In Zwolle zijn twee galerijflats met in totaal 280 appartementen toe aan een grootschalige opknapbeurt. Deze renovatie vindt plaats terwijl de flats, getooid met de namen Louis Armstrong en Elvis Presley, bewoond blijven. Een minstens even grote uitdaging is het communiceren van de werkzaamheden met de bewoners, samen goed voor 68 nationaliteiten. Breman Installatiegroep pakte de klus op en schreef er een whitepaper over. “Een tevreden bewoner is goud.”

De galerijflats Louis Armstrong en Elvis Presley liggen in de Zwolse wijk Holtenbroek. Net als hun soortgenoten zijn ze nu ruim vijftig jaar oud en toe aan renovatie. Om de flats weer een modern aanzien te geven, worden de garageboxen op de begane grond vervangen door transparante bergingen. Op de plaats van de voormalige bergingen komen elf nieuwe woningen. De entree wordt licht, twee keer zo groot en toegankelijk aan de voor- en achterzijde van het gebouw.

Verdeling in drie fasen

De overige werkzaamheden verdeelt Mateboer Bouw in drie fasen. Tijdens fase 1 bouwt zij de nieuwe bergingen en isoleert zij het dak. In fase 2 vervangt zij de keukens en toiletten en verwijdert alle leidingen en kabels uit de leidingschacht. In de derde fase renoveert het bouwbedrijf badkamers, cv, mechanische ventilatie en alle gevel­elementen. En ten slotte vervangt Mateboer Bouw de entrees en balkons, bouwt nieuwe woningen en installeert de zonnepanelen.

Goede communicatie

“Renovatieprojecten van deze schaal staan of vallen met een goede communicatie”, weet projectleider Gerard Harderwijk uit ervaring. “De onderaannemers maken samen de planning, maar als die er eenmaal is, moet iedereen zich hieraan houden. Ook de bewoners moeten meewerken. Zo vereist het leeghalen van de leidingschacht de medewerking van alle bewoners.”

“Om de bewoners te informeren, zijn twee bewonersbegeleiders fulltime actief om de zaken uiteen te zetten in het Nederlands, Engels en Arabisch”, vervolgt Harderwijk. “Daarbij hebben veel bewoners andere problemen. Deze variëren van geldzorgen, verzamelwoede en prostitutie tot agressie en mishandeling. Hierdoor zijn veel bewoners angstig en achterdochtig. Om toch hun vertrouwen te winnen, moeten we vaak wel vijf keer binnen zijn geweest, voordat we aan de slag mogen.”

Virtual Reality-bril

De TU Delft bedacht een slim middel om de taalbarrières te doorbreken. Zij ontwikkelde een Virtual Reality-bril (VR-bril) die de bewoners inzicht geeft in de overlast. “Hierin zien zij bijvoorbeeld hoe wij straks tegeltjes afbikken en welk geluid dit maakt.” De VR-bril helpt tevens bij het kiezen van de kleuren en materialen voor de keuken, badkamer en het toilet. De bewoner ziet onmiddellijk of de geselecteerde materialen matchen.

Tot nu toe is Harderwijk tevreden over het verloop. “Bij de Louis Armstrong-flat zijn we in fase 2; bij de Elvis Presley-flat bouwen we op dit moment de nieuwe bergingen. De werkzaamheden sluiten mooi aan, dus het treintje loopt vlot door. Nu al is te zien hoe de kleuren geel en groen, de transparantie van de bergingen en de vergrote entrees het veiligheidsgevoel verbeteren. En ik ben trots op onze mensen. Binnen renovatieprojecten worden veel communicatieve vaardigheden gevraagd en die beheersen zij uitstekend.”

Bewonersparticipatie

Over dit onderwerp publiceerde Breman ook een speciale whitepaper. Bewonerstevredenheid is de belangrijkste pijler onder keuzes die Breman bij woningrenovaties maakt. En terecht: de bewoner is de eindgebruiker van een woning en de eindklant. Zijn of haar comfort en welbevinden bepalen uiteindelijk of een corporatie, maar ook de aannemer of installateur zijn werk goed heeft gedaan. Daarom is een tevreden bewoner goud.

Bij renovatieplannen is een bewonersparticipatie van 70% nodig om groen licht te kunnen krijgen voor grootschalige verduurzaming van gebouwen. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast is de benchmark van koepelorganisatie Aedes leidend. Hierin worden structureel de prestaties van corporaties op gebied van bewonerstevredenheid gemeten. De afgelopen zeven jaar is die bewonerstevredenheid over de gemiddelde linie elk jaar gestegen.

Het is verder aangetoond dat een project waarin de tevredenheid hoog is ook qua planning en financiën beter verloopt. Een blije bewoner is smeerolie voor elk bouwproject. Bewonerstevredenheid is dus een indicator om torenhoog op de agenda te zetten.

Bewoonde toestand

Woningbouwverenigingen kunnen zowel in bewoonde als onbewoonde toestand renoveren. De bepalende factoren zijn per project verschillend. Is een renovatie écht ingrijpend, bijvoorbeeld wanneer een gebouw nagenoeg casco gestript wordt, dan is renovatie in onbewoonde toestand aan te raden. Het voordeel in de planning en uitvoering, is dat het eerder genoemde treintje nog beter en harder kan rijden. Dat scheelt tijd en geld.

Inmiddels is het een trend om te renoveren in bewoonde toestand wanneer dat mogelijk is. Ook al betekent dit dat een project complexer wordt en overlast gaat geven. De praktische argumenten tegen het verhuizen van bewoners en het behouden van sociale samenhang in wijken is voor veel verhuurders een belangrijk tegenargument. Breman Techniek en Breman Kampen beheersen beide werkwijzen tot in detail, en kunnen advies geven over de beste route naar een goede, duurzame renovatie.

Lees nu alle ins en outs over woningrenovatie en bewonerstevredenheid in de whitepaper Projectmatig renoveren betekent vooral communiceren (PDF).