdienst geeft echter zelden bij voorbaat de zekerheid dat een bepaald belastingtechnisch voordeel ook daadwerkelijk zal worden behaald. Daarom is de fiscale levensduur optioneel. De fiscale levensduur geeft overigens wel de nodige extra informatie, mogelijk belangrijk voor het inzicht in de bepaling van isochroniteit.

Kortom

Wie een duurzaam gebouw wil ontwikkelen, kan daarvoor de 5F-methode gebruiken die is gebaseerd op vijf soorten levensduren van dat pand. Daarbij gaat het over meer dan alleen de belasting op het natuurlijk milieu. Om de ideale situatie voor dat gebouw te creëren, dienen de vijf F’s zoveel mogelijk op elkaar te worden afgestemd.”

Tekst: Hans Hidden