Woningcorporaties moeten hun bezit verduurzamen en circulariteit vormt daarbij een essentieel aspect. Welke tools daarbij goed van pas komen, werd uitgebreid uit de doeken gedaan tijdens het webinar Corporatievastgoed. “Circulariteit is de verdubbelaar van de CO₂-reductie.”

De verduurzaming van Nederland vraagt veel van de woningcorporaties, zo begon dagvoorzitter Niels Rood (Squarewise, TKI Urban Energy) dit webinar. Hoe de corporaties dat kunnen invullen, werd door twee sprekers toegelicht tijdens het laatste event van Duurzaam Gebouwd in 2021. Voordat Paul Terwisscha (Volksbelang Helmond) inging op tal van circulaire aspecten, pakte Djordy van Laar (IGG Bouweconomie) de financiële kwesties op.

Transitie

Hij gaf nadrukkelijk een positieve slinger aan zijn betoog, zodat helder werd dat er tal van mogelijkheden zijn om met verduurzaming van vastgoed een goede business case te maken. Kijk daarbij, aldus Van Laar, verder dan louter de bouw- en investeringskosten. “Het begint bij ambities op het gebied van circulariteit en CO₂-reductie, waarbij je vooral op industriële oplossingen moet letten. Kijk naar de volledige scope van waarde en kosten, inclusief het niet-financiële dat waarde heeft. Denk daarbij aan het ‘inprijzen’ van CO₂, biodiversiteit of de gezondheid van mensen in woningen. Er is een transitie gaande naar een circulaire, betaalbare industriële bouweconomie voor woningproductie en dat zie ik als de enige route die we op dit moment hebben.”

In dat kader krijgt IGG Bouweconomie vaak de vraag hoe de circulaire (bouw)economie zich verhoudt tot de traditionele economie? “Wat zijn bijvoorbeeld de prijsverschillen? Wat zijn de verschillen in extra waarde die we toevoegen? Het lijkt op de transitie van de euro naar de gulden, waarin we ook alles aan het omrekenen waren. Op een gegeven moment lieten we dat los en gingen we redeneren vanuit een nieuw perspectief.” En dat is wat ons, volgens Van Laar, nu te doen staat.

CO₂-heffing

“Ik ken lijstjes vol argumenten”, vervolgde Van Laar, “waarom industrieel en conceptueel bouwen voordelen geeft. Vooral sneller bouwen zorgt voor tijdwinst en minder kosten en richting de toekomst wordt dat alleen maar beter.” Daaraan zal ook nieuwe regelgeving bijdragen, zoals de CO₂-heffing in 2030, waardoor er een toeslag op (gebruikte) materialen komt. “Dat geldt vooral voor beton, staal en steen, zodat er een transitie zal ontstaan richting de biobased economie.”

De effecten van een CO₂-heffing op de kostprijs van bouwmaterialen.

Het is volgens Van Laar geen kwestie van tijd voordat iedereen hiermee gaan rekenen; het gebeurt nu al. Zo toonde hij geslaagde business cases, zoals het project Juf Nienke (Amsterdam) met woningbouw voor onderwijzers opgetrokken uit CLT. “Ook de modulebouw is bij ons behoorlijk goed vertegenwoordigd, zoals houten Slimm woningen van Heembouw of vrijstaande woningen van Sustainer Homes. Ook grootschalige projecten komen nu van de grond, zoals De koffiefabriek in Amsterdam van Lister Buildings. Deze voorbeelden laten zien dat je prima sneller en goedkoper kunt bouwen op een modulaire of conceptuele manier in combinatie met biobased, zoals hout. Wij zien dat ook in de boekhouding van woningcorporaties.”

Bibliotheek van concepten

Van Laar roept ketenpartners op om van rol te veranderen. Wat betekent de transitie naar die circulaire economie voor jezelf? “Het is vaak geen hogere wiskunde”, volgens Van Laar. “Woningcorporaties kunnen straks kiezen uit een bibliotheek van modulaire en circulaire concepten, zodat ze geen ellenlange ontwerptrajecten hoeven te doorlopen. Kijk maar eens op conceptenboulevard.nl. Dan draai je straks drie projecten in dezelfde tijd als een traditioneel project.”

Er ontstaan zo volgens Van Laar nieuwe verdienmodellen waarbij circulaire aspecten een randvoorwaarde worden. Een prachtig voorbeeld is volgens hem New Horizon, ook genoemd door Terwisscha, waar traditioneel slopen is vervangen door circulair oogsten met de belofte: ‘Het is niet duurder, het duurt niet langer, het is veel leuker en veel duurzamer’. Met een offerte van New Horizon liet Van Laar zien dat het ook werkt. De circulaire sloop van een gebouw leverde een besparing op van 25% ten opzichte van een traditionele offerte.

Van Laar ging nog in op de specifieke keuzes die woningcorporaties kunnen maken (afbeelding boven) en besloot zijn presentatie met de waarschuwing dat we bij de transitie ook menselijke componenten moeten meenemen, zoals de gezondheid. Van Laar: “Als een woningcorporatie in hun strategie de mensen niet meeneemt, heeft een project weinig kans van slagen.”

Niels Rood stipte aansluitend aan dat er in de toekomst, in een financieel model, ook sprake kan zijn van ‘extractiebelasting’. “Je waardeert dan alles wat je uit de aarde haalt en aan het einde van de levensduur niet gegarandeerd kunt teruggeven aan de aarde.”

Transitieteam

Vervolgens was het podium voor Paul Terwisscha, net een jaar directeur-bestuurder van woningcorporatie Volksbelang Helmond (2700 woningen). Eerder liet hij zich al van zijn meest duurzame en circulaire kant zien bij Woonbedrijf (Eindhoven) en als lid van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie en de Groene Huisvesters.

Terwisscha ziet dat sinds twee jaar circulariteit bij de corporaties steeds meer aandacht krijgt. Na veel experimenten is nu de grote vraag: hoe maken wij hier serieuze business van? Hij illustreerde eerst nog het belang van circulariteit met het beeld (afbeelding rechts) dat Nederland heel slecht scoort gezien het beroep dat wij op hulpbronnen uit de aarde doen. Vandaar dat ook hij zegt: “De circulaire weg is de enige weg”.

Twee aanhangwagens vol

Volgens Terwisscha biedt de circulaire economie oplossingen voor meerdere vraagstukken als klimaatverandering, biodiversiteitsverlies, vervuiling en leveringsrisico. Met circulaire ingrepen kun je die aspecten op verschillende manieren aanpakken. Denk bijvoorbeeld, aldus Terwisscha, aan de input van grondstoffen of aan gebruik en onderhoud (zie afbeelding onder; bron Planbureau Leefomgeving).

Wat dat laatste betreft slaan corporaties van oudsher al een grote circulaire slag. Zo is berekend, vertelde Terwisscha, dat er per jaar per woning twee aanhangwagens aan materialen vrijkomen. Daarnaast bedraagt de materiaalwaarde per woning liefst 20.000 euro. Dat was even schrikken. Helaas kost het minen ervan (slopen/verwerken) nu nog veel geld, maar die balans gaat in de toekomst doorslaan in het voordeel van hergebruik.

Terwisscha gaf voor corporaties veel praktische voorbeelden om circulariteit toe te passen. Kijk bijvoorbeeld naar de bestaande voorraad gebouwen, waarbij je eengezinswoningen splitst of kantoren transformeert tot woningen. Ook slim onderhoud biedt kansen. In plaats van standaard één keer in de zeven jaar schilderen, kun je met minder toe als je vaker onderhoud pleegt. Ook hoef je niet meteen alle kozijnen te vervangen als slechts een minderheid houtrot vertoont. Het isoleren van oudere woningen is een inkoppertje, volgens Terwisscha, als je de dakpannen grotendeels opnieuw gebruikt. “Nog mooier is het om daarbij bewoners te betrekken om de dakpannen te sorteren en schoon te maken. Dan zijn ze trots op wat ze doen en zijn ze er ook zuinig op.”

Anders aanbesteden

Terwisscha stelt dat je circulariteit moet zien als de verdubbelaar van de CO₂-reductie. Het sluiten van de cirkel door recycling is daarbij uiterst belangrijk. “Daarvoor moet je wel op een andere manier gaan aanbesteden. Kijk verder dan de aannemer en het sloopbedrijf waarmee je al werkt. Zoek naar bedrijven en slopers die zich echt verdiepen in wat er gebeurt met materialen en afvalstoffen. Probeer daarbij de keten te verkorten door vooral lokaal te kijken. Zo liggen er enorme kansen voor de bouw. Alleen al wat betreft bouwkosten is er een reductie van 20% mogelijk door logistiek slimmer te werken.”

“Circulariteit heeft daarom veel meer in zich dan alleen de CO₂-uitstoot. Je krijgt ‘twee voor de prijs van één’. Als je dit onderwerp slim oppakt, kun je al richting 2030 veel waarde toevoegen. Eerst met goed onderhoud van het bestaande bezit en daarnaast vooral met minder nieuwbouw en meer transformatie en hergebruik van materialen. Zo kan hergebruik van dakpannen en toepassen van biobased isolatiematerialen een CO₂-reductie opleveren van 60 tot 80%. Als er dan ook nog een CO₂-heffing komt, en dat gaat zeker gebeuren, wordt het helemaal interessant.”

Belasting

Terwisscha stipte nog wat zaken aan, zoals de schaduwkosten van bouwen op het platteland. Dat kost zeven keer meer dan bouwen in een bestaande stad. Verder ziet hij dat het Rijk inmiddels volop aan circulair beleid (en normen) werkt. Zijn pleidooi in dat kader: vervang de btw in de bouw door een belasting op basis van CO₂-equivalenten. De belastinginkomsten gaan daarmee niet omhoog, maar het beïnvloedt wel de (goede, duurzame) keuzes.

Tot slot pleitte Terwisscha voor meer samenwerking tussen corporaties, wat hij in het Brabantse al ziet gebeuren. “Dat biedt veel voordelen op het gebied van inkoop. Als je dat gezamenlijk doet, krijgt ook de leverancier continuïteit en perspectief.”

Goede bronnen om je verder in te verdiepen vind je bij het Transitieteam Circulaire Bouweconomie, de Groene Huisvesters en Cirkelstad.

Verslag: Ysbrand Visser