De realisatie van studentenhuisvesting in opdracht van woningcorporatie Woongoed Middelburg werd het eerste nieuwbouwproject onder de vlag van Van Wijnen in de provincie Zeeland. Het bood meteen een goede gelegenheid om de kennis en kunde van de bouwer op het gebied van de UAV-GC contractvorm te tonen.

Lange tijd was het stuk grond dat grenst aan het kanaal en het spoor in Middelburg onverhard en braakliggend terrein. Totdat woningcorporatie Woongoed Middelburg in overleg met de gemeente besloot om er huisvesting voor studenten te realiseren.
Dit project vormt tevens het sluitstuk van de revitalisering van de Kanaalzone. De corporatie speelt hiermee in op de komst van meer studenten door uitbreiding van het onderwijsaanbod in Middelburg. De gemeente zet daarmee een volgende stap in de ambitie om uit te groeien tot een echte onderwijsstad.

Studentenhuisvesting Middelburg

De opgave waar Woongoed voor stond was complex. Niet alleen door de ligging naast het spoor, maar ook door de omvang van de bouwlocatie, die niet groter is dan een spreekwoordelijke ‘postzegel’. De totale bouw omvat drie complexen met 119 appartementen. Daarnaast komen er onder en tussen de gebouwen 48 parkeerplaatsen voor auto’s en circa 240 parkeerplaatsen voor fietsen. De gebouwen zijn straks all electric. Na de realisatie nemen 236 studenten er hun intrek.

Woongoed zocht een partner die op basis van een UAV-GC contract de samenwerking wilde aangaan. Voor Van Wijnen was dat om twee redenen een mooie uitdaging. Het was het eerste nieuwbouwproject onder de vlag van de bouwer in de provincie Zeeland. En een UAV-GC contractvorm is voor Van Wijnen een kans om hun kennis en kunde te laten gelden.

Beheersbaarheid complexiteit

Bas Rooze, projectleider namens Woongoed Middelburg (foto rechts), vertelt waarom de corporatie destijds koos voor een UAV-GC contractvorm. “Bouwprocessen zijn tegenwoordig steeds ingewikkelder en dat vraagt specifieke kennis van een opdrachtgever. Bouwwerken moeten functioneel, technisch en economisch voldoen aan steeds strengere eisen. Beheersbaarheid van deze complexiteit is noodzakelijk. Eén contractpartner is dan prettig. Bovendien wilden wij vroegtijdig in het proces inzicht in de totale kosten.” Een geïntegreerde contractvorm, zoals UAV-GC biedt dan uitkomst.

“Wij waren op zoek naar een partner die verantwoordelijkheid durfde te nemen én aankon”, vervolgt Rooze. Een UAV-GC contract vraagt echt andere expertise van een partner dan de ‘traditionele’ contractvorm UAV. Volgens Rooze dus niet iets wat elke bouwer kan.

Wat zijn dan precies de verschillen? “Bij een UAV contract krijg je alle stukken aangeleverd en weet je als bouwer precies wat je moet doen”, vertelt Ruud van de Rijzen, projectvoorbereider bij Van Wijnen. “Bij een UAV-GC contract neemt de bouwer de verantwoordelijkheid en risico’s voor de bouw én voor het ontwerp op zich. De opdrachtgever formuleert alleen uitgangspunten voor het ontwerp, zoals een Programma van Eisen. Simpel gezegd betekent het dat je niet alleen de uitvoering doet, maar ook een ontwerp maakt en laat zien hoe je dat gaat doen. Dat is een hele verantwoordelijkheid.”

Van de Rijzen straalt als hij vertelt dat het een geweldige uitdaging is om ‘waar te maken wat wij bedacht hebben’. “Wijzen naar een ander is er niet meer bij”, zegt hij lachend. “Het neemt niet weg dat wij ook externe adviseurs in huis hebben gehaald om met ons mee te denken, onder wie een verkeerskundige voor het verkeersplan en een bouwfysicus voor de energetische opgave. We hebben de collega’s die de renovatie van Gebouw Atlas van de TU/e in UAV-GC contractvorm hebben uitgevoerd ook ingeschakeld. Overal in het land zit kennis. Dat is het voordeel van een grote netwerkorganisatie als Van Wijnen.”

Rol op afstand

Met de keuze voor een UAV-GC contract kiest Woongoed Middelburg voor een rol die meer op afstand is. Waarbij Woongoed zich in mindere mate actief bemoeit met de invulling van het technisch ontwerp, projectmanagement en kwaliteitsmanagement. Je zou kunnen zeggen dat de opdrachtgever met een dergelijk contract de opdrachtnemer vraagt te ‘ontzorgen’.
“Het ontzorgen was ons wat waard in dit project”, vervolgt Rooze. “Omdat het voor ons beide een ontdekkingsreis is, hebben we in gezamenlijkheid besloten een meer hybride vorm van samenwerking te kiezen. Waarbij wij in het voortraject vaker dan in eerste instantie was beoogd, aangehaakt werden en regelmatig samenkwamen om over detailleringen te sparren.” Van de Rijze onderstreept dat: “We hebben bewust de samenwerking opgezocht. Dat zorgde ervoor dat we het tempo erin konden houden én het bleek goed voor de relatie.”

Waarom dit type contract nog zo beperkt wordt toegepast, is voor Rooze gissen. “Het kan zijn dat opdrachtgevende partijen het lastig vinden om de verantwoordelijkheid uit handen te geven. Je moet een rotsvast vertrouwen hebben in de partij aan wie je de opdracht gunt. Bovendien hangt aan het verschuiven van de risico’s en verantwoordelijkheden een ander financieel kostenplaatje. Daarnaast komt er meer ‘papierwerk’ kijken bij een UAV-GC contract. Daar ontkom je tegenwoordig niet aan. Het is een opmaat naar het nieuwe werken, waarbij steeds meer zaken digitaal gaan.” Zeker met de Wet Kwaliteitsborging in het verschiet.

Het V-model

Bij dit project voor studentenhuisvesting ligt het V-model theoretisch ten grondslag aan de manier van samenwerking en voorziet het in de borging van de uit te voeren werkzaamheden en kwaliteit. Van de Rijze legt uit: “Het komt erop neer dat je achterwaarts toetst, zodat Woongoed op afstand alleen regie hoeft te voeren door controle en acceptatie via de toetsing die wij als opdrachtnemer zelf uitvoeren.”

Dat klinkt als ‘eigen vlees keuren’. “Om dat te voorkomen”, vervolgt Van de Rijze, “hebben wij Seconed ingeschakeld in de Technisch Ontwerp fase [TO; red.]. De ingenieurs en inspecteurs van deze onafhankelijke en gecertificeerde kwaliteitsborger verzorgen een toetsing op de constructieve veiligheid van het bouwwerk. In de TO fase toetsen zij of wij voldeden aan het bouwbesluit en de vraagspecificatie. Tijdens de realisatie vullen wij ons kwaliteitssysteem ook aan met extra kwaliteitscontroles. Een externe controleur toetst op de geleverde bouwkwaliteit. In elke fasen zijn de controleurs de extra paar ogen op de bouw.”

“We hanteren dit V-model om voor alle projectbetrokkenen inzichtelijk te maken hoe de onderdelen worden beproefd. Zo kunnen we vaststellen of het resultaat voldoet aan hetgeen is overeengekomen in het contract. En we borgen het proces en de kwaliteit”, aldus Van de Rijze.

Uitvoering en UAV-GC contract

Volgens Erik Willemse, projectleider bij Van Wijnen (foto rechts), is in de uitvoering van het project merkbaar dat een UAV-GC contract de basis vormt. Willemse: “Op de bouwplaats voeren we veel verschillende controles uit. Naast de visuele controles voeren we metingen op losse onderdelen en samenwerkende onderdelen uit. Wijzingen of veranderingen leggen we vast in voortgangsrapportages die we maandelijks bespreken in de bouwvergadering. Persoonlijk contact is belangrijk en noodzakelijk”, geeft hij aan.

De heren zijn ten slotte na twee jaar samenwerken ook nog steeds blij met elkaar. “De sfeer zegt voldoende. We kunnen nog steeds met elkaar lachen. Ook als het even tegenzit. Dat is belangrijk”, aldus Willemse en Van de Rijze. Rooze knikt instemmend. “De sfeer is erg prettig en de samenwerking verloopt goed. We zetten samen een prachtig en belangrijk project neer. We dragen bij aan een goede woonomgeving en zorgen voor een prettige en veilige start van de studie en studententijd voor de studenten.”