Saint-Gobain, producent van innovatieve oplossingen voor o.a. de gebouwschil en inbouw, maakt zich hard voor een integrale bouwsector. Daarvoor is het bedrijf een onderzoek gestart om te komen tot optimale modulaire scenario’s voor renovatie (kwaliteit verbeteren) en transformatie (aanpassen) van bestaande woningen. Stap één van dit onderzoek, in samenwerking met de sector, is reeds gezet.

​Auteur: Reinoud Schaatsbergen

De bouwsector verandert snel. Om de ambities op het gebied van duurzaamheid en gezondheid te realiseren is een integrale visie, slim samenwerken en meer (digitale) kennisdeling van groot belang.  Daarom wordt het onderzoek Beter Wonen in Nederland samen met specialisten uitgevoerd die elk een eigen domein vertegenwoordigen. Dit zijn: Making Space (welzijn en behoefte van bewoners), W/E (materialen/circulariteit), DWA (energie en installaties) en Arcadis (financieel en samenwerking/contracten). Het team verwacht rond augustus 2021 klaar te zijn. Binnen deze thema’s wordt gestuurd op optimale integrale prestaties voor welzijn, duurzaamheid en Total Cost of Ownership (TCO). 

Op dinsdag 11 mei kwam het onderzoeksteam samen om de uitdagingen en kansen bij het verbeteren van de vastgoedvoorraad te analyseren. Voor wie en met wie doen we dit? Wat is de huidige staat van het vastgoed? Wat kunnen we verbeteren aan het proces en de methode? En vooral: met welk doel wordt dit gedaan? Hieronder volgt een verslag van deze eerste sessie. In de volgende sessies worden ook opdrachtgevers, investeerders, beheerders en uitvoerende partijen uitgenodigd (zie meer informatie onderaan dit artikel). 

Wat komt er op ons af?

Van warmere seizoenen en de impact op CO2-uitstoot tot de veranderende woonbehoefte door onder andere vergrijzing; de verbeteropgave is complex. Saint-Gobain inventariseert daarom allereerst waar we rekening mee moeten houdende komende jaren in relatie tot de huidige kwaliteit (o.a. energiegebruik, wooncomfort, eigendom en type bewoners) en mogelijkheden van het vastgoed. 

Bij deze inventarisatie is het belangrijk rekening te houden met welk doel een renovatie wordt uitgevoerd, stelt Nelleke Nelis van Making Space. Denk aan een uitbouw of optoppen. “Er zijn diverse scenario’s voor het aanpassen van de plattegrond. Vaak komt die voort uit een behoefte, zoals langer thuis wonen. Renovatie volgt dan vanzelf. Verduurzaming lijkt dan een andere opgave, maar dat zou moeten worden geïntegreerd.” Ook zaken als toegankelijkheid en ruimtelijke kwaliteiten mogen niet ontbreken aan deze analyse, stelt het team. 

Een andere tip is om ook rekening te houden met de verschillende financiële potjes die woningcorporaties hebben voor renovatie of transformatie. Worden deze al gecombineerd, gezien de vele opgaves? Volgens Marjan Peppelman van Arcadis verschilt dit per corporatie, maar is het het waard om dit verder te onderzoeken. Dit punt wordt ook meegenomen in de volgende bijeenkomst van het onderzoek. 

Voor wie doen we het? Met wie? En binnen welke kaders?

Renovatie en transformatie kent vele belanghebbenden. Dat begint bij de eigenaar en gebruikers, met daaromheen aanbieders voor energie, kapitaal en praktische oplossingen voor renovatie en transformatie. Dit alles is omkaderd door het beleid van overheden en het algemeen belang voor natuur en maatschappij. Volgens het team moet vooral aandacht worden besteed aan de rol van gemeenten en provincies, want die zijn door het opstellen van de RES en de Transitievisie Warmte erg bepalend in wat er in de wijk en dus aan de woningen uiteindelijk moet veranderen. Des te belangrijker is dit, zegt Rüdiger Drissen van DWA, omdat het op dit vlak nog niet wil schotten. 

“De Transitievisies Warmte moeten allemaal dit jaar gereed zijn”, zegt hij. “Dat gaat waarschijnlijk niet iedereen lukken, want we krijgen nu nog nieuwe aanvragen van gemeentes om ze te helpen. In de transitievisies warmte wordt nog vaak abstract en op conceptniveau gedacht, want men durft door alle belangen niet te snel te concretiseren. ‘Wie betaalt het?’, dat is de hamvraag die wordt ontweken of als een hete aardappel continu wordt doorgeschoven. Laten we daar eens op inzoomen.”

Onderdeel van het antwoord is de reden van de verbeteropgave. Energie, welzijn, gebruikskwaliteit en levensduurverlenging passeren de revue, maar het allerbelangrijkste blijft natuurlijk dat ‘dak  boven je hoofd’. Toch mogen we betaalbaarheid als reden niet negeren. “Zolang de klanttevredenheid er niet onder lijdt, zie ik betaalbaarheid bij corporaties als hoogste goed.” Een middel in deze financiële strijd is het in kaart brengen van de TCO van het renovatietraject, zodat hierin andere (en betere) keuzes kunnen worden gemaakt die meer op lange termijn zijn gestoeld.

Sturen op integrale prestaties

Om het onderzoek behapbaar te houden, heeft Saint-Gobain een reeks prestatie-indicatoren opgesteld waarmee de oplossingsscenario’s uiteindelijk integraal worden gewaardeerd. Het team sleutelde samen aan de invulling van deze indicatoren. Volgens David Anink van W/E Adviseurs is daarbij vooral belangrijk dat er ‘niet gehamerd wordt op termen als gasloos en CO2’. “Die termen slaan niet aan”, zegt hij. “We moeten dichterbij de belangen van bewoners gaan zitten zodat er ook voor hun iets te halen is. Vooral zaken als comfort en geen overlast spreken aan.” Daarnaast zijn zaken als vergrijzing en flexibiliteit belangrijk, maar ook circulariteit lijkt ‘goed te landen bij mensen’, zegt Anink.

Ook de invloed van bewoners moet hoog op het lijstje staan, zo beslist het team. Wat wordt er van bewoners verwacht qua onderhoud en wat kunnen ze zelf regelen of instellen op gebied van installaties? Een ingewikkeld thema, zo blijkt, want volgens Drissen wordt de regelbaarheid ‘onder de motorkap’ steeds complexer. Leveranciers zetten met name in op plug and play concepten en eenvoudigere bediening via bijvoorbeeld smartphones, maar tegelijkertijd wordt het op afstand monitoren, optimaliseren en bewaken van de warmtepompen en stadswarmteunits steeds meer de norm, waarbij het reageren op een storing tot het inplannen van onderhoud op basis van de data digitaal kan worden bepaald of uitgevoerd. 

Voor de bewoners moet het simpel en gebruiksvriendelijk blijven. Een voorbeeld van Anink: “Van een raam open kunnen zetten worden veel mensen al heel blij, omdat je zelf de regie kan voeren.” Hoewel deze flexibiliteit lastig in standaardoplossingen is in te bouwen, mag het niet vergeten worden. Dit is namelijk de basis voor een lange levensduur, lage onderhouds- en vervangingskosten en dus een lage TCO.

Als voorbeeld staat hieronder het dashboard (met prestatie-indicatoren) voor scholen uit Saint-Gobains onderzoek van vorig jaar (download hier de volledige whitepaper). 

Anders samenwerken

Dus, waar in het proces zijn verbeteringen mogelijk? Nelis trapt af met het idee voor een kwaliteitsborgingtraject, iets wat je gezamenlijk oppakt door klantwensen en prestaties te bundelen. Binnen dit traject kun je op basis van periodieke verificatie elkaar op de rit houden. “Samenwerken op een nieuwe manier is daar inherent aan”, zegt ze. De vraag is natuurlijk: hoe borg je dit?

Ook de rest van het team ziet een verandering van de markt als een belangrijke kans. Verantwoording, kwaliteit en tevredenheid worden genoemd als pijlers. Van aansprakelijkheid – het ‘over de schutting gooien – moeten we juist af. Gelukkig zien we steeds meer dat onderaannemers en leveranciers willen meedenken, dus is het een kwestie van alle partijen vroeg bij het proces te betrekken. Daarvoor heb je andere contractvormen nodig. 

Dit onderwerp behoeft verdere uitwerking, zegt Drissen. “Als je een ander proces wil, moet je dat rigoureus aanpakken. Zoals aannemers die in een week of twee woningen neerzetten. Dan is alles namelijk op elkaar afgestemd, maar heb je beperkt maatwerk of flexibiliteit. Geef je iedereen zijn eigen verantwoordelijkheid, dan beperk je jezelf weer in de kwaliteitsborging van de output. Willen we dat? Er zijn hier veel stappen in te maken, het is nu de tijd om ermee te beginnen.” 

Een ander element in het proces is de wijze van afstemming: hoe worden alle individuele producten in de totaaloplossing verwerkt? Garanties bieden is belangrijk, maar vaak wijst men hiervoor naar andere partijen in het proces. Waar begin je om deze afstemming soepel te laten verlopen? Volgens Nelis raakt dit weer het kwaliteitsborgingstraject. “Daarin leg je vast wat je meet, hoe je dat meet en hoe je gezamenlijk de prestaties gaat halen”, aldus Nelis. 

Daarbij verwijst Nelis tevens naar het consumentendossier. Daar gaat de markt mee moeten werken als onderdeel van de Wet Kwaliteitsborging voor Bouwen die op 1 juli 2022 in werking treedt. “Het idee daarvan is dat alle informatie met betrekking tot de (ver)bouw wordt geleverd, zoals tekeningen, toegepaste materialen/producten en garanties. Daarmee laat je zien welke prestaties je hebt en hoe je die behaalt.”

Focus op welzijn 

Na de inventarisatie werden de pijlers waarop het onderzoek zich richt verder ingekaderd. Zo zijn welzijn, duurzaamheid en efficiency de belangrijkste thema’s van Saint-Gobains modulaire oplossingsscenario’s, maar sluiten deze aan bij de beleving van de klanten? Een heldere presentatie van deze thema’s en een duidelijke focus is belangrijk, zegt Drissen, want die bewoner moet telkens centraal blijven. Nelis voegt daaraan toe dat de huidige opzet nog teveel doet denken aan het traditionele proces. Hoe schudden we het op?

“Als je bijvoorbeeld kijkt naar de indicatoren onder welzijn [bijv. beleving, veiligheid, geluid], dan kun je die vertalen naar overlast of afval, maar je kunt ze ook presenteren als wensen”, zegt Nelis. “Dat zou leidend moeten zijn.” Ook tipt Nelis dat de indicatoren onder welzijn en duurzaamheid los gezien moeten worden van efficiency. “Efficiency is namelijk een hulpmiddel om te zorgen dat de prestaties op een efficiënte manier daadwerkelijk gehaald worden, bij voorkeur tegen zo laag mogelijke kosten.”

Een prangende vraag bleef echter: waar start de oplossing? Is dat op vlak van energie, financiering of iets anders? Ook hier lijkt een andere benadering dan traditioneel wenselijk, zegt Nelis. Zij stelde een woningchecklist voor, waarbij consumenten via een lijst aangeven wat zij belangrijk vinden aan de woning. Zo’n check kan leidend zijn in het opzetten van de totaaloplossing. “Denk daarbij niet in doelgroepen, want dan ga je voor anderen denken”, zegt ze. “Je kunt soms verrast zijn door wat sommige doelgroepen wel of juist niet belangrijk vinden.”

Meerwaarde op lange termijn

Een andere issue is het financiële plaatje. Volgens Pascal Temming, projectconsultant en business developer bij Saint-Gobain, rem je de discussie juist als je in zo’n proces te vroeg ‘de financiële kaart  speelt’. “Als het onderzoek plaatsvindt met een primaire drijfveer voor het verbeteren van welzijn en duurzaamheid, dan kun je op de achtergrond uitrekenen wat het kost om vervolgens, aan de hand van verschillende scenario’s, te bepalen wat optimaal is”, aldus Temming. 

Drissen zet hier een kanttekening bij: marktpartijen benaderen de gestelde eisen namelijk ‘altijd van onderuit’, waarbij altijd naar kostenbesparingen gekeken wordt. Een ‘minimalistische benadering’, noemt hij het. Marktpartijen zijn gewend om de eisen van onderaan te benaderen, denk bijvoorbeeld aan het Bouwbesluit. Dan wordt de ventilatie-installatie weer in stand 3, volgens de Bouwbesluiteisen, besteld zodat dus maximaal de (minimale) wettelijke eis gehaald worden. In die zin kan het wellicht goed werken om de gebruikers vooraan mee te nemen, zodat hun wensen ruimte maken voor een breder perspectief en een groter palet aan mogelijkheden. Temming licht toe: “De reden van ons bestaan is juist die meerwaarde creëren en dat doe je in het voortraject. Het minimum kunnen we berekenen, maar dat hoeven we niet ten tonele te brengen, want dat kennen professionals meestal al.”

Nieuwsgierig? Of wil je ook meepraten?

De sessie op 11 mei bracht veel ideeën en kansen naar voren, maar ook valkuilen. De komende periode gaan de teamleden dieper in op het financiële vraagstuk, nieuwe samenwerkingsvormen binnen een stapsgewijze aanpak en hoe de bewoner hierin beter betrokken kan worden. 

Hiervoor organiseert Saint-Gobain de komende tijd individuele kennis- en dialoogsessies. Daarnaast is er op maandag 28 juni van 15.00 – 17.00 uur een online evenement waar iedereen aan deel kan nemen.

Ben je nieuwsgierig over het onderzoek en de integrale aanpak of wil je meepraten met een volgende sessie? Neem dan contact op met Pascal Temming van Saint-Gobain Projects.

Telefoon: +31 (0)6 57 79 60 71
E-mail: Pascal.Temming@saint-gobain.com