…en niet de bestaande bouw zal de grootste bijdrage moeten leveren aan de verduurzaming van de Nederlandse voorraad utiliteitsgebouwen! Deze prikkelende stelling – al jaren wordt er verwachtingsvol gekeken naar de bestaande bouw – baseer ik op een aantal constateringen.

De energiezuinigheid van nieuwbouw is zeer sterk toegenomen en gaat in een hoog tempo richting energieneutraal. In de bestaande bouw zijn we al blij met een energieplan dat twee labelstappen winst oplevert. Maar wie een kantoor met een G-label verruilt voor een energieneutrale nieuwbouw à la Green Office TNT maakt een energiesprong die overeenkomt met maar liefst vijftien labelstappen! Zelfs bij een beperkt bouwvolume is het energie-effect van elke vierkante meter nieuwbouw groot. Tegenover elk nieuw kantoor, zorggebouw of elke nieuwe school of met een A+ label of beter staat een oud gebouw – meestal met een dieprood G-label – dat wordt afgestoten en bij voorkeur uit de markt wordt genomen. Juist nu de gebouwenmarkt een vervangingsmarkt is, is nieuwbouw dé trekker van de verduurzaming van de voorraad.

Bij nieuwbouw zijn de (meer)kosten van ingrijpende energiemaatregelen slechts een fractie van de kosten op andere momenten. Ofwel de rentabiliteit is veel hoger. Daar komt nog bij de exploitatieperiode bij nieuwbouw langer is, waardoor een langere terugverdientijd eerder acceptabel is.

Renovatie trendvolgend

Betekent dit nu dat we de bestaande bouw links moeten laten liggen? Nee. De milieuschade door energiegebruik is dominant ten opzichte van de schade door bouwmaterialen. Niets doen aan bestaande gebouwen is daardoor de slechtste optie. In Nederland staan veel gebouwen die een grondige renovatie waard zijn. Goede locatie, bruikbaar casco en soms cultureel van waarde. Zoiets sloop je niet; zoiets renoveer je. Als de nieuwbouw richting energieneutraal gaat, zal renovatie volgen. Immers, je investeert alleen in een bestaand gebouw dat bij oplevering bij de tijd is.

Rendabele maatregelen en kansen met ESCo’s

Veel bestaande gebouwen echter zijn noch toe aan ingrijpende renovatie, noch slooprijp. De praktijk leert dat het treffen van energiebesparende maatregelen – buiten de genoemde natuurlijke momenten van verhuur, verkoop en renovatie – te vaak achterwege blijft. Ook als deze maatregelen zeer rendabel zijn en zelfs verplicht vanuit de Wet Milieubeheer. Maar liefst 70PJ, ofwel 15% energie is te besparen door het nemen van maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder in bestaande utiliteitsgebouwen. De redenen zijn divers: geen tijd, geen aandacht, geen budget, split incentive, Circle of Blame. Maar hier zie ik kansen voor ESCo’s (Energy Service Companies, red.); gespecialiseerde organisaties die zorgdragen voor energiebesparing en zich financieren vanuit de bespaarde energiekosten. ESCo’s hebben er daardoor baat bij dat installaties goed functioneren en klachtenvrij blijven presteren.

4-stappenstrategie

Naar analogie van de drie stappen strategie uit 1979 – ofwel Trias Energetica op gebouwniveau – hanteer ik op voorraadniveau een vier stappen strategie: Stap 1) Realiseer zoveel mogelijk energieneutrale nieuwbouw en sloop verouderde gebouwen. Voorwaarde bij de nieuwbouw: lange levensduur, dus op de juiste locatie en flexibel in opzet . Stap 2) Laat renovatie van gebouwen op een goede locatie en met een bruikbaar casco deze trend volgen. Stap 3) Voer alle rendabele maatregelen uit bij gebouwen die niet geschikt zijn voor renovatie of sloop. Stap 4) Koop de resterende energievraag groen in.

Met deze 4-stappenstrategie voeren we het energiebesparingtempo op, bereiken we al snel CO₂-neutraliteit en op termijn energieneutraliteit. Dit alles met minimale middelen. Tevens wordt voorkomen dat relatief jonge gebouwen met een redelijke energiekwaliteit (label A tot D) – om de energiedoelen te halen – geforceerd en dus onrendabel moeten worden verbeterd. Op deze website vindt u een aantal onderbouwende studies.